| Plan: | Bestemmingsplan Buitengebied Raalte, 19e wijziging, omgeving Hoge Bosweg 2 - 4 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0177.BPW20160001-GV01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
In deze toelichting worden de ruimtelijke consequenties weergegeven als gevolg van het wijzigen van de agrarische bestemming in een woonbestemming.
In dit rapport zijn de gevolgen van het saneren van de overtollige agrarische bedrijfsgebouwen, het behoud van de voormalige bedrijfswoning en de realisatie van één nieuwe vrijstaande woning op basis van rood voor rood toegelicht en de realisering van een woning op basis van de aanduiding karakteristiek in het bestemmingsplan buitengebied.
1.1 Aanleiding van het project
Aan de Hoge Bosweg 2 te Laag Zuthem ligt, in het buitengebied, het voormalig agrarisch bedrijf van de initiatiefnemers. De initiatiefnemers zijn voornemens de agrarische bedrijfsactiviteiten te beëindigen.
De overtollige gebouwen ten behoeve van het agrarisch bedrijf worden gesaneerd. De karakteristieke agrarische bedrijfswoning wordt gesplitst, een aantal schuren zal behouden blijven en er wordt één woning met bijgebouw als compensatie in het kader van rood voor rood gerealiseerd.
1.2 Huidige planologische regeling
In het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied', vastgesteld 8 juni 2012, inclusief correctieve en 2e correctieve herziening heeft de planlocatie de volgende bestemmingen en aanduidingen:
- 1. de planlocatie heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming agrarisch met een bouwvlak;
- 2. deels de dubbelbestemming agrarisch met waarde - landschap - 2;
- 3. de bouwaanduiding is karakteristiek;
- 4. de gebiedsaanduiding geen reconstructiewetzone.
afbeelding: vigerende bestemmingsplan
In de voorschriften van de bestemmingen is opgenomen dat de gronden uitsluitend mogen worden gebruikt ten behoeve van een agrarisch bedrijf.
1.3 De procedure
Burgemeester en wethouders van de gemeente Raalte zijn voornemens de geschetste bouwmogelijkheden mogelijk te maken middels twee wijzigingsbevoegdheden welke zijn opgenomen binnen het vigerende bestemmingsplan. De functiewijziging bestaat uit de wijziging van agrarisch naar wonen. In de aard van de bestemming vindt een verruiming plaats, in de zin dat de bouw van twee extra woningen mogelijk wordt gemaakt.
1.4 Opzet van de toelichting
In deze toelichting worden de ruimtelijke consequenties van het project op de omgeving weergegeven. Alle deelaspecten worden beschreven, waarbij de uitweiding per onderdeel is aangepast aan de mate waarin het project afwijkt van het geldende bestemmingsplan. De volgende deelaspecten worden beschreven:
Beschrijving van het project (gebied) planologische kader:
- rijksbeleid;
- provinciaal beleid;
- gemeentelijk beleid;
- effect van het project:
- planologisch;
- stedenbouwkundig;
- milieu;
- geluid;
- lucht, licht en trillingen;
- water;
- archeologie;
- bodem;
- externe veiligheid;
- economische uitvoerbaarheid.
1.5 Bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Buitengebied Raalte, 19e wijziging, omgeving Hoge Bosweg 2 - 4 ' bestaat uit de volgende stukken:
- de verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0177.BPW20160001-GV01 schaal 1: 1000) en een renvooi;
- de regels;
- de toelichting.
Op de verbeelding zijn de toegekende bestemmingen in het plandeel weergegeven. De bestemmingen corresponderen met de planregels, waarin bepalingen zijn opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.
De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende afwegingen en motieven.
Hoofdstuk 2 Gebiedsprofiel
Het project is gelegen aan de Hoge Bosweg in het buitengebied van de gemeente Raalte. Het bedrijf ligt circa 650 meter ten zuid oosten van de kern van Laag Zuthem.
Afbeelding: Regionale situering, Hoge Bosweg 2, Laag Zuthem (bron: Google maps)
De omgeving kenmerkt zich voornamelijk door het gebruik van gronden door grondgebonden landbouw afgewisseld met houtwallen en hakbosjes.
Afbeelding: Locale situering, Hoge Bosweg 2, Laag Zuthem (bron: Google Maps)
Het erf ligt op de overgang van het open rivierenlandschap (komgebied) naar het meer besloten zandlandschap (dekzandrug). Een gebied met een kenmerkende opbouw van erven en gebouwen. De huidige bedrijfswoning met tussenlid is karakteristiek en kenmerkend in het landschap.
Hoofdstuk 3 Beleid
In dit hoofdstuk is het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening beschreven en beoordeeld. Het beleid waaraan ruimtelijke plannen worden getoetst, zowel op rijks-, provinciaal als gemeentelijk niveau, wordt weergegeven.
3.1 Rijksbeleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een aanpak welke ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Een actualisatie van het van kracht zijnde ruimtelijk en mobiliteitsbeleid is daarvoor nodig. Door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden, zoals de economische crisis, klimaatverandering en de door het tegelijkertijd plaatsvinden van groei, stagnatie en krimp toenemende regionale verschillen, zijn de beleidsnota's op het gebied van zowel ruimte als mobiliteit gedateerd. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is zo de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR is vastgesteld op 13 maart 2012.
- De SVIR vervangt verschillende bestaande nota's zoals:
- de Nota Ruimte;
- de Structuurvisie Randstad 2040;
- de Nota Mobiliteit;
- de MobiliteitsAanpak;
- de structuurvisie voor de Snelwegomgeving;
- de agenda Landschap;
- de agenda Vitaal Platteland;
- Pieken in de Delta.
In SVIR staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren. En op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.
Conclusie
De planontwikkeling binnen het plangebied is te gering om invloed te kunnen hebben op nationale belangen.
3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
De hiervoor behandelde structuurvisie is een beleidsstuk zonder bindend karakter voor lagere overheden. Om naleving van deze en andere structuurvisies te kunnen afdwingen, is besloten tot de vaststelling van algemene regels. Deze zijn opgenomen in het " Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" (Barro). Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden.
Een deel van het Barro wordt gevormd door de overname van oude planologische kernbeslissingen en beleidsnota's. Deze waren beiden in principe niet bindend, tenzij het onderdelen betrof die door het Rijk werden aangemerkt als "concrete beleidsbeslissing". Deze concrete beleidsbeslissingen bleven van kracht tot de inwerkingtreding van het Barro eind 2012. Bij de continuering van oude planologische kernbeslissingen en beleidsnota's gaat het om:
- Project Mainportontwikkeling Rotterdam
- Kustfundament
- Grote rivieren
- Waddenzee en waddengebied
- Defensie, en
- Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde
Op 1 oktober 2012 is een 1e aanvulling op het Barro in werking getreden. Het Barro is met deze aanvulling uitgebreid met de volgende negen onderwerpen:
- Rijksvaarwegen
- Hoofdwegen en landelijke spoorwegen
- Elektriciteitsvoorziening
- Ecologische hoofdstructuur
- Primaire waterkeringen buiten het kustfundament
- IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)
- Veiligheid rond rijksvaarwegen
- Verstedelijking in het IJsselmeer
- Toekomstige rivierverruiming van de Maastakken
Conclusie
Gezien het feit dat de planlocatie niet valt onder één van de onderwerpen beschreven in het Barro en het feit dat het plan niet valt binnen één van de projecten aangewezen in het Barro, is de ontwikkeling niet strijdig met het Barro.
3.2 Provinciaal beleid
Omgevingsvisie en verordening Overijssel
De Omgevingsvisie Overijssel is op 1 juli 2009 door Provinciale Staten vastgesteld. De Actualisatie Omgevingsvisie en -verordening is op 3 juli 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en is op 1 september 2013 in werking getreden.
Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn duurzaamheid en kwaliteit. De ambitie van Overijssel is om een vitale samenleving tot ontplooiing te laten komen in een mooi landschap. Een samenleving, waarin alle Overijsselaars zich thuis voelen en participeren. Met bloeiende steden als motoren voor cultuur en werkgelegenheid, ingebed in een landschap, waarin wonen, natuur, landbouw en water elkaar versterken.
De definitie van duurzaamheid luidt: 'duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien'. Duurzaamheid vraagt om een transparante afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.
De definitie van ruimtelijke kwaliteit luidt: 'de goede functie op de goede plek en op de goede manier ingepast in de omgeving'. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat (bedoeld en onbedoeld) van menselijk handelen en natuurlijke processen. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt. Ten aanzien van het landschap heeft de provincie Overijssel de volgende ambitie: het versterken van de identiteit en onderlinge diversiteit van landschappen en dorpen. Voor cultureel erfgoed heeft de provincie de volgende ambitie: het behoud en versterken van cultureel erfgoed (monumenten, industrieel en agrarisch erfgoed).
Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus worden geambieerd. De rust en de ruimte van het buitengebied bieden echter ook andere aantrekkelijke woonmilieus, waar mensen goed en plezierig wonen voor nu en in de toekomst. Hierbij gaat het om de voormalig agrarische bedrijven waaronder het project valt. Bij het project zal een kleinschalige vorm van biologische landbouw blijven waardoor de beleving van het platteland voor de toekomstige woningen sterk tot zijn recht zal komen.
Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt.
Afbeelding: gebiedskenmerken kaart (bron: Omgevingsvisie Overijssel)
Natuurlijke laag
De planlocatie is gelegen binnen de natuurlijke laag dekzandvlakte en ruggen binnen het komgebied. De specifieke kenmerken van het landschap zijn de opbouw van erven en gebouwen.
Beekdalen en veenweidegebieden.
De ambities binnen voor dit plangebied de beekdalen zijn voornamelijk gericht op het zorgvuldig gebruik van water en het berken van de ontwatering.
Conclusie
Gezien de ligging van het project kan worden gesteld dat de activiteiten aansluiten en geen invloed uitoefenen aan het behoud van de bestaande kwaliteiten in de omgeving. De gewenste ontwikkeling draagt, gezien het verdwijnen van de agrarische bebouwing, het behoud van de karakteristieke woning en de herinrichting van het erf, bij aan de specifieke kenmerken van de omgeving. Bij het opstellen van het inrichtingsplan is rekening gehouden met het huidige reliëf en is het plan landschappelijk ingekleed met het oog op behoud en verbetering van de bestaande structuren en kwaliteiten. Middels het inrichtingsplan worden de inpassing en de invulling hiervan weergegeven.
3.3 Gemeentelijk beleid
Bestemmingsplan
Het burgerbindende gemeentelijke beleid is voor de locatie Hoge Bosweg 2 vastgelegd in het 'bestemmingsplan Buitengebied' inclusief de correctieve en 2e correctieve herziening van de gemeente Raalte, vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juni 2012. In het bestemmingsplan heeft de omgeving de bestemming 'agrarisch'.
Het project betreft het opheffen van het agrarisch bouwperceel, de sanering van de bedrijfsgebouwen, de omzetting van de bedrijfswoning tot burgerwoning en de bouw van de nieuwe woning. De gewenste wijziging ten behoeve van rood voor rood past binnen de wijzigingsbevoegdheid welke is opgenomen in artikel 3.7.6 van het huidige vigerende bestemmingsplan.
Wijzigingsbevoegdheden
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van de bouw van compensatie woningen binnen bouwvlakken met de bestemming Agrarisch.
- 1. De wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast indien ten minste 850 m² landschapsontsierende bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Er mag niet meer dan 250 m² aan bijgebouwen behouden blijven indien de bijgebouwen noodzakelijk zijn voor het uitoefenen van hobbymatige, agrarische of natuurgerichte activiteiten;
- 2. de bijgebouwen noodzakelijk zijn voor werkzaamheden die bijdragen aan het behoud en de ontwikkeling van het karakteristieke landschap;
- 3. er ten minste 1 ha grond in beheer is;
- 4. de bijgebouwen landschappelijk inpasbaar zijn;
Relatie sloop en bouwkavel
Uitgegaan wordt van sloop van 1115 vierkante meter aan overtollige oude bedrijfsgebouwen, waarvan er een schuur van 250 m2 behouden blijft en wordt opgeknapt. Er zal 1 hectare naast de woonbestemming behouden blijven voor de hobbymatige agrarische activiteiten.
Daarnaast is er een verzoek gedaan voor de splitsing van de bestaande karakteristieke woning. Op basis van artikel 50.1 word deze mogelijkheid geboden. Voorwaarde is dat er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze panden.
Alle overtollige bebouwing, exclusief de bij de karakteristieke woning behorende bijgebouwen, zal worden gesloopt. Voor de sloop mag één compensatie woning worden ontwikkeld.
De landschappelijke kwaliteit dient te worden vergroot. Hierbij wordt aangesloten bij de karakteristieke eigenschappen die het gebied momenteel heeft. De impuls wordt waargemaakt door het verdwijnen van de overtollige bedrijfsbebouwing en het bouwen binnen het oorspronkelijke bouwvlak. Het perceel wordt landschappelijk goed ingepast. De inrichtingsschets is als bijlage aan het plan gevoegd.
Conclusie
Door middel van een inrichtingsplan is aangetoond dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan. Tevens is aangetoond dat de ligging en uitstraling van de compensatiewoning past binnen de bestaande bebouwingsstructuur.
Het project voldoet aan de gestelde voorwaarden binnen het beleid welke is opgenomen als wijzigingsbevoegdheden binnen het bestemmingsplan.
Landschapsontwikkelingsplan (LOP) (gemeente)
Het erf ligt op de overgang van het open rivierenlandschap (komgebied) naar het meer besloten zandlandschap (dekzandrug). Uitgangspunten bij transformatie van erven en landschap voor het komgebied zijn behoud van openheid, vasthouden van water en voor de dekzandrug het versterken van de kleinschaligheid met landschapselementen. De ruggen verdichten met erven met functies als landelijk wonen, werken en recreatie. Het leggen van verbindingen (routes) tussen de kernen en het buitengebied.
Bij het opstellen van het erf inrichtingsplan zijn de gebiedskenmerken vanuit het LOP meegenomen en waarnodig versterkt.
Hoofdstuk 4 Ruimtelijke visie en inpassing
De Rood voor Rood-plannen in combinatie met het herstel van het karakterstieke pand van de initiatiefnemers zijn in aard en vormgeving afgestemd op de ruimtelijke situatie van de landelijke omgeving. In nauw samenspraak met het Oversticht is een analyse gemaakt van het erf en de boerderij. Dit advies met randvooraarden vormt de basis voor de verdere uitwerking van het plan. Het advies kent drie onderdelen.
De woning
Bij deze transformatie adviseren wij (algemene uitgangspunten) de volgende voorwaarden op te nemen:
- Erfwoning en bijgebouw onder architectuur ontworpen met een eigentijds, ingetogen karakter. Het bijgebouw kan geïntegreerd worden in het hoofdvolume waardoor het in volume krachtiger wordt ten opzichte van de schuur van de boerderij.
- Bijgebouw indien los geplaatst met kap en haaks op de boerderij plaatsen.
- Erfwoning neutraal ontworpen waardoor de bijzonderheid van de boerderij gewaarborgd blijft.
- Eenvoudige rechthoekige hoofdvorm met gesloten kap, open en gesloten gevels ontworpen voor privacy; en energetisch verantwoord.
- Het toepassen van hoogwaardig en duurzaam materiaal.
- De positie van de erfwoning bepalen vanuit de gewenste compactheid van het erf, de geluidscontouren van de spoorlijn en de nieuw te bouwen schuur. Het volume niet plaatsen voorbij de lijn van de huidige schuren maar meer verschuiven in noordoostelijke richting ten behoeve van de compactheid van het erf en het te herstellen doorzicht.
Inpassing van het erf
- Ontwikkeling en behoud van één compact erf met een informele, agrarische sfeer.
- Ontwikkeling binnen de huidige lengte en breedte van het erf.
- Aan de achterzijde wordt de open ruimte en de zichten hersteld.
- Gebruik van de huidige twee erftoegangen: de noordelijke toegang kan worden benut voor de ontsluiting van de woning. De zuidelijke erftoegang voor de woning op het achtererf. Het erf heeft voldoende ruimte om een structuur te creëren met drie deelerven met voldoende privacy.
- Behouden en/of aanleggen van informele erftoegangen met bescheiden verlichting, bij voorkeur met sensor.
- Herstel en ontwikkeling van een transparant en ‘agrarisch’ erf.
- Het selectief verwijderen en/of dunnen van de rij beplanting aan de zijden en de opgaande en uitgegroeide beplanting op het voorerf om zo herstel te creëren van de zichtlijnen van en naar het erf en herstel van een informele sfeer van streekeigenheid. Het voorerf is meer statig ’Engels’ van karakter, passend bij de architectuur van de herenboerderij. Een gazon met aan de zijden borders met bloeiende heesters en groenblijvers is passend (ook enkele coniferen zijn daarin passend, de huidige coniferen zijn fors uitgegroeid en kaal).
- Ontwikkeling van bescheiden siertuinen bij de nieuwe woningen met accent op het nutskarakter en het principe weide en de originele boerderij met achterhuis gras ‘tot aan de deur’. De tuinen niet geheel omhagen.
- Versterking van de opstrekkende verkaveling door aanplant van rijen met streekeigen soorten op de perceelsgrenzen zonder ondergroei (els of knotwilg). Dit was kenmerkend voor het landschap, zie bijlage 2 waarop stippen zichtbaar zijn bij de perceelgrenzen.
Uitwerking
De compensatiewoning is zo gesitueerd dat er voldoende afstand en privacy tussen de woningen ontstaan. Ook is er rekening mee gehouden dat voldoende zicht en open ruimte op het zuiden blijft behouden. De twee bestaande inritten blijven bestaan. Wel wordt onderscheidt gemaakt in een hoofdpad (uitgevoerd in een gebakken klinkerverharding) en een nevenpad van gravel. De inritten vormen tevens een overgang naar de rondom liggende weide. Het nevenpad ontsluit het achterhuis en het hoofdpad het voorhuis en de nieuw te bouwen compensatie woning.
Langs het hoofdpad staan momenteel al haagbeuken. Deze bomen zijn niet gebiedseigen maar passen wel bij een herenboerderij. Van oorsprong werden in de tuinen voor dergelijke boerderijen wel meer bijzondere bomen en heesters geplant.
De buitenruimte rondom het achterhuis en rondom de compensatie woning zal soberder ingericht worden met streekeigen hagen van meidoorn en een hoogstamfruitboomgaard als natuurlijke afscherming. De hoogstamfruitboomgaard wordt in twee rechte lijnen uitgevoerd zodat het tevens de kavelgrens van het erf accentueerd. De randen van het erf worden niet afgeschermd met een haag om zo een fraaie informele overgang tussen het erf, de tuin en het weiland te krijgen.
Parkeren zal uit zicht op het erf zijn. Enkele grote bomen verzachten de bouwvolumes en geven het erf een groene uitstraling. Tussen de compensatiewoning en het spoor blijft een brede zone van ca. 30 meter onbebouwd en onbeplant. Hierdoor ontstaat een fraaie zichtlijn achter het erf langs. Op het erf wordt bestaande beplanting als de platanen en enkele treurwilgen gerooid.
Conclusie
De bouwplannen zijn qua architectuur afgestemd op de bestaande bebouwing en passend binnen de directe omgeving. Bij de inrichting worden de gebiedskenmerken gerespecteerd en vinden de plannen aansluiting bij de ontwikkelperspectieven. Het inrichtingsplan is als bijlage Erf en landschapsplan aan het plan gevoegd.
Hoofdstuk 5 Projectprofiel
5.1 Rood voor Rood
In het verzoek hebben de initiatiefnemers de gemeente verzocht medewerking te verlenen aan het realiseren van de woning met gelijktijdige sanering van de bestaande bedrijfsgebouwen met behoud van de schuur ten behoeve van het hobbyvee en het onderhoud van het grasland. Er is immers 1 hectare grond in beheer buiten de woonbestemming. De partijen hebben de Rood voor Rood-overeenkomst getekend. De regeling geeft de initiatiefnemers het recht een compenserende woning te realiseren, die dient te voldoen aan de gestelde voorwaarden, zoals in de overeenkomst is omschreven. De planologische procedure zal in de vorm van een wijziging van het bestemmingsplan worden gevolgd.
Op basis van de aanduiding "karakteristiek" vindt tevens de splitsing van de bestaande woning plaats. Bij de bestaande woning zal een gezamenlijke schuur gerealiseerd worden . Alles zal plaatsvinden binnen de contouren van het huidige erf, zoals in het landschapsinrichtingsplan is vastgelegd.
Conclusie
Het project is passend binnen het beleid van de gemeente. Het rood voor rood beleid is sinds de vaststelling van het bestemmingsplan buitengebied opgenomen als wijzigingsbevoegdheid, artikel 3.7.6 binnen het Bestemmingsplan Buitengebied Raalte.
5.2 Verkeer en parkeren
Het college van burgemeester en wethouders van Raalte heeft op 3 november 2015 de "Parkeernormen Raalte 2015" vastgesteld.
De normen zijn uitgewerkt voor een aantal type voorzieningen, te weten:
- wonen;
- werken;
- winkelen en boodschappen;
- sport, cultuur en ontspanning;
- horeca en recreatie;
- gezondheidszorg en sociale voorzieningen;
- onderwijs.
De parkeernormen, maar ook de indeling zoals deze hierboven weergegeven is gebaseerd op de CROW-publicatie 317. Bij de verschillende type voorzieningen is waar nodig een korte toelichting opgenomen.
Het 'aandeel bezoekers' staat voor het percentage of aantal bezoekers waarmee in het kencijfer al rekening is gehouden. Het weergegeven kencijfer is dus inclusief bezoekersparkeren.
Afbeelding: Parkeer norm wonen (bron gemeente Raalte)
In verband met een verschil in werkwijze tussen initiatieven in het centrum en de rest van de gemeente, wordt in de eerste fase de locatie van het bouwinitiatief vastgesteld.
1A, Bouwinitiatief in het centrum van Raalte, Heino of buiten het centrum;
Aan de hand van afbeelding wordt vastgesteld in welk gebied het bouwinitiatief ligt om de bijbehorende parkeernorm vast te stellen.
Voor de vrijstaande woning zal een norm van 2,4 en de twee ondereenkap een norm van 2,2 parkeerplaatsen.
Omdat het twee apparte kavels zijn zal er bij de twee onder één kap in ieder geval drie parkeerplekken komen. Voor de vrijstaande woning eveneens drie parkeerplekken.
Verkeer
De bouwplannen hebben een zeer beperkte invloed op de verkeerssituatie en verkeersintensiteit. Per saldo zal het zwaar agrarisch en bevoorradingsverkeer afnemen en neemt het personenvervoer licht toe. Na realisatie van het plan is sprake van een drietal woningen, waaronder de voormalige bedrijfswoning. Het aantal verkeersbewegingen per dag wordt geprognosticeerd op 3 x 3 autobewegingen per dag. De gevolgen voor het autoverkeer zijn nihil.
Conclusie
Het parkeren kan en zal volledig op eigen terrein plaatsvinden. Het plan heeft nagenoeg geen gevolgen voor de verkeersintensiteit in de directe omgeving.
5.3 Riolering en overige nutsvoorzieningen
De (nieuwe) woningen zullen op het drukwaterriool aangesloten worden, momenteel is de bedrijfswoning hierop aangesloten. Voor wat het hemelwater betreft, dit zal op het eigen erf binnen het omliggende groen worden geinfiltreerd. Alle gangbare nutsvoorzieningen zijn aanwezig op de locatie. De nieuwe woningen worden aangesloten op de bestaande infrastructuur.
Conclusie
De riolering en het overige nutsvoorzieningentracé vormen geen belemmeringen voor de bouwplannen.
5.4 Cultuurhistorie en archeologie
Afbeelding: Uitsnede gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidskaart
Het plangebied is gelegen in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde. Het bestemmingsplan zal gewijzigd worden naar de bestemming 'wonen'.
Conclusie
Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk vanwege de lage archeologische verwachtingswaarde.
5.5 Milieuaspecten
5.5.1 Geluid
De Wet geluidhinder bevat geluidnormen en richtlijnen met betrekking tot de geluidsniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Voor nieuwe bouwlocaties geldt een onderzoeksplicht indien ze zijn gelegen binnen zones als bedoeld in artikel 74 van de Wet geluidhinder.
Het plangebied ligt binnen de geluidszone van enkele wegen en van de spoorlijn Zwolle-Almelo. Uit vooronderzoek van de gemeente blijkt dat de geluidsbelasting ten gevolge van de wegen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder. Daarom is voor de geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai geen extra onderzoek nodig. Het akoestisch onderzoek beperkt zich daarom tot spoorweglawaai. Er is onderzocht of de geluidbelasting ten gevolge van spoorwegverkeer op de nieuwe woningen voldoet aan de wettelijke eisen.
Zone
Iedere landelijke spoorweg heeft een zone. Binnen de geluidszone is het verplicht een akoestisch onderzoek in te stellen naar de te verwachten geluidsbelasting op de gevel van toekomstige geluidsgevoelige bestemmingen. De zonebreedte is per spoortraject verschillend. Voor de spoorlijn Zwolle-Almelo bedraagt de zonebreedte 100 meter.
Geluidproductieplafond
Voor rijksinfrastructuur zijn geluidproductieplafonds (gpp's) vastgesteld. Dit zijn berekende waarden op referentiepunten. Deze referentiepunten liggen over een afstand van 100 meter om de 4 meter boven lokaal maaiveld, op een vaste afstand van 50 meter aan weerszijden van de snelweg danwel het spoor. De gpp’s, brongegevens en relevante besluitinformatie zijn opgenomen in het zogenaamde ´geluidregister´. In het ‘geluidregister’ staat dus precies hoeveel geluid een snelweg of hoofdspoorweg mag maken. Bij het akoestisch onderzoek moet worden uitgegaan van de maximaal mogelijke geluidsemissie van de snelweg of hoofdspoorweg. Deze geluidsemissie wordt berekend op basis van de informatie uit het geluidregister.
Grenswaarden
In de Wet geluidhinder (Wgh) zijn regels opgenomen voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige bestemmingen (zoals bijvoorbeeld woningen) door spoorwegverkeer. Als aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan, is er voor de Wet geluidhinder geen belemmering voor het bouwplan. Onder voorwaarden is een hogere grenswaarde mogelijk. Het onderhavige plan ligt binnen de geluidszone van de spoorlijn Zwolle-Almelo en er is sprake van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen. In dit geval gelden de volgende grenswaarden:
• Voorkeursgrenswaarde: 55 dB
• Maximale grenswaarde: 68 dB
De geluidsbelasting is berekend op de bebouwingsgrenzen van de compensatiewoning. De geluidsbelasting op de nieuwe woning in het oorspronkelijke achterhuis is lager. Bij de berekeningen is er vanuit gegaan dat geluidgevoelige ruimtes gepland worden op de begane grond en de eerste verdieping. De invallende geluidsbelasting is zodoende berekend op 1,5 m hoogte (begane grond) en 4,5 m hoogte (verdieping).
Resultaten
In tabel 1 is de berekende geluidsbelasting op de compensatiewoning weergegeven. Uit de resultaten blijkt dat de geluidsbelasting voldoet aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder.
Conclusie
De geluidsbelasting ten gevolge van spoorweglawaai zal ter plaatse van beide nieuwe woonbestemmingen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder. Er zijn geen verdere procedures in het kader van de Wet geluidhinder nodig.
5.5.2 Bodem
Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die worden verdacht van bodemverontreiniging moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Het doel van dit onderzoek is om de algemene bodemkwaliteit te bepalen ter plaatse van de onderzoekslocaties, waarmee kan worden bekeken in hoeverre deze bodemkwaliteit een belemmering kan vormen voor het beoogde gebruik en/of de voorgenomen ontwikkelingen. De voormalige bedrijfslocatie is onderzocht en de locatie waar de nieuw te realiseren woningen worden gesitueerd.
Op basis van de onderzoeksresultaten is de actuele bodemkwaliteit afdoende vastgelegd en bestaan, met in achtneming van de 3 olieverontreinigingen, geen bezwaren voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging van de locatie. Bij huidig terreingebruik bestaat geen directe saneringsnoodzaak.
De verontreiniging zal tijdens de voorgenomen herinrichting, onder milieukundige begeleiding, gesaneerd worden. Voorafgaand aan de sanering dient een plan van aanpak ter goedkeuring te worden ingediend bij het bevoegd gezag.
Bij ontwikkeling van de locatie is het advies te werken met een gesloten grondbalans. Indien grond vrijkomt en van de locatie wordt afgevoerd is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing (Bbk). De aangetoonde verhogingen in de bovengrond kunnen, bij toetsing aan het Bbk, beperkingen opleveren ten aanzien van het (her)gebruik elders. Het complete onderzoek is als bijlage aan dit bestemmingsplan gevoegd.
5.5.3 Water
Watertoets
In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te toetsen op water, de zogenaamde Watertoets. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten.
Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten kunnen worden ingezien op het hoofdkantoor van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wdodelta.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.
Invloed op de waterhuishouding
Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 vierkante meter. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.
In de Omgevingsvisie en –verordening van de provincie Overijssel wordt invulling gegeven aan de risicobenadering. Omdat het plangebied binnen de dijkring 53, Salland ligt is een overstromingsrisicoparagraaf verplicht.
Afbeelding ligging plangebied in de dijkring. bron: omgevingsvisie
Voor de dijkring 53 is de overschrijdingskans genormeerd op eens per 1250 jaar. Uit de risicokaart van de provincie Overijssel blijkt dat het plangebied wordt gekarakteriseerd als een gebied met een kleine kans op overstroming. De risicokaart duidt het plangebied aan als “potentieel overstroombaar gebied”. Door het voldoende hoog aanbrengen van het vloerpeil, en mede gelet op de hogere ligging van het erf ten opzichte van de omgeving, zijn aanvullende maatregelen voor dit plan niet noodzakelijk.
Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd (minimaal 80 centimeter). Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Grondwateroverlast als gevolg van afwijkende aanleghoogten is voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers.
Het rioleringssysteem grenzend aan het plangebied bestaat uit een drukrioleringssysteem met een beperkte capaciteit waarop alleen afvalwater van huishoudelijke aard of bedrijfsafvalwater (bijvoorbeeld wasplaatsen) mag worden aangesloten als de capaciteit van het stelsel dit toelaat. Op het drukrioleringssysteem mag geen drainage of regenwater worden aangesloten, omdat het rioleringssysteem daar niet op is berekend. Het plan bevat een rioleringscomponent, want door het plan neemt het afvalwaterdebiet in het bestaande gemengde- of vuilwaterstelsel toe. Door de uitvoering van het bestemmingsplan neemt de belasting van het bestaande rioleringsstelsel toe. Dit levert geen problemen op ten aanzien van de capaciteit van het rioleringsstelsel en de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie.
Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater bij het afvoeren van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromen hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem.
Conclusie
De bouwplannen zijn niet strijdig met de wet- en regelgeving rond het thema water. De watertoets en correspondentie met het waterschap is als bijlage Watertoets bijgevoegd.
5.5.4 Bedrijven en milieuzonering
In de (aangepaste) VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) zijn richtlijnen vastgelegd voor hindercirkels. Het uitgangspunt in de richtlijnen is 'functiescheiding waar het moet, functiemenging waar het kan'. In de directe omgeving van het bouwplan liggen geen veehouderijbedrijven.
Conclusie
Door realisatie van het bouwplan is er geen sprake van belemmeringen voor de bestaande bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied.
5.5.5 Geurhinder
Bij het voorbereiden en opstellen van een ruimtelijk plan moet onder andere het aspect geurhinder worden beoordeeld. Enerzijds zal moeten worden beoordeeld of ter plaatse een goed woon- en verblijfsklimaat kan worden gegarandeerd, anderzijds mogen de belangen van omliggende veehouderijen en derden niet onevenredig worden geschaad.
De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) - per 1 januari 2007 in werking getreden - vormt bij vergunningverlening Wet milieubeheer het exclusieve toetsingskader voor de geurbelasting afkomstig van dierenverblijven bij veehouderijen.
De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort (bedrijven met een intensieve tak) wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede (veelal rundveehouderijbedrijven) gelden vaste minimumafstanden tot dergelijke objecten. De woningen worden gebouwd op een kavel welk tot een agrarisch bedrijf behoorde. Artikel 14 lid 2 van de Wet geurhinder en veehouderij is van toepassing. Het betreft een nieuwe woning in het buitengebied en een afstand van 50 meter tot andere agrarische inrichtingen is van toepassing. Aan deze afstandseis wordt voldaan.
Conclusie
Door realisatie van het bouwplan is geen sprake van belemmeringen voor de omgeving en wordt tevens een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd voor de nieuwe woning.
5.5.6 Luchtkwaliteit
Op basis van de luchtkwaliteitseisen in de Wet luchtkwaliteit, moet in principe bij elke nieuwbouwlocatie een onderzoek worden uitgevoerd. In de praktijk is dit echter niet altijd nodig. Op basis van de publicatie van het Ministerie van VROM (Staatscourant 9 november 2007, nr. 218) worden categorieën aangegeven van gevallen die niet in 'betekenende mate' bijdragen als bedoeld in artikel 5.16 (eerste lid, onder c) van de Wet milieubeheer (Regeling niet in betekenende mate bijdragen luchtkwaliteitseisen).
Tot deze categorieën behoren kleinere projecten van bouwkundige of infrastructurele aard, die niet langer individueel hoeven te worden getoetst aan de in de Wet gehanteerde grenswaarden. Dit is het geval als de toename van de concentratie zwevende deeltjes (PM10) of stikstofdioxide het jaargemiddelde met niet meer dan 1% wordt verhoogd. Dit mag worden toegepast totdat het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) is vastgesteld.
Conclusie
Het bouwplan van het project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Een onderzoek luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.
5.5.7 Externe veiligheid
In de externe veiligheidsvisie van de gemeente Raalte (d.d. 26 april 2007) is aangegeven dat nieuwe woongebieden (kwetsbare objecten) niet binnen de contouren van een plaatsgebonden risico mogen vallen. Voor het groepsrisico is bepaald dat binnen bepaalde begrenzingen het groepsrisico mag toenemen.
Het verzoek is getoetst aan deze visie. Het gebied ligt niet binnen de contouren van plaatsgebonden risico's en in de directe omgeving zijn geen risicobronnen aanwezig, waardoor het groepsrisico onevenredig zou toenemen.
In de nabijheid van het initiatief liggen geen Bevi-inrichtingen. Over de weg vindt nagenoeg geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Het plangebied ligt buiten gevarenzones bij calamiteiten.
Afbeelding: risicokaart. Bron: risicokaart.nl
Het bouwplan zelf is ook geen kwetsbaar object of beïnvloedt door aard en inrichting de risicosituatie voor andere objecten.
Conclusie
Binnen het beleidskader externe veiligheid bestaan er geen belemmeringen voor de bouwplannen.
5.5.8 Flora en Fauna
Het plangebied is gelegen buiten de bebouwde kom van Laag Zuthem en valt buiten de Europese vogel- en habitatrichtlijngebieden en de provinciale Natura 2000-gebieden.
De huidige kavel bestaat grotendeels uit een agrarisch boerenerf zonder ecologische kwaliteiten, het grootste deel is bebouwd of in gebruik als erfverharding. In de tuin en naast de agrarische stallen staat een aantal struiken en bomen.
Voorgenomen activiteit wordt gezien als ‘ruimtelijke ontwikkeling’. Voor het verstoren van soorten van tabel 1 van de Ff-wet geldt een algemene vrijstelling, idem voor soorten van tabel 2 mits er gewerkt wordt volgens een goedgekeurde gedragscode. Alle soorten van tabel 3 zijn strikt beschermd, evenals bezette vogelnesten en jaarrond beschermde nesten en nestlocaties.
afbeelding: ligging plangebied tov natuur bron www.atlasvanoverijssel.nl
Binnen een straal van drie kilometer rondom beide plangebieden liggen geen beschermde natuurgebieden. Het plangebied ligt niet in de EHS. De natuurbeschermingswet en de EHS zijn niet van belang bij de uitvoering van voorgenomen activiteit.
Het rapport is als losse bijlage Flora fauna onderzoek toegevoegd.
Conclusie
Een extra toetsing aangaande de EHS is derhalve niet aan de orde. Er zijn binnen het gehele plangebied geen beschermde wilde soorten aangetroffen. De rooi- en sloopwerkzaamheden dienen buiten het broedseizoen van vogels plaats te vinden. De huismus komt veelvuldig voor binnen het plangebied. Tijdens het veldbezoek konden de hoeveelheid en de locaties van de huismussen nesten niet goed worden vastgesteld. In het voorjaar dient er een nader onderzoek plaats te vinden naar deze soort, op basis van de soortenstandaard Huismus (RVO). Overige jaarrond beschermde nesten zijn niet aangetroffen. Nabij het plangebied zijn roestbomen van de ransuil aanwezig. Bij rooiwerkzaamheden in de voortuin dienen roest- of nestbomen ontzien te worden. Bij twijfel of bomen gekapt kunnen worden dient er een uilendeskundige/ ecoloog ingeschakeld te worden. Volgens de geraadpleegde bronnen wordt de omgeving gebruikt door weidevogels om te broeden. Verstorende werkzaamheden dienen buiten het broedseizoen van weidevogels plaats te vinden of in ieder geval van start te zijn gaan.
Geadviseerd wordt om het vervolgonderzoek tijdig voor te bereiden en de resultaten gaandeweg het onderzoek af te stemmen met de opdrachtgevers. Dit om eventuele compenserende of mitigerende maatregelen tijdig voor te bereiden en uit te voeren, zodat de stal mogelijk in het najaargesloopt kan worden.
Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording
Elders in deze plantoelichting is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieuaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan; de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels.
6.1 Algemeen
Het juridisch bindend gedeelte van het wijzigingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding, waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. Regels zijn gelijkgesteld aan het moederplan waarbij op de bestemmingsaanduiding wonen afwijkende maatvoeringen zijn opgenomen.
De bestemming 'wonen' van het perceel Hoge Bosweg 2 is op de verbeelding aangegeven.
6.2 De regels
Inleidende regels
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:
- Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
- Wijze van meten (artikel 2)
Dit artikel geeft weer hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. De wijze van meten van “Buitengebied Raalte”, “Buitengebied Raalte, correctieve herziening” en “Buitengebied Raalte, 2e correctieve herziening” zijn onverkort van toepassing.
Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de bestemming, 'wonen' artikel 3 en dubbelbestemming 'waarde landschap - 2' die in het plangebied voorkomen. De regels zijn onderverdeeld in onder andere:
- bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
- bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
- ontheffing van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag worden afgeweken van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.
Algemene regels
Hoofdstuk 3 van de regels bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:
- anti-dubbeltelregel (artikel 5);
- algemene bouwregels (artikel 6)
- algemene Gebruiksregels (artikel 7)
In dit artikel worden de gebruiksregels beschreven. Deze gelden voor het hele plangebied;
- uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (artikel 8);
In dit artikel wordt de relatie met de bepalingen van de bouwverordening geregeld;
- overige regels (artikel 9);
Overgangs- en slotbepalingen
In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.
6.3 Verantwoording van de regels
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er wordt uitgegaan van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig kan worden toegestaan. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader, dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.
In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
Wonen
De op verbeelding voorkomende bouwvlakken worden. in gebruik genomen voor burgerwoondoeleinden en bestemd naar 'Wonen'. Ter plaatse van de aanduiding maximum aantal wooneenheden is het aangegeven aantal het maximum aantal woningen.
De inhoud van burgerwoningen mag maximaal 750 m³ bedragen. De oppervlakte aan bijgebouwen mag maximaal 100 m² per woning bedragen.
Binnen het bouwvlak van een burgerwoning mag een paardenbak worden opgericht. Deze dient uitsluitend voor een hobbymatig gebruik. Paardenbakken zijn in alle gevallen alleen met een afwijking toegestaan.
De toevoeging dat een vrijstaand bijgebouw niet voor bewoning is bestemd, dient om de (meestal ongewenste) situatie te voorkomen dat er geheel los van de woning in bijgebouwen wordt gewoond en zo (bijvoorbeeld de achtertuin) zelfstandige, aparte woonruimten of woningen kunnen ontstaan.
6.4 Handhaving
De gemeente heeft handhavingsbeleid. Hiernaar wordt met betrekking tot de uitvoering van de handhaving verwezen.
Handhaafbaarheid
Er kan een aantal eisen worden gesteld aan de handhaafbaarheid van het bestemmingsplan.
- De regels dienen duidelijk en voor een uitleg vatbaar te zijn. Indien de burgers de regels niet begrijpen, kun je ze niet kwalijk nemen dat zij ze niet naleven.
- Regel niet meer dan nodig is. Gepoogd is geen 'overbodige' regels op te nemen; regels waarvan van te voren kan worden gesteld dat ze niet worden gehandhaafd, zijn niet opgenomen.
- De regels die zijn opgenomen, dienen handhaafbaar te zijn. Duidelijkheid en toetsing aan heldere criteria is hiervoor een voorwaarde.
- De regels moeten bekend zijn bij de burgers. Middels diverse communicatie- kanalen is het planproces en de uitkomst ervan nadrukkelijk met burgers en diverse doelgroepen gecommuniceerd.
6.5 Economische uitvoerbaarheid
Het project betreft een volledig particulier initiatief. Voor dit project is een anterieure overeenkomst gesloten, zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Binnen de overeenkomst zijn eveneens verplichtingen met betrekking tot de uitvoering van de erfinrichting opgenomen. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven. Er zal een overeenkomst worden gesloten voor een eventuele tegemoetkoming in schade, zoals bedoeld in 6.1 / 6.3 Wet ruimtelijke ordening, op de initiatiefnemers wordt verhaald.
6.6 Inspraak en vooroverleg
Het plan is gering van omvang. Een inspraakprocedure wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Het ontwerp wijzigingsplan is ter inzage gelegd.
Gedurende de inzagetermijn van 19 april tot en met 30 mei 2018 is één zienswijze naar voren gebracht. Naar aanleiding van deze zienswijze is het wijzigingsplan aangepast. De bouwregel 3.2 onder i is toegevoegd aan de regels van dit wijzigingsplan. De nota van zienswijzen is bijgevoegd als bijlage bij de toelichting.