Heesweg 63

5.1 Planologische afweging

In deze paragraaf wordt het initiatief getoetst aan de randvoorwaarden, die gelden op basis van het beleidskader en overige kaders.

Ontwikkeling en het ontwikkelingsperspectief

In het ontwikkelingsperspectief "Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte" en "mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren" wil de provincie de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouw en andere sectoren zoals recreatie, nog nadrukkelijker verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen.

Geconcludeerd kan worden dat voorliggend initiatief past binnen het ontwikkelingsperspectief uit de Omgevingsvisie. Het initiatief draagt op de volgende wijze bij aan het behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen:

• a. landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt, waardoor er een zichtlijn naar de es ontstaat;
• b. de locatie van de compensatiewoning is zorgvuldig gekozen (langs een bomenrij en op voldoende afstand van de Heesweg); en
• c. de beide erven worden landschappelijk ingepast (zie ook Bijlage 3 Landschapsplan Heesweg en de bijlage bij de regels).

Landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit

In meerdere beleidsnota's (Omgevingsvisie en -verordening Overijssel, LOP en Beleidsnota Rood voor Rood) is aangegeven dat nieuwe ontwikkelingen dan wel specifiek Rood voor rood-situaties, gepaard moeten gaan met het versterken van ruimtelijke kwaliteit. Het hoofddoel van de gemeentelijke Rood voor Rood regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De Rood voor Rood regeling voorziet in het slopen van landschapsontsierende bebouwing en investering in een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de resterende bebouwing.

Het perceel Heesweg 63 leent zich uitstekend voor een compensatiewoning. In het LOP wordt voor het deelgebied waar het plangebied deel van uitmaakt expliciet als ruimtelijke opgave genoemd: het ruimtelijk accentueren van de escomplexen door de aanleg van randbeplantingen en nieuwe bebouwing in het kader van Rood voor Rood. De voormalige varkensstallen worden gesloopt. Hiermee verdwijnt bebouwing. Op deze plek is dit zeer gewenst, omdat op deze manier een zichtlijn naar de Boetelerenk wordt hersteld. Verder is met het "Advies landschappelijke inpassing compensatiewoning" (zie Bijlage 2) aangetoond dat de positionering van de compensatiewoning op 32 meter uit de Heesweg, geen afbreuk doet aan de zichtlijnen en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De erven worden daarnaast landschappelijk ingepast (zie Bijlage 3 Landschapsplan Heesweg). Geconcludeerd kan daarom worden dat er met dit initiatief een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit optreedt.

Toets aan de Beleidsnota Rood voor Rood

Hierna wordt getoetst aan de gemeentelijke beleidsregels, zoals deze opgesomd zijn in paragraaf 3.4.

Relatie sloop en bouwkavel

• In totaal wordt een oppervlakte van 1.827 m2 aan voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt. Deze oppervlakte is voldoende voor de bouw van een compensatiewoning. De woning krijgt een inhoud van maximaal 750 m3 met maximaal 100 m2 aan bijgebouwen. Bij de voormalige bedrijfswoning blijft een gebouw van 250 m2 staan (functie opslag/berging). Dit bijgebouw is nodig voor het uitoefenen van hobbymatige agrarische activiteiten. Er blijft bijna 1,5 hectare bij de woning horen. De oppervlakte aan bijgebouwen van zowel de compensatiewoning als de voormalige bedrijfswoning strookt niet met de Beleidsnota Rood voor Rood. Wel passen deze oppervlakten binnen de randvoorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid die opgenomen is in het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte (zie onder kopje "toets aan ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte").

Situering compensatiekavel

• De compensatiekavel wordt toegestaan net buiten het geldende agrarisch bouwblok, omdat de gemeente van mening is dat wanneer de compensatiewoning binnen het geldende agrarisch bouwblok wordt gerealiseerd, er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Gezien de ligging van het perceel nabij een ander varkenshouderijbedrijf (Heesweg 65-67) kan binnen het geldende agrarisch bouwblok namelijk geen goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. Ook spelen de landschappelijke kwaliteiten een rol bij de afweging over de precieze locatie van de compensatiewoning.

Tegenprestatie/compensatie

De beide erven worden op een zorgvuldige wijze ingepast in het landschap, zie Bijlage 3 Landschapsplan Heesweg.

Afbakening

• Het perceel Heesweg 63 ligt in het buitengebied van Raalte.
• Er wordt geen monumentale bebouwing gesloopt.
• De stallen/schuren zijn opgericht met bouwvergunning. Het perceel Heesweg 63 heeft een agrarisch bouwblok.
• Het gehele complex met voormalige gebouwen, met uitzondering van de bedrijfswoning, wordt gesloopt.
• Bij de voormalige bedrijfswoning blijft een bijgebouw van maximaal 250 m2 staan. Bij uitzondering mag de oppervlakte aan bijgebouwen groter dan 75 m2 zijn. In het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte is hier nader invulling aan gegeven.

Toets aan ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte

Het gemeentelijk Rood voor Rood beleid is vertaald naar het bestemmingsplan Buitengebied Raalte (ontwerp), zie ook paragraaf 3.6. Hierna wordt getoetst aan de voorwaarden bij de wijzigingsbevoegdheid, zoals deze opgesomd is in paragraaf 3.6.

Toets aan voorwaarden wijzigingsbevoegdheid

• Het agrarisch gebruik ter plaatse van Heesweg 63 is reeds beëindigd.
• De bestemmingswijziging leidt niet tot een belemmering van de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven. De locatie van de compensatiewoning voldoet aan de geurwetgeving (zie ook paragraaf 4.1 Milieuaspecten onder het kopje "geur").
• Er blijft 250 m2 aan bijgebouwen bij de voormalige bedrijfswoning behouden. In deze situatie is dit acceptabel, omdat er tenminste 1 hectare grond bij de woning blijft horen en het bijgebouw nodig is voor het uitoefenen van hobbymatige agrarische activiteiten (ruimte is nodig voor stalling tractor en machines en opslag). Het bijgebouw dat behouden blijft is het gebouw dat het dichtst bij het varkenshouderijbedrijf aan de Heesweg 65-67 is gesitueerd. Het bijgebouw belemmert daarmee het uitzicht op de Boetelerenk niet.

• In het bestemmingsplan is vastgelegd dat de inhoudsmaat van de compensatiewoning ten hoogste 750 m3 mag bedragen.
• In het bestemmingsplan is vastgelegd dat de oppervlakte van de compensatiebijgebouwen maximaal 100 m2 mag bedragen.
• De geluidsbelasting op de gevel van de compensatiewoning overschrijdt de voorkeursgrenswaarde niet (zie paragraaf 4.1 Milieuaspecten onder het kopje "geluid vanwege wegverkeer").
• In paragraaf 4.1 is aangetoond dat de ontwikkeling milieuhygiënisch uitvoerbaar is.
• Met de bouw van de compensatiewoning op de voorgestelde locatie is geen sprake van een onevenredige aantasting van de landschaps- en natuurwaarden ter plaatse.
• Door middel van een inrichtingsplan is aangetoond dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan (zie hiervoor onder het kopje "Landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit").

Conclusie onderzoeksresultaten

In Hoofdstuk 4 is het initiatief getoetst aan verschillende aspecten: milieuaspecten, water, natuurwaarden, landschapswaarden en de archeologische waarde. Hieruit mag geconcludeerd worden dat het bestemmingsplan geen negatieve gevolgen dan wel effecten heeft.