| Plan: | Heeten |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0177.BP20120016-0002 |
6.2 Nadere toelichting op de regels
Deze gronden zijn bestemd voor agrarische doeleinden en een dierenweide. Tevens zijn bijbehorende voorzieningen zoals, nutsvoorzieningen, wegen, straten, paden en in- en uitritten, parkeervoorzieningen, (infiltratie)groenvoorzieningen, water en recreatief medegebruik toegestaan.
Er zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan, tenzij middels een bebouwingspercentage anders is aangegeven.
Deze bestemming betreft locaties waar thans al sprake is van bedrijvigheid. Bedrijven als vermeld in de categorieën 1 en 2 van bijgevoegde lijst van bedrijven zijn toegestaan; dit betreft vrij "lichte" bedrijvigheid die in een gebied als het onderhavige in het algemeen toelaatbaar wordt geacht. De gronden waar op basis van het vigerende plan bedrijven met een hogere categorie of specifieke functie zijn toegestaan, hebben de aanduiding met een specifieke categorie en/of functie gekregen, zodat de vigerende rechten gewaarborgd blijven. Ook is het mogelijk om een bedrijf, dat niet is genoemd in de bedrijvenlijst dan wel dat voorkomt in een hogere categorie, toe te staan na afwijking. Hiertoe dient te worden nagegaan of het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met de toegestane bedrijvigheid. Bedrijven die al aanwezig zijn, maar vallen in een hogere categorie, zijn specifiek aangeduid op de verbeelding en in de regels genoemd (respectievelijk. opgenomen in een specifieke bijlage). Daarmee worden de bestaansrechten van deze bedrijven gerespecteerd.
Van belang is, dat risicovolle activiteiten zijn uitgesloten. Dit betreft bedrijvigheid die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen en vuurwerkbedrijven. Daarnaast zijn hinderlijke bedrijven expliciet uitgesloten. Dit betreft Wet geluidhinderinrichtingen en inrichtingen waarvoor een Milieueffectrapportage aan de orde is/kan zijn.
Bedrijfswoningen zijn niet in hun algemeenheid toegestaan, maar alleen daar waar dit op de verbeelding is aangegeven. In dat geval is aan de bedrijfswoning ook een regeling voor bijbehorende bouwwerken gekoppeld. Deze regeling betreft dus de bijbehorende bouwwerken bij de bedrijfswoning en niet bij de bedrijfsgebouwen.
Bijbehorende bouwwerken alsmede overkappingen moeten bij bedrijfswoningen binnen het bouwvlak worden gerealiseerd omdat binnen de bouwvlakken bij deze bestemming voldoende ruimte is voor uitbreiding ten behoeve van opslag en opstal.
Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde en geen overkappingen zijnde geldt dat deze wel buiten de bouwvlakken mogen worden opgericht.
Voor openbare nutsvoorzieningen geldt, dat deze tot een oppervlakte van 15 m2 en tot een hoogte van 3 m vergunningsvrij zijn. Deze hoeven dus niet te worden geregeld in het bestemmingsplan maar zijn gewoon toegestaan. De grotere nutsvoorzieningen moeten wel expliciet worden geregeld in het bestemmingsplan, waarin met deze bestemming wordt voorzien.
Deze gronden zijn bestemd voor bossen, groenvoorzieningen en recreatief medegebruik. Tevens zijn wegen, straten, paden en water toegestaan. Verder zijn er uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.
De gronden met als hoofdfunctie detailhandel zijn als zodanig bestemd. Daarnaast zijn tuinen, erven en terreinen, nutsvoorzieningen, wegen, straten en paden, parkeervoorzieningen, (infiltratie)groenvoorzieningen en water toegestaan.
Deze bestemming laat onder andere groen- en speelvoorzieningen toe doch biedt ook mogelijkheden voor (ondergrondse) voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en voor fiets- en voetgangerspaden.
De bestemming "Horeca" bevat een koppeling naar de opgenomen horecalijst, waarbij horeca uit de "lichte"categorieën 1 en 2 wordt toegestaan. Daarnaast zijn tuinen, erven en terreinen, nutsvoorzieningen, wegen, straten en paden, parkeervoorzieningen, (infiltratie)groenvoorzieningen en water toegestaan.
Binnen deze bestemming zijn kantoren toegestaan. Tevens zijn nutsvoorzieningen, wegen, straten en paden, parkeervoorzieningen, (infiltratie)groenvoorzieningen en water toegestaan.
Deze bestemming voorziet primair in een aantal uiteenlopende, min of meer openbare functies op sociaal, medisch, cultureel en maatschappelijk gebied. De begraafplaats is vanwege zijn afwijkende verschijningsvorm specifiek op de verbeelding aangeduid. Daarnaast zijn tuinen, erven en terreinen, nutsvoorzieningen, wegen, straten en paden, parkeervoorzieningen, (infiltratie)groenvoorzieningen en water toegestaan.
Relevant binnen deze bestemming is, dat in beginsel binnen het bouwvlak moet worden gebouwd, maar dat daarnaast ook nog wat bouwmogelijkheden bestaan voor materialenbergingen en tribunes, buiten het bouwvlak. Horeca mag, mits direct gerelateerd aan de sportvoorziening. Daarbij wordt met name gedacht aan sportkantines en dergelijke. Binnen deze bestemming zijn ook evenementen en kinderopvang toegestaan.
Op de gronden met deze bestemming mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde met een hoogte van 1 meter worden geplaatst, alsmede pergola's met een hoogte van 2,70 m en vlaggenmasten/ lichtmasten met een hoogte van 6 m. Er is voor aangrenzende woonfuncties een speciale regeling voor de bouw van carports en erkers ten dienste van de aangrenzende woonbestemming opgenomen.
Om te bepalen tot waar de tuingrens is opgenomen op de verbeelding, is uitgegaan van de volgende keuze:
Beleidskeuze bijbehorende bouwwerken op hoekpercelen
Voor de hoekpercelen geldt als algemeen uitgangspunt een zone onbebouwd van 3 meter, voorzover de gronden gelegen zijn direct aan de openbare weg langs de zijgevel van de woning.
Voor de bouw van bijbehorende bouwwerken op hoekpercelen bij woningen gelden de volgende regels (zie ook onderstaande afbeeldingen):
- Uitgangspunt is een praktische benadering, die aan de ene kant zoveel mogelijk stedenbouwkundige principes honoreert, maar ook rekening houdt met de wensen van bewoners.
- In principe wordt er een strook van 3 meter vrijgehouden in de zijtuin, indien deze grenst aan doorgaande wegen (de zijtuinstrook). Zo wordt voorkomen, dat bijbehorende bouwwerken op de perceelgrens worden gebouwd. Bijbehorende bouwwerken op de zijdelingse perceelgrens leiden tot vernauwing en verstening van het woongebied. Dit wordt stedenbouwkundig niet acceptabel geacht. Bestaande bijbehorende bouwwerken in deze zijtuinstrook worden niet wegbestemd. Echter nieuwe omgevingsvergunningsaanvragen voor de activiteit bouwen zullen worden getoetst aan dit beleid (voorbeeld 1 en 2).
- Indien een bestaande woning op minder dan 1 meter vanaf de zijdelingse perceelgrens is gesitueerd wordt ervoor gekozen om op die strook wel bijbehorende bouwwerken toe te staan. In feite heeft immers de verstening hier plaatsgevonden (voorbeeld 3).
- Er geldt geen zijtuinstrook indien de woning gelegen is aan openbaar groen (een groenstrook van minimaal 3 meter breed) (voorbeeld 4), een pad/weg naar binnenterreinen (niet doorlopende routes) (voorbeeld 5) of parkeerstroken (voorbeeld 6).
- Wel dient in alle gevallen voorkomen te worden dat op een hoekperceel bijbehorende bouwwerken komen te liggen voor de voorgevellijn van woningen, die op de zijstraat zijn georiënteerd. Dit wordt dan ook niet toegestaan.
Binnen deze verkeersbestemming zijn ook voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, alsmede parkeer- en groenvoorzieningen en diverse andere - mits ondergeschikte - voorzieningen realiseerbaar. De bestemming richt zich met name op het doorgaande verkeer.
Deze bestemming heeft vooral betrekking op wegen met het karakter van een woonstraat. Daarnaast zijn diverse andere functies toegestaan. Gebouwen zijn in principe niet toegestaan, tenzij dat specifiek zo is aangegeven/geregeld.
Naast de feitelijke verschijningsvorm van deze functie (water) is ook de waterbergende functie van belang. Gebouwen zijn in beginsel niet toegestaan, tenzij het gaat om een gebouw ten dienste van een waterhuishoudkundig project. Dit mag rechtens (afwijking is dus niet nodig) en tot een oppervlakte van 25 m2.
Wonen - 1 , Wonen - 2 en Wonen - 3
Aanduidingen op de verbeelding geven weer welk woningtype is toegestaan, vrijstaand, twee-aaneengebouwd, aaneengebouwd of gestapeld. Het verschil in toekennen van de bestemmingstypen (1, 2 of 3) hangt samen met de toegestane goot- en bouwhoogtes van de hoofdgebouwen. De bepalingen ten aanzien van de situering en ten aanzien van de bijbehorende bouwwerken zijn gelijk. Beroepen en/of bedrijven aan huis zijn gewoon toegestaan. Het gaat om beroepen/bedrijfjes die wegens hun aard als passend binnen de woonfunctie worden geacht. Dit betekent ook, dat sprake dient te zijn van ondergeschiktheid aan de woonfunctie. Grotere bedrijvigheid past niet zomaar, hiervoor is een afzonderlijke regeling vereist. De specifieke gebruiksregels geven weer wanneer een gebruik voor een beroep of bedrijf in overeenstemming met de bestemming wordt geacht.
De toegestane goothoogte, bouwhoogte en dakhelling van bijbehorende bouwwerken is weergegeven in de regels. Daarbij is van belang, dat hoe dan ook mag worden aangesloten bij de dakhelling van het hoofdgebouw. De maximale oppervlakte mag 75 m2 bedragen bij een bebouwingspercentage van de te bebouwen gronden van 50%.
Voor mantelzorg is een aparte inwoningsregeling opgenomen. Zo kan het bevoegd gezag ten behoeve van mantelzorg een omgevingsvergunning verlenen voor het gebruik van een deel van het hoofdgebouw of bijbehorende bouwwerken bij een woning als afhankelijke woonruimte (inwoning). Overigens mag niet meer dan 75 m2 van het hoofdgebouw en/of bijbehorende bouwwerken worden gebruikt ten behoeve van inwoning.
Binnen de bestemming Wonen-3 (verzorgingshuis aan de Stevenskamp) is voor één van de gebouwen een aanduiding maatschappelijk opgenomen. Daarbinnen zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan.
Een klein gedeelte van het plangebied heeft deze bestemming. Binnen deze bestemming zijn woonwagenstandplaatsen toegestaan. Tevens zijn tuinen, erven, nutsvoorzieningen, wegen, straten en paden, parkeervoorzieningen, (infiltratie)groenvoorzieningen en water toegestaan. In de bouwregels zijn specifieke regels opgenomen voor de maatvoering van de woonwagens en de bijbehorende bouwwerken.
Leiding
Dit is een dubbelbestemming, waarbij het belang van de betreffende leiding voorop staat. Pas na een belangenafweging kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het bouwen ten dienste van de basisbestemming. Met "basis"bestemming wordt de onderliggende bestemming bedoeld, de term "basis" duidt niet op een rangschikking. Uit oogpunt van veiligheid is het belang van de leiding primair.
Waarde - Archeologische verwachtingswaarde hoog en Waarde - Archeologische verwachtingswaarde laag
In verband met verwachte archeologische waarden is voor een nader aangeduid gebied een dubbelbestemming opgenomen en is bepaald dat voor grotere ingrepen een bouwverbod geldt. Het gaat hierbij concreet om gebieden met een lage en hoge verwachtingswaarde en om ingrepen van meer dan 5 ha respectievelijk 100 m2 en dieper dan 50 cm. Verder worden de gronden ook beschermd middels een omgevingsvergunningensysteem.
In verband met de hoge archeologische waarden is voor een nader aangeduid gebied een dubbelbestemming opgenomen en is bepaald dat een bouwverbod geldt.
Verder worden de gronden ook beschermd middels een omgevingsvergunningensysteem.
Deze regeling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een bebouwd oppervlak was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel, wordt betrokken.
In deze bepaling zijn regels opgenomen voor bestaande afstanden en maten.
Gebruik mag uitsluitend plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit volgt uit de Wro. Om iedere discussie te voorkomen, is ten aanzien van een aantal gebruiksvormen expliciet aangegeven dat dit hoe dan ook als strijdig gebruik wordt aangemerkt. Het feit dat een bijzondere gebruiksbepaling is opgenomen betekent overigens niet dat met behulp van een a contrario-redenering ander gebruik toelaatbaar moet worden geacht. Het gebruik zal steeds moeten worden getoetst aan de bestemmingsomschrijving in samenhang met de verbeelding en de bouwregels.
In deze regel is aan het bevoegd gezag de bevoegdheid toegekend voor een aantal nader omschreven afwijkingen van het bestemmingsplan.
Indien de verbeelding niet geheel blijkt overeen te stemmen met de werkelijke afmetingen in het terrein kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen van het plan teneinde afwijkingen op ondergeschikte punten mogelijk te maken. De bepaling geeft de voorwaarden aan waaronder een dergelijke omgevingsvergunning kan worden verleend.
Voorts is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor onderdelen van hoofdgebouwen.
Het verlenen van een omgevingsvergunning mag geen automatisme zijn. Het bevoegd gezag zal moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.
De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.
Bouwwerken die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan bestaan, in uitvoering zijn of mogen worden gebouwd krachtens een op dat moment reeds aangevraagde omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen mogen in beginsel gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijkingen naar hun aard niet worden vergroot. Bij de vraag of de afwijking wordt vergroot kan ook het gebruik relevant zijn.
In het tweede lid is het gebruiksovergangsrecht opgenomen. Bestaand gebruik mag in beginsel worden gehandhaafd. Ook is een uitsluitingsclausule opgenomen voor gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
Illegale bouwwerken en/of illegaal gebruik vallen niet onder het overgangsrecht. Daarnaast eindigt de bescherming van het overgangsrecht indien het afwijkende gebruik langer dan een jaar wordt onderbroken.