| Plan: | Raalte Kern |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0177.BP20080002-0003 |
Het onderhavige bestemmingsplan regelt in feite alleen de huidige situatie. Naar aanleiding van de inspraak- en overlegreacties is besloten om de ontwikkelingsregelingen in de vorm van wijzigings- en uitwerkingsbevoegdheden uit de vigerende plannen waarvan tot op heden geen gebruik is gemaakt in dit plan integraal over te nemen.
Omdat er vaak nog onduidelijkheid is over het moment van realisatie of de precieze invulling zijn deze ontwikkelingen niet bij recht in het plan meegenomen. In oude vigerende plannen zitten wijzigingsmogelijkheden, waarvan tot op heden vaak geen gebruik is gemaakt. Er is in het algemeen dan ook voor gekozen om pas onderzoeken uit te voeren en een afzonderlijke procedure te doorlopen zodra de plannen voldoende concreet zijn en op korte termijn gerealiseerd zullen worden. Daarbij zal ter beoordeling van de toelaatbaarheid een belangenafweging plaats moeten vinden waarbij de te beschermen waarden, de belangen van gebruikers en/of eigenaren van de aanliggende gronden en de uitvoerbaarheid worden betrokken. Onder de uitvoerbaarheid wordt begrepen: de milieutechnische toelaatbaarheid, de waterhuishoudkundige toelaatbaarheid, de archeologische toelaatbaarheid, de ecologische toelaatbaarheid, de verkeerstechnische toelaatbaarheid en de stedenbouwkundige inpasbaarheid.
Een uitzondering is gemaakt voor de milieuaspecten bodem en geluid. Het gaat hierbij om milieuaspecten die de provincie in het verleden heeft aangemerkt als milieuaspecten die eventueel de uitvoerbaarheid van het plan in de weg kunnen staan. Gelet hierop heeft de gemeente, ondanks de veranderde rol van de provincie, deze milieuaspecten voor alle ontwikkelingslocaties onderzocht. De resultaten daarvan zijn opgenomen in Bijlage 8 Ontwikkelingen locatielijst Raalte Kern. Hieruit is gebleken dat de aspecten op voorhand geen belemmering vormen voor de ontwikkeling. Ten tijde van de bouwvergunning moet een definitieve beoordeling plaatsvinden.
Hieronder volgt een korte toelichting op de locaties waar in de nabije toekomst (mogelijk) een ontwikkeling zal plaatsvinden. Het gaat hierbij om de volgende locaties:
Ad. 1. Deventerstraat 42-44 (kaartblad 9)
Ter plaatse van de voormalige tuinder aan de Deventerstraat is een bestemming "Bedrijf" opgenomen. De agrarische functie is niet meer van toepassing. De gemeente staat open voor plannen om deze locatie met woningbouw te ontwikkelen. Hiertoe is een wijzigigingsbevoegdheid naar wonen opgenomen conform het vigerende plan.
Ad. 2. Watertoren, Korenstraat 25 (kaartblad 5)
Aan de Korenstraat staat de in 1933 gebouwde watertoren. Er zijn plannen om in het pand dat bijna 45 meter hoog is appartementen te realiseren. Het betreft een gemeentelijk monument dat bij recht is bestemd als maatschappelijk. Voorts is in dit plan, evenals in het vigerende plan een wijzigingsbevoegdheid voor opgenomen voor de bestemming "Wonen" of "Kantoor".
Ad. 3. Voormalig autobedrijf Roessink, Kanaalstraat OZ 15A (kaartblad 6)
Op deze locatie was voorheen garagebedrijf Roessink gevestigd. Evenals in het vigerende plan "De Enk 1999" is op deze locatie een bedrijfsbestemming opgenomen. Omdat de gemeente het voornemen heeft deze locatie in de toekomst te ontwikkelen met woningbouw al dan niet in combinatie met een maatschappelijke functie is, evenals in het vigerende plan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de bestemmingen "Wonen", of "Maatschappelijk".
Ad.4. Gemengd gebied met wonen en bedrijven t.o. De Leeren Lampe (kaartblad 6)
De panden tegenover De Leeren Lampe aan de Almelosestraat zijn bestemd conform de huidige situatie. De gemeente staat echter positief tegenover initiatieven om hier bedrijven of volumineuze detailhandel te vestigen. Hiertoe is voor deze locatie, evenals in het vigerende plan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Ad. 5. Gebied ten noorden van het gemeentehuis, Zwolsestraat, Monumentstraat (kaartblad 4)
Op dit perceel zijn diverse scholen (oude mavo en huishoudschool) gevestigd (geweest). Het perceel heeft de bestemming "Maatschappelijk" gekregen maar de gemeente staat positief tegenover de mogelijkheid om hier kantoren te vestigen. Hiertoe is voor deze locatie, evenals in het vigerende plan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Ad. 6. Alle detailhandelslocaties rondom het centrumgebied (kaartblad 5)
Alle bestaande detailhandelsvestigingen die zijn gelegen rondom het centrumgebied op kaartblad 5 hebben conform het vigerende plan een bestemming "Detailhandel" gekregen. Aangezien het gemeentelijk beleid erop is gericht zoveel mogelijk detailhandel (en andere centrumfuncties) te concentreren in het kernwinkelgebied met de bestemming "Centrum" is, evenals in het vigerende plan, voor al deze detailhandelsbestemmingen buiten het kernwinkelgebied een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de bestemming "Wonen".
Ad. 7. Parkeerplaats bij Aldi en Albert Heijn, Molenhof (kaartblad 5)
Dit perceel is in gebruik als parkeerplaats en is in het plan bestemd tot "Verkeer-Verblijfsgebied". Ter versterking van het centrumgebied is, evenals in het vigerende plan, een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de bestemming "Centrum".
Ad 8 N35 (kaartblad 1)
De strook ten noorden van de Rijksweg N35 is gereserveerd voor de mogelijke toekomstige verdiepte ligging van de N35. De verdiepte aanleg zal ondanks de te verwachten toename van het verkeer leiden tot een akoestisch gunstiger situatie. Door de verdiepte ligging zal de geluidbelasting op de woningen in de wijk Het Raan binnen de kaders van de Wet geluidhinder blijven. Bij de ontwikkeling van Het Raan is met de aanpassing van de N35 rekening gehouden. Dit gedeelte van de N35 is een route voor gevaarlijke stoffen. Naar verwachting zullen de externe veiligheidsrisico's geen belemmering vormen. Op basis van deze gegevens is de huidige bestemming, inclusief wijzigingsbevoegdheid voor de bestemming "Verkeer" uit het vigerende plan overgenomen. Bij de wijzing van de bestemming zal nader onderzoek worden uitgevoerd.
Ad. 9 Omgeving Klompenmakershof en politiebureau (kaartblad 5)
Door de situering van het politiebureau vormt deze locatie het overgangsgebied tussen het centrum en het kanaal. Het betreft een gemengd gebied met woningen, kantoren en bedrijven dat in het plan in overeenstemming met de bestaande situatie is bestemd. De gemeente staat echter positief tegen over initiatieven om dit gebied te ontwikkelen voor woningbouw. Hiertoe is in het plan, evenals in het vigerende plan, een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Ter plaatse mogen maximaal 32 woningen worden gebouwd.
Ad. 10. Winkel Scapino, Stationstraat (kaartblad 5)
Op dit perceel was voorheen de Karwei bouwmarkt gevestigd. Momenteel is de locatie in gebruik als winkel in schoenen en kleding (Scapino). Het perceel is in dit plan overeenkomstig de bestaande situatie bestemd tot "Detailhandel". Evenals in het vigerende plan is in dit plan ook een wijzigingsbevoegdheid naar "Wonen" opgenomen. Ter plaatse mogen maximaal 12 woningen worden gebouwd.
Ad. 11. Sportvelden SV Raalte, Jan van Arkelstraat (kaartblad 7)
Deze locatie is momenteel in gebruik als sportveld en heeft in het plan de bestemming "Sport" gekregen. De gemeente staat evenwel positief tegenover de ontwikkeling als woningbouwlocatie en heeft daarom, evenals in het vigerende plan Westdorp 1999 voor dit terrein een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee in de toekomst woningen ter plaatse kunnen worden gerealiseerd.
Gedacht wordt aan een maximaal aantal van 32 vrijstaande/halfvrijstaande woningen in de volgende verdeling:
Ad. 12. Hotel De Zwaan- Raalter Apotheek (2 deelgebieden) -Varkensmarkt, Schoolstraat (kaartblad 5)
Ten behoeve van de reconstructie van de omgeving van Hotel De Zwaan is in dit plan evenals in het vigerende plan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hiermee kunnen de vigerende bestemmingen "Detailhandel", "Horeca", "Wonen - 1", "Wonen - 2", "Tuin" en "Verkeer-verblijfsgebied" worden gewijzigd in de bestemmingen "Wonen - 1", "Wonen - 2", "Tuin", "Verkeer-verblijfsgebied" en/of "Horeca". Daarbij is onderscheid gemaakt in twee wijzigingsgebieden. Wijziging naar "Horeca" mag uitsluitend plaatsvinden in het westelijke wijzigingsgebied. Beide wijzigingsgebieden mogen worden gewijzigd naar wonen tot een maximum van 15 woningen in beide vlakken gezamenlijk.
Ad. 13. Voormalige basisschool Klimop aan Markeweg 25/27 (kaartblad 7)
Op de locatie van de voormalige basisschool Klimop wordt gedacht aan een wijziging naar maximaal zes vrijstaande woningen met een lage goot en de daarbij benodigde herinrichting van het terrein met verharding en groen. Hiertoe is in het plan een wijzigingsbevoegdheid naar "Wonen" opgenomen.
Ad. 14. Voormalig transportbedrijf Jansen, Almelosestraat 13a (kaartblad 6)
Op deze locatie aan de Almelosestraat 13a was in het verleden transportbedrijf Jansen gevestigd. De locatie is in dit plan bestemd tot "Bedrijf" met een wijzigingsbevoegdheid naar "Wonen". Gedacht wordt aan een maximaal aantal van 66 woningen in de volgende verdeling:
Ad. 15. Terrein aan Schapenstraat tegenover Booijink veevoeders (kaartblad 5)
Voor deze locatie is een wijzigingsbevoegdheid naar "Kantoor", "Bedrijf" en "Verkeer -verblijfsgebied" opgenomen.
Ad. 16. Het Raan/ de Berkte (kaartblad 1)
Het agrarische bedrijf ten noorden van de locatie levert vanwege veranderende stankhinderwetgeving mogelijk beperkingen op voor de invulling van de locatie met woningbouw. Deze locatie krijgt nu de bestemming "Groen". Als van de wijzigingsbevoegdheid naar woningbouw gebruik gemaakt zal worden, zal op basis van de dan geldende stankregelgeving beoordeeld moeten worden in hoeverre er beperkingen aanwezig zijn voor de invulling van de locatie. De gemeente is voornemens deze locatie in de toekomst af te ronden.
Ad.17. Raalte Noord, ten oosten van rotonde in Zuidwijklaan (kaartblad 1)
De verdiepte aanleg van de Rijksweg N35 zal ondanks de te verwachten toename van het verkeer leiden tot een akoestisch gunstiger situatie, voor zowel de bestaande woningen als voor de nieuwe woningen. Hierdoor zou de zuidelijke bebouwingslijn van het plan met betrekking tot nieuwe woningen circa 60 m in zuidelijke richting kunnen verschuiven, zonder dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Op basis van deze gegevens is de huidige bestemming, inclusief wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende plan overgenomen.
Ad 18. Locatie achter de Pauluskerk (kaartblad 8)
In het vigerende bestemmingsplan geldt voor de gronden gelegen naast de Pauluskerk aan de Hartkampweg en de Oude Molenweg een uit te werken bestemming voor maatschappelijke functies. Er zijn visies in ontwikkeling waarbij gekeken wordt naar de mogelijke toekomstige invulling. Ook in het onderhavige plan hebben de gronden een bestemming "Maatschappelijk - Uit te werken" gekregen. De locatie ligt in een gebied waar de wegen een maximum snelheid van 30 km/uur hebben. Daardoor is de Wet geluidhinder formeel niet van toepassing. Indien er op deze locatie geluidgevoelige functies zullen komen (bijvoorbeeld scholen) zal er bij de uitwerking inzicht moeten komen in de akoestische situatie.
Uit paragraaf 4.8 van de plantoelichting blijkt dat de luchtkwaliteit door de uitwerking niet "in betekenende mate" zal verslechteren. Nader onderzoek is derhalve niet nodig. In de omgeving van de locatie zijn geen risicovolle objecten aanwezig die een belemmering kunnen opleveren voor de invulling van deze locatie.
Op een aantal locaties zijn bij recht (zonder nadere procedures) in dit plan mogelijk gemaakt.
Het gaat om de volgende locaties.
Ad 1. Blekkerhoek (kaartblad 4)
In de Blekkerhoek zijn plannen voor een wijkvernieuwingsproces. Het is de bedoeling om in dit gebied renovatie, sloop en (vervangende) nieuwbouw te plegen. Er zal een transformatie van de huidige bestemmingen plaatsvinden. Het is de bedoeling om de ruimtelijke structuur in grote lijnen overeind te houden. De verschijningsvorm van de woningen kan afwijken van de huidige woningen. Er kunnen zowel grondgebonden woningen als appartementen worden gerealiseerd. Er zullen maximaal vijf woningen aaneen worden gebouwd. Deze ontwikkelingen zijn al zoveel mogelijk in dit bestemmingsplan meegenomen. De ontwikkelingen zijn onomstreden en met de buurt besproken.
Ad.2. Stationslocatie (kaartblad 4)
In de directe nabijheid van het station is in het plan de uitbreiding van de fietsenstalling en extra parkeergelegenheid mogelijk gemaakt. Voor deze stationslocatie wijkt het bestemmingsplan af van het ter inzage gelegde ontwerp. Dit is een uitvloeisel van het raadsbesluit van mei 2009: op indicatie van de gemeenteraad heeft een nader onderzoek plaatsgevonden naar mogelijke alternatieve oplossingen voor de parkeerproblematiek in de directe omgeving van het station. In overleg met de aanvrager en omwonenden is gekozen voor een gewijzigde inrichting van het terrein. Deze gewijzigde inrichting is nu in het bestemmingsplan opgenomen.