| Plan: | Buitengebied Raalte, 9e wijziging, omgeving Lemelerveldseweg 16 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0177.BPW20130008-0002 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
In deze toelichting worden de ruimtelijke consequenties weergegeven als gevolg van de realisatie van drie woonkavels en het wijzigen van de agrarische bestemming in een woonbestemming. Ter plekke van de locatie Lemelerveldseweg 16 worden aanwezige agrarische bouwwerken gesloopt en zal de 'agrarische' bestemming naar de bestemming 'wonen' worden omgezet.
In dit rapport zijn de gevolgen van het saneren van de overtollige agrarische bedrijfsgebouwen, het behoud van de voormalige bedrijfswoningen en de realisatie van één nieuwe vrijstaande woning op basis van rood voor rood toegelicht.
1.1 Aanleiding van het project
Aan de Lemelerveldseweg 16 te Heino ligt, in het buitengebied, het voormalig agrarisch bedrijf van de initiatiefnemers. De initiatiefnemers zijn voornemens de agrarische bedrijfsactiviteiten te beëindigen. Ten behoeve van het beheer van de 13 ha agrarische grond welke de initiatiefnemers in beheer hebben zal er meer bebouwing worden toegestaan. Voor de opslag van materieel, het hobbymatig houden van biologisch vee en de opslag van biologisch veevoer is er meer stalling noodzakelijk.
Vanuit het belang van het behoud van een goed onderhouden buitengebied, zal er één bestaande schuur van 250 vierkante meter behouden blijven. De schuur zal landschappelijk verantwoord worden ingepast.
De overtollige gebouwen ten behoeve van het agrarisch bedrijf worden gesaneerd. Twee agrarische bedrijfswoningen en een aantal schuren zullen behouden blijven. In totaal wordt er één woning als compensatie gerealiseerd.
1.2 Huidige planologische regeling
In het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied', vastgesteld 8 juni 2012, staat het volgende vermeld:
- 1. de planlocatie heeft de bestemming agrarisch met een bouwblok;
- 2. in de voorschriften van de bestemmingen is opgenomen dat de gronden uitsluitend mogen worden gebruikt ten behoeve van een agrarisch bedrijf.
1.3 de procedure
Burgemeester en wethouders van de gemeente Raalte zijn voornemens de geschetste bouwmogelijkheden mogelijk te maken middels een wijzigingsbevoegdheid welke is opgenomen binnen het vigerende bestemmingsplan. De functiewijziging bestaat uit de wijziging van agrarisch naar wonen en een inperking van de toegestane bebouwingsmassa. In de aard van de bestemming vindt een verruiming plaats, in de zin dat de bouw van een extra woning mogelijk wordt gemaakt.
1.4 Opzet van de toelichting
In deze toelichting worden de ruimtelijke consequenties van het project op de omgeving weergegeven. Alle deelaspecten worden beschreven, waarbij de uitweiding per onderdeel is aangepast aan de mate waarin het project afwijkt van het geldende bestemmingsplan. De volgende deelaspecten worden beschreven:
Beschrijving van het project (gebied) planologische kader:
- rijksbeleid;
- provinciaal beleid;
- gemeentelijk beleid;
- effect van het project:
. planologisch;
. stedenbouwkundig;
. milieu;
. geluid;
. lucht, licht en trillingen;
. water;
. archeologie;
. bodem;
. externe veiligheid;
. economische uitvoerbaarheid.
1.5 Bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan 'Buitengebied Raalte, 9e wijziging, omgeving Lemelerveldseweg 16' bestaat uit de volgende stukken:
- de verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0177.BPW20130008-0002 schaal 1: 1000) en een renvooi;
- de regels;
- de toelichting.
Op de verbeelding zijn de toegekende bestemmingen in het plandeel weergegeven. De bestemmingen corresponderen met de planregels, waarin bepalingen zijn opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.
De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende afwegingen en motieven.
Hoofdstuk 2 Gebiedsprofiel
Het project is gelegen aan de Lemerlerveldseweg in het buitengebied van de gemeente Raalte. Het bedrijf ligt circa 650 meter ten oosten van de kern van Heino.
Regionale situering, Lemelerveldseweg 16, Heino (bron Google maps)
De directe omgeving van de planlocatie kenmerkt zich voornamelijk door landbouw. Ten westen van de kavel op 200 meter is de N35, de rondweg Heino, gelegen. De omgeving kenmerkt zich voornamelijk door het gebruik van gronden door grondgebonden landbouw.
Locale situering, Lemelerveldseweg 16, Heino
Het plangebied is gevestigd binnen het oude hoevelandschap waar van vroeger uit de agrarische activiteiten zijn gevestigd. De huidige bouwwerken zijn geen historisch waardevolle bouwwerken en zijn niet verbonden met specifieke gebiedskenmerken. De compensatiewoning wordt gerealiseerd op het oostelijk deel van het plangebied.
Afbeelding kadastraal perceel, Lemelerveldseweg 16 te Heino
Hoofdstuk 3 Beleid
In dit hoofdstuk is het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening beschreven en beoordeeld. Het beleid waaraan ruimtelijke plannen worden getoetst, zowel op rijks-, provinciaal als gemeentelijk niveau, wordt weergegeven.
3.1 Rijksbeleid
Het nationaal ruimtelijk beleid is vastgelegd in de 'Nota Ruimte' met een looptijd tot 2020.
Voor de periode 2020-2030 is een doorkijk opgenomen naar de lange termijn. De Nota Ruimte is door de Tweede en de Eerste Kamer der Staten-Generaal goedgekeurd en vastgesteld op respectievelijk
17 mei 2005 en 17 januari 2006. Met de bekendmaking op 27 februari 2006 is de Nota Ruimte formeel in werking getreden. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte beschikbare oppervlak in Nederland.
De regering richt zich hierbij specifiek op vier doelen:
1. versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;
2. bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;
3. borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden;
4. borging van de veiligheid.
Deze vier doelen worden in onderlinge samenhang nagestreefd, met tegen de achtergrond de algemene wens om de economische, ecologische en sociaal-culturele waarden van de ruimte te versterken en duurzaam te ontwikkelen. Van duurzame ruimtelijke ontwikkeling is in de ogen van het Rijk sprake als aan elk van deze waarden gelijkwaardig en in onderlinge samenhang recht wordt gedaan en daarmee de aantrekkelijkheid van de ruimte voor bewoners, bezoekers en ondernemers toeneemt.
Het ruimtelijk beleid moet ervoor zorgen dat de verhouding tussen bouwen in stedelijke gebieden en in landelijke gebieden in balans blijft. Een precieze invulling van deze balans kan volgens het rijk het beste plaatsvinden door de provincie. De gemeenten nemen vervolgens het initiatief bij het bepalen van het precieze aantal woningen. Bundeling van verstedelijking (wonen, werken en voorzieningen) staat nog steeds voorop, echter wordt geconstateerd dat er vraag is naar zowel centrumstedelijke milieus, groenstedelijke milieus als naar meer ruimte in en om de woning.
Conclusie
Het toestaan van het bouwinitiatief is niet in strijd met het rijksbeleid en komt tegemoet aan de onderdelen duurzame ontwikkeling en de bevordering van een vitaal platteland. Door het saneren, de nieuwe aanplant en de realisatie van de nieuwe woning, worden het aangezicht en de beleving van het platteland verbeterd.
Ecologische Hoofdstructuur
Het project ligt op ruim 650 meter ten noorden van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is het samenhangende stelsel van natuurgebieden en andere terreinen met natuur waarden dat de biodiversiteit in Nederland duurzaam moet veiligstellen. De provincie beschermt met name de 'kern kwaliteiten' van de ecologische hoofdstructuur.
De ontwikkelingsopgaven van de gehele EHS zijn:
• het ontwikkelen van nieuwe natuur;
• het realiseren van agrarisch natuurbeheer;
• het realiseren van ecologische verbindingszones;
• het realiseren van robuuste verbindingen en poorten.
Voor de omgeving van het project gaat het met name om de bescherming en ontwikkeling van de ecologische hoofd structuren.
3.2 Provinciaal beleid
Omgevingsvisieverordening Overijssel
De Omgevingsvisie Overijssel is op 1 juli 2009 door Provinciale Staten vastgesteld. Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn duurzaamheid en kwaliteit. De ambitie van Overijssel is om een vitale samenleving tot ontplooiing te laten komen in een mooi landschap. Een samenleving, waarin alle Overijsselaars zich thuis voelen en participeren. Met bloeiende steden als motoren voor cultuur en werkgelegenheid, ingebed in een landschap, waarin wonen, natuur, landbouw en water elkaar versterken.
De definitie van duurzaamheid luidt: 'duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien'. Duurzaamheid vraagt om een transparante afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.
De definitie van ruimtelijke kwaliteit luidt: 'de goede functie op de goede plek en op de goede manier ingepast in de omgeving'. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat (bedoeld en onbedoeld) van menselijk handelen en natuurlijke processen. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt. Ten aanzien van het landschap heeft de provincie Overijssel de volgende ambitie: het versterken van de identiteit en onderlinge diversiteit van landschappen en dorpen. Voor cultureel erfgoed heeft de provincie de volgende ambitie: het behoud en versterken van cultureel erfgoed (monumenten, industrieel en agrarisch erfgoed).
Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus worden geambieerd. De rust en de ruimte van het buitengebied bieden echter ook andere aantrekkelijke woonmilieus, waar mensen goed en plezierig wonen voor nu en in de toekomst. Hierbij gaat het om de voormalig agrarische bedrijven waaronder het project valt. Bij het project zal een kleinschalige vorm van biologische landbouw blijven waardoor de beleving van het platteland voor de toekomstige woningen sterk tot zijn recht zal komen.
Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt.
Afbeelding: gebiedskenmerken kaart (bron: omgevingsvisie Overijssel)
Beekdalen en natte laagtes.
De ambities bij de laag 'beekdalen en natte laagtes' is dat de beekdalen als functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap van betekenis moeten zijn. Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dragen deze bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water. Het slopen van de schuren, geheel of gedeeltelijk, en het bouwen van de nieuwe woning vormen geen belemmering voor deze ambities.
Het oude hoevenlandschap
Het oude hoevelandschap is ontstaan nadat de grote essen bezet waren, de boeren gingen op zoek naar hoge dekzandkoppen en hebben deze ontgonnen. De dragers zijn essen, kampen, oude erven (al dan niet geclusterd) en weidegronden langs beken. De oude erven zijn zeer bepalende onderdelen in deze landschapstypen. Door groter wordende bebouwing werd het open karakter bedreigd.
De ambitie is gericht op kwaliteitsverbetering van het kleinschalige, afwisselende oude hoevelandschap vanuit de verspreid liggende erven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap.
Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevelandschap, dan dragen deze bij aan behoud en de accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevelandschap en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen: de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid.
Wanneer de richting van de sturing wordt geprojecteerd op de ruimtelijke ontwikkeling in het voorliggende plan, blijkt dat de ontwikkeling goed aansluit bij ambities van het provinciebestuur. Het onderhavige 'rood voor rood'-project is een verbetering voor de landschappelijke kwaliteit. De functieverandering van veehouderij naar wonen draagt bij aan behoud en is voornamelijk een versterking voor de landschappelijke omgeving. Het behoud van de biologische agrarische hobbymatige activiteit geeft een zekerheid voor het behoud van de agrarische kwaliteiten.
Conclusie
Gezien de ligging van het project kan worden gesteld dat de activiteiten aansluiten en geen invloed uitoefenen aan het behoud van de bestaande kwaliteiten in de omgeving. De gewenste ontwikkeling draagt, gezien het verdwijnen van de agrarische bebouwing, bij aan de openheid van de omgeving. Bij het opstellen van het inrichtingsplan is rekening gehouden met het huidige reliëf en is het plan landschappelijk ingekleed met het oog op behoud en verbetering van de bestaande structuren en kwaliteiten. Middels het inrichtingsplan worden de inpassing en de invulling hiervan weergegeven.
3.3 Gemeentelijk beleid
Bestemmingsplan
Het burger bindende gemeentelijke beleid is voor de locatie Lemelerveldseweg 16 vastgelegd in het 'bestemmingsplan Buitengebied' van de gemeente Raalte, vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juni 2012. In het bestemmingsplan heeft de omgeving de bestemming 'agrarisch'.
afbeelding: uitsnede vigerende bestemmingsplan (bron gemeente Raalte)
Het project betreft het opheffen van het agrarisch bouwperceel, de sanering van de bedrijfsgebouwen, de omzetting van de bedrijfswoning tot burgerwoning en de bouw van de nieuwe woning. De gewenste wijziging past binnen de wijzigingsbevoegdheid welke is opgenomen in artikel 3.6.7 van het huidige vigerende bestemmingsplan.
Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van de bouw van een compensatie woningen binnen bouwvlakken met de bestemming Agrarisch. De wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast indien ten minste 850 m² landschapsontsierende bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Er mag niet meer dan 250 m² aan bijgebouwen behouden mag blijven indien de bijgebouwen noodzakelijk zijn voor het uitoefenen van hobbymatige, agrarische of natuurgerichte activiteiten;
- 1. de bijgebouwen noodzakelijk zijn voor werkzaamheden die bijdragen aan het behoud en de ontwikkeling van het karakteristieke landschap;
- 2. er ten minste 1 ha grond in beheer is;
- 3. de bijgebouwen landschappelijk inpasbaar zijn;
Door middel van een inrichtingsplan is aangetoond dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan. Tevens is aangetoond dat de ligging en uitstraling van de compensatiewoning past binnen de bestaande bebouwingsstructuur.
Relatie sloop en bouwkavel
Uitgegaan wordt van sloop van 950 vierkante meter aan overtollige oude bedrijfsgebouwen. Hiervoor mag één compensatie woning worden ontwikkeld. Daarnaast is er een verzoek gedaan voor het behoud van 250 vierkante meter schuur. Dit gebouw zal gebruikt worden voor de opslag van biologisch veevoer, het stallen van machines en het hobbymatig houden van biologische rundvee. Voorwaarde is dat de bebouwing geconcentreerd op het voormalig erf zal blijven.De landschappelijke kwaliteit dient te worden vergroot. Hierbij wordt aangesloten bij de karakteristieke eigenschappen die het gebied heeft. De groene eilanden in het buitengebied en het opstand kunnen waarnemen van het silhouet van een erf is onderdeel van het plan. De impuls wordt waargemaakt door het verdwijnen van de overtollige bedrijfsbebouwing en het bouwen binnen het oorspronkelijke bouwblok. Het perceel wordt landschappelijk goed ingepast. De inrichtingsschets is als bijlage aan het plan gevoegd.
Behouden schuur met overkapping
De bestaande schuur van 250 vierkantemeter (inclusief overkapping 375 vierkantemeter) kan blijven bestaan. De rood voor Rood regeling is er op gericht om de gehele functie van 'agrarisch' te wijzigen naar 'wonen'. Zodoende dient overtollig landschapsontsierende bebouwing te worden gesloopt. In principe geldt dat ook voor de betreffende schuur. Alleen in uitzonderingen kan worden afgeweken van de maximaal toelaatbare vierkante meters. Dit is mogelijk als de bebouwing ten goede komt aan het beheer van landschap of van gronden, kan meer bebouwing worden toegestaan. De initiatiefnemer heeft 13 ha cultuurgrond in gebruik. Hierdoor is er behoefte aan stallingsruimte ten behoeve van materiaal, biologisch veevoer en het biologische vee. Vanuit het belang van een goed onderhouden buitengebied kan de schuur gemotiveerd worden.
De schuur dient landschappelijk wel goed ingepast te worden. Het inrichtingsplan voldoet hieraan. De schuur zal de bestemming 'wonen' krijgen waarbij uitgegaan wordt van hobbymatig gebruik. Bedrijfsmatig houden van dieren is dan niet meer toegestaan.
Conclusie
Het project voldoet aan de gestelde voorwaarden binnen het beleid welke is opgenomen als wijzigingsbevoegdheid binnen het bestemmingsplan. De te slopen vierkante meters zijn terug te vinden in de door de initiatiefnemers ondertekende Rood voor Rood-overeenkomst. De compensatiewoning en een schuur ten behoeve van het hobbyvee zijn toegestaan.
Hoofdstuk 4 Ruimtelijke visie en inpassing
De Rood voor Rood-plannen van de initiatiefnemers zijn in aard en vormgeving afgestemd op de ruimtelijke situatie van de landelijke omgeving.
Het landschap is volgens de 'Omgevingsvisie' ingedeeld als landschapszone 'Mixlandschap'. Het betreft een landschap met een karakteristiek van rationele agrarische verkavelingen en een veelal rechte en functionele agrarische wegenstructuur. De gewenste ontwikkeling binnen de landschapszone en de directe omgeving, vindt aansluiting bij de omliggende woonbebouwing. Het verdwijnen van de agrarische intensieve activiteiten heeft een positieve invloed op de omgeving. De compensatiewoning bij de oorspronkelijke bebouwing past binnen het mixlandschap.
De nieuwe woning is zodanig op de nieuwe kavel vormgegeven, dat deze met de voorkant richting de Lemelerveldseweg is geprojecteerd. Rondom de woningen (zowel de bestaande woning als de nieuw te realiseren woning) worden de tuinen omsloten door landschappelijke hagen. Bij de keuze van de beplanting is rekening gehouden met de gebiedskenmerken van het oude hoevelandschap, zoals wordt omschreven in de omgevingsvisie. De situering van het nieuwe erf is eveneens passend bij het landschapstype.
Door een landschapsarchitect is in opdracht van de initiatiefnemers een inrichtingsplan opgesteld voor de onderhavige percelen. Het erf inrichtingsplan is door de gemeente goedgekeurd, de uitvoer van de aangegeven ruimtelijke kwaliteit is geborgd middels een gesloten privaatrechtelijke overeenkomst.
Toekomstige situatie nieuwe kavel: Woningen plus bijgebouwen en aanplant
Het bouwplan betreft de realisatie van een compensatie woning op de oostzijde van het perceel. De overtollige agrarische bedrijfsgebouwen worden gesaneerd. Aan de zuidzijde van het perceel zal een bouwwerk van 250 vierkante meter behouden blijven voor de uitoefening van de biologische agrarische activiteit. De architectuur van het bouwplan zal architectonisch worden afgestemd op de kwaliteiten van de omgeving en aansluiting vinden bij de gebiedskenmerken. Bij de bouwaanvraag zal de welstandscommissie het plan beoordelen. De volledige inrichtingskaart op schaal is als bijlage bijgevoegd.
Conclusie
De bouwplannen zijn qua architectuur afgestemd op de bestaande bebouwing en passend binnen de directe omgeving. Bij de inrichting worden de gebiedskenmerken gerespecteerd en vinden de plannen aansluiting bij de ontwikkelperspectieven. Het inrichtingsplan is als bijlage Erf en landschapsplan aan het plan gevoegd.
Hoofdstuk 5 Projectprofiel
5.1 Rood voor Rood
In het verzoek hebben de initiatiefnemers de gemeente verzocht medewerking te verlenen aan het realiseren van de woning met gelijktijdige sanering van de bestaande bedrijfsgebouwen met behoud van de schuur ten behoeve van het hobbyvee. De partijen hebben de Rood voor Rood-overeenkomst getekend. De regeling geeft de initiatiefnemers het recht compenserende woning te realiseren, die dient te voldoen aan de gestelde voorwaarden, zoals in de overeenkomst is omschreven. De planologische procedure zal in de vorm van een wijzing van het bestemmingsplan worden gevolgd.
Het project betreft hier de sanering van 950 vierkante meter aan bedrijfsgebouwen. Uitgangspunt op dit moment is realisatie een nieuwe woning met bijgebouw. Er zal een schuur ten behoeve van het hobbymatige houden van vee behouden en verkleind worden . Alles zal plaatsvinden binnen de contouren van het huidige erf, zoals in het landschapsinrichtings- plan is vastgelegd.
Conclusie
Het project past in het Rood voor Rood-beleid van de gemeente.Het rood voor rood bleid is sinds de vaststelling van het bestemmingsplan buitengebied opgenomen als wijzigingsbevoegdheid binnen het bestemmingsplan.
5.2 Verkeer en parkeren
De bouwplannen zijn gelegen op een private kavel in het buitengebied van de gemeente Raalte met beide voldoende ruimte. Het parkeren kan en zal op eigen terrein/erf plaatsvinden. Op het erf is voldoende ruimte voor parkeerplaatsen. De parkeermogelijkheden zijn ruimschoots meer dan de standaard van 1,7 parkeerplaats per woning van de landelijke CROW-norm voor kernen en conform gemeentelijk beleid. De bouwplannen hebben een zeer beperkte invloed op de verkeerssituatie en verkeersintensiteit. Per saldo zal het zwaar agrarisch en bevoorradingsverkeer afnemen en neemt het personenvervoer licht toe. Na realisatie van het plan is sprake van een drietal woningen, waaronder de twee voormalige bedrijfswoningen. Het aantal verkeersbewegingen per dag wordt geprognosticeerd op 3 x 3 autobewegingen per dag. De gevolgen voor het autoverkeer zijn nihil.
Conclusie
Het parkeren kan en zal volledig op eigen terrein plaatsvinden. Het plan heeft nagenoeg geen gevolgen voor de verkeersintensiteit in de directe omgeving.
5.3 Riolering en overige nutsvoorzieningen
De woningen zullen in de tokomst op het drukwaterriool aangesloten worden, momenteel zijn de woning 16 en 16a op de eigen gierkelder aangesloten. Voor wat het hemelwater betreft, dit zal in de directe omgeving worden geloosd binnen het omliggende groen. Alle gangbare nutsvoorzieningen zijn aanwezig op de locatie. De nieuwe woningen worden aangesloten op de bestaande infrastructuur.
Conclusie
De riolering en het overige nutsvoorzieningentracé vormen geen belemmeringen voor de bouwplannen.
5.4 Cultuurhistorie en archeologie
Het plangebied ligt in een zone die op de provinciale 'cultuurhistorische waardenkaart' is aangemerkt als een gebied met een 'hoge trefkans' voor archeologische waarden. Voor de gebieden met een hoge trefkans zal in principe op basis van provinciale criteria een nader onderzoek te worden uitgevoerd.
Bron: Omgevingsvisie
Het bouwplan van het project is gelegen op agrarische grond. De nieuwe woning zal op de plek van het voormalig agrarische gebouw worden gerealiseerd waardoor de grond in het verleden al met machines bewerkt en zullen er geen ongeroerde/ verstoorde gronden worden aangetast. Er zijn geen archeologische verwachtingen voor de nieuwe bouwkavel. Bij de bestaande bebouwing is deze aanwezig, echter betreft het een agrarisch bebouwd perceel, waarbij de grond dusdanig is verstoord, dat eventuele historische archeologische waarden daarmee niet meer opportuun zijn. Bij de bouwwerkzaamheden blijft een meldingsplicht, zoals omschreven in de WAMZ, van kracht. Een archeologisch onderzoek wordt niet als noodzakelijk geacht.
Gemeentelijk archeologisch beleid
Uitsnede gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidskaart
In het kader van de zogenaamde Rood voor Rood-regeling wordt het erf aangepast. Hiervoor moet het bestemmingsplan gewijzigd worden naar de bestemming 'wonen'. Onderdeel van de bestemmingsplanwijziging is het, indien nodig, uit laten voeren van archeologisch onderzoek.
Conculsie
Het uitvoeren van archeologisch onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht, de verwachte verstoringen in ongeroerde grond zijn nihil.
5.5 Milieuaspecten
5.5.1 Geluid
De Wet geluidhinder bevat geluidnormen en richtlijnen met betrekking tot de geluidsniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Voor nieuwe bouwlocaties geldt een onderzoeksplicht indien ze zijn gelegen binnen zones als bedoeld in artikel 74 van de Wet geluidhinder.
Wegverkeerslawaai
Overeenkomstig artikel 82.1 van de Wgh, is de voor woningen binnen een geluidszone van een weg de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van de gevel, vanwege de weg, 48 dB, de zogenaamde “voorkeursgrenswaarde”.
De maximaal te verlenen ontheffingswaarde voor nog niet geprojecteerde woningen in buitenstedelijk gebied bedraagt 53 dB voor wegverkeerslawaai. Bij een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, maar niet van de maximale ontheffingswaarde, dient ontheffing te worden aangevraagd bij het bevoegd gezag.
afbeelding: geluidscontouren. bron geluidsmodel gemeente Raalte
Conclusie
De geluidsbelasting Lden op de nieuwe woning ten gevolge van omliggende wegen is onderzocht voor het jaar 2023. Hieruit volgt:
Rondweg Heino (N35)
- De geluidsbelasting ten gevolge van de rondweg Heino (N35) overschrijdt de voorkeursgrenswaarde. Wel wordt voldaan aan de maximale grenswaarde.
- Bron- en overdrachtsmaatregelen om de geluidsbelasting te verminderen zijn niet haalbaar. Het is aan te raden een procedure te starten voor het aanvragen van hogere waarden.
- Er wordt voldaan aan de voorwaarden uit het gemeentelijk beleid om de hogere waarden te kunnen vaststellen.
Lemelerveldseweg
• De geluidsbelasting ten gevolge van de Lemelerveldseweg voldoet aan de voorkeursgrenswaarde.
Het complete akoestisch onderzoek is als bijlage Akoestisch onderzoek aan het plan gevoegd. De procedure hogere grenswaarde zal gelijktijdig met dit bestemmingsplan worden doorlopen.
5.5.2 Bodem
Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die worden verdacht van bodemverontreiniging moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Het doel van dit onderzoek is om de algemene bodemkwaliteit te bepalen ter plaatse van de onderzoekslocaties, waarmee kan worden bekeken in hoeverre deze bodemkwaliteit een belemmering kan vormen voor het beoogde gebruik en/of de voorgenomen ontwikkelingen. De voormalige bedrijfslocatie is onderzocht en de locatie waar de nieuw te realiseren woningen worden gesitueerd.
Beoordeling
Het verkennend onderzoek is uitgevoerd overeenkomstig de norm NEN-5740 aangevuld met arseen voor het deel van de locatie waar de nieuwbouw is gepland. Daarbuiten is één extra deellocatie onderzocht omdat daar olieopslag heeft plaatsgevonden. Het overige perceel is wel beschreven in het vooronderzoek, maar was niet uitgewerkt. Volgens oude tekeningen zijn er nog twee locaties waar de bovengrondse tank is geweest. Dit is aanvullend onderzocht en verwerkt in de briefrapportage van 19 april 2013.
In het mengmonster van de bovengrond is PAK-totaal verhoogd aangetroffen. De waarde ligt onder de tussenwaarde en er is vooralsnog geen verband te leggen met het gebruik van de locatie dan wel zintuiglijke waarnemingen. In de ondergrond zijn geen van de onderzochte stoffen in een verhoogde waarde waargenomen. Er is één peilbuis geplaatst en onderzocht op het NEN-pakket inclusief arseen. Barium is daarin licht verhoogd waargenomen en levert geen beperkingen op voor het gebruik van de locatie. De pH-waarde van 5,86 is normaal voor deze omgeving.
Ter plaatse van de verdacht deellocaties waar olie bovengronds opgeslagen (is geweest) zijn boringen geplaatst en monsters genomen. Uit de analyses blijkt dat olie niet is waargenomen. Daarmee kan worden geconcludeerd dat deze deellocaties niet meer als verdacht hoeven te worden beschouwd.
Conclusie
Op het perceel waarvoor de bestemming wijzigt is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, aangevuld met boringen en analyses op verdachte deellocaties. Uit de resultaten blijkt dat PAK- totaal verhoogd is aangetroffen in de bovengrond en Barium in het grondwater. Deze waarden leveren geen beperkingen op voor het gebruik van het perceel. De overige verdachte deellocaties zijn voldoende onderzocht en daarbij zijn geen verhoogde waarden aan minerale olie aangetoond. Het bodemonderzoek is als bijlage Bodemonderzoek aan het plan gevoegd
5.5.3 Water
Rijksbeleid
Het rijksbeleid ten aanzien van water is neergelegd in de Vierde Nota Waterhuishouding (1998). Hierin is aangegeven dat het waterbeheer in Nederland moet zijn gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde duurzame watersystemen. Om dit te bereiken, moet zoveel mogelijk worden uitgegaan van een watersysteembenadering en integraal waterbeheer.
In de nota is onder andere aangegeven dat stedelijk water meer aandacht moet krijgen. Volgens de nota Waterbeheer in de 21e eeuw (2000) moet aan het watersysteem meer aandacht worden gegeven om de natuurlijke veerkracht te benutten. Voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie 'vasthouden-bergen-afvoeren' staat hierbij centraal. Ook in stedelijke uitbreidingen dient daarom het overtollige hemelwater beter te worden vastgehouden.
Watertoets
In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te toetsen op water, de zogenaamde Watertoets. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten.
Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Groot Salland staat beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument, waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van het Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.
Invloed op de waterhuishouding
Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 vierkante meter. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.
Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Grondwateroverlast als gevolg van afwijkende aanleghoogten is voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.
Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.
Beschermingszone primaire, regionale of overige waterkering
Binnen het plangebied ligt een beschermingszone van een waterkering die op de Legger van het Waterschap Groot Salland is opgenomen. De functie/stabiliteit van deze waterkering moet te allen tijde worden gegarandeerd. Binnen de Keur van het Waterschap Groot Salland worden eisen gesteld met betrekking tot werkzaamheden binnen de beschermingszone van de waterkering. Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone van de waterkering is een Watervergunning op grond van de Keur van het Waterschap Groot Salland noodzakelijk. Indien een Watervergunning noodzakelijk is, wordt deze (na eventueel nader overleg) aangevraagd bij het Waterschap Groot Salland. De beschermingszone van de waterkering is op de plankaart opgenomen als dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering".
Binnen het plangebied ligt een beschermingszone van een hoofdwatergang of watergang van het Waterschap Groot Salland. De functie van deze watergang(en) moet te allen tijde worden gegarandeerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de beschermingszone van deze watergangen zoals in de Keur van het Waterschap Groot Salland beschreven. Met betrekking tot deze watergangen gelden de binnen de Keur van het Waterschap Groot Salland opgenomen gebods- en verbodsbepalingen. Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone moet een Watervergunning worden aangevraagd bij het Waterschap Groot Salland. Ten behoeve van het beheer en onderhoud geldt langs de watergang (vanaf de insteek) een obstakelvrije zone van 5 meter.
Grondwaterbeschermingsgebied of intrekgebied van een drinkwaterwinning
Het plangebied of een gedeelte daarvan ligt in een grondwaterbeschermingsgebied of intrekgebied van een drinkwaterwinning. In deze gebieden is het beleid gericht op het verminderen van de risico's op verontreiniging van het grondwater. Drinkwatervriendelijke functies worden gestimuleerd en voor de overige functies wordt een restrictief beleid gevoerd. Het provinciale grondwaterbeschermings-beleid voor de drinkwaterwinning is verwoord in de Omgevingsvise Overijssel 2009. De regels omtrent grondwaterbescherming zijn verwerkt in de Omgevingsverordening Overijssel 2009.
Afvalwater via drukriolering
Het rioleringssysteem grenzend aan het plangebied bestaat uit een drukrioleringssysteem met een beperkte capaciteit, waarop alleen huishoudelijk afvalwater mag worden aangesloten. Op het drukrioleringssysteem mag geen drainage of regenwater worden aangesloten, omdat het rioleringssysteem daar niet op is berekend.
Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater
Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.
Watertoetsproces
De initiatiefnemer heeft het Waterschap Groot Salland geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van http://www.dewatertoets.nl//. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Groot Salland geeft een positief wateradvies.
Conclusie
De bouwplannen zijn niet strijdig met de wet- en regelgeving rond het thema water. De watertoets en correspondentie met het waterschap is als bijlage Watertoets bijgevoegd.
5.5.4 Bedrijven en milieuzonering
In de (aangepaste) VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) zijn richtlijnen vastgelegd voor hindercirkels. Het uitgangspunt in de richtlijnen is 'functiescheiding waar het moet, functiemenging waar het kan'. In de directe omgeving van het bouwplan ligt één agrarisch melkveehouderijbedrijf op 65 meter van het perceel van de initiatiefnemer.Voor een melkveebedrijf geldt een milieuzonering van 50 meter en voor een intensief bedrijf 100 meter.
Conclusie
Door realisatie van het bouwplan is er geen sprake van belemmeringen voor de bestaande bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied.
5.5.5 Geurhinder
Bij het voorbereiden en opstellen van een ruimtelijk plan moet onder andere het aspect geurhinder worden beoordeeld. Enerzijds zal moeten worden beoordeeld of ter plaatse een goed woon- en verblijfsklimaat kan worden gegarandeerd, anderzijds mogen de belangen van omliggende veehouderijen en derden niet onevenredig worden geschaad.
De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) - per 1 januari 2007 in werking getreden - vormt bij vergunningverlening Wet milieubeheer het exclusieve toetsingskader voor de geurbelasting afkomstig van dierenverblijven bij veehouderijen.
De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort (bedrijven met een intensieve tak) wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede (veelal rundveehouderijbedrijven) gelden vaste minimumafstanden tot dergelijke objecten. De woning wordt gebouwd op een kavel tot een agrarisch bedrijf behoorde. Artikel 14 lid 2 van de Wet geurhinder en veehouderij is van toepassing. Het betreft een nieuwe woning in het buitengebied en een afstand van 50 meter tot andere agrarische inrichtingen is van toepassing. Aan deze afstandseis wordt voldaan.
Conclusie
Door realisatie van het bouwplan is geen sprake van belemmeringen voor het naastgelegen veehouderijbedrijf en wordt tevens een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd voor de nieuwe woning.
5.5.6 Luchtkwaliteit
Op basis van de luchtkwaliteitseisen in de Wet luchtkwaliteit, moet in principe bij elke nieuwbouwlocatie een onderzoek worden uitgevoerd. In de praktijk is dit echter niet altijd nodig. Op basis van de publicatie van het Ministerie van VROM (Staatscourant 9 november 2007, nr. 218) worden categorieën aangegeven van gevallen die niet in 'betekenende mate' bijdragen als bedoeld in artikel 5.16, eerste lid, onder c, van de Wet milieubeheer (Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen).
Tot deze categorieën behoren kleinere projecten van bouwkundige of infrastructurele aard, die niet langer individueel hoeven te worden getoetst aan de in de Wet gehanteerde grenswaarden. Dit is het geval als de toename van de concentratie zwevende deeltjes (PM10) of stikstofdioxide het jaargemiddelde met niet meer dan 1% wordt verhoogd. Dit mag worden toegepast totdat het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) is vastgesteld.
Conclusie
Het bouwplan van het project draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Een onderzoek luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.
5.5.7 Externe veiligheid
In de externe veiligheidsvisie van de gemeente Raalte (d.d. 26 april 2007) is aangegeven dat nieuwe woongebieden (kwetsbare objecten) niet binnen de contouren van een plaatsgebonden risico mogen vallen. Voor het groepsrisico is bepaald dat binnen bepaalde begrenzingen het groepsrisico mag toenemen.
Het verzoek is getoetst aan deze visie. Het gebied ligt niet binnen de contouren van plaatsgebonden risico's en in de directe omgeving zijn geen risicobronnen aanwezig, waardoor het groepsrisico onevenredig zou toenemen.
In de nabijheid van het project aan de liggen geen Bevi-bedrijven. Over de weg vindt nagenoeg geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Het plangebied ligt buiten gevarenzones bij calamiteiten. De meest nabij gelegen route is de N35, deze is op ruim tweehonderd meter gelegen.
Afbeelding: risicokaart. Bron: risicokaart.nl
Het bouwplan zelf is ook geen kwetsbaar object of beïnvloedt door aard en inrichting de risicosituatie voor andere objecten.
Conclusie
Binnen het beleidskader externe veiligheid bestaan er geen belemmeringen voor de bouwplannen.
5.5.8 Flora en Fauna
Het plangebied aan de Lemelerveldseweg ligt buiten de bebouwde kom van Heino en valt buiten de Europese vogel- en habitatrichtlijngebieden en de provinciale Natura 2000-gebieden.
De huidige kavel bestaat grotendeels uit een agrarisch boerenerf zonder ecologische kwaliteiten, het grootste deel is bebouwd of in gebruik als erfverharding. In de tuin en naast de agrarische stallen staat een aantal struiken en bomen.
Voorgenomen activiteit wordt gezien als ‘ruimtelijke ontwikkeling’. Voor het verstoren van soorten van tabel 1 van de Ff-wet geldt een algemene vrijstelling, idem voor soorten van tabel 2 mits er gewerkt wordt volgens een goedgekeurde gedragscode. Alle soorten van tabel 3 zijn strikt beschermd, evenals bezette vogelnesten en jaarrond beschermde nesten en nestlocaties. In de stallen in het plangebied zijn oude vogelnesten aangetroffen. Het is aannemelijk dat er zich ieder broedseizoen bezette vogelnesten in de stallen en de beplanting bevinden. Hierdoor dienen de stallen en de beplanting buiten de broedtijd gesloopt te worden. De meest geschikte periode om de stallen en de beplanting te slopen is de periode half september tot 1 maart. De zolder van de middelste van de drie noordelijke stallen lijkt in potentie geschikt als broedplaats voor Kerkuilen. Nesten, alsmede nestlocaties gebouw van de kerkuil zijn jaarrond beschermd. Geadviseerd wordt om na te gaan dat er daadwerkelijk geen Kerkuilen op de desbetreffende zolder aanwezig zijn en het invlieggat vervolgens dicht te maken, zodat er zich geen Kerkuilen kunnen vestigen op de zolder in de komende maanden. De houten stal is in het verleden en wordt mogelijk actueel gebruikt als verblijfplaats voor Steenmarters. Door zorgvuldig te werken tijdens de sloop van het gebouw kan voorkomen worden dat de marters verwond of gedood worden. Het wegnemen van deze verblijfplaats tast de functionaliteit van het leefgebied niet dusdanig aan dat deze ongeschikt wordt. Geadviseerd wordt om als eerste de golfplaten van de stal te verwijderen waardoor de eventueel aanwezige steenmarters zullen vluchten. De functionaliteit van de houten schuur als verblijfplaats van vleermuizen kan niet met zekerheid uitgesloten worden. Er zijn aanwijzingen gevonden die er op duiden dat vleermuizen gebruik maken van de houten schuur als verblijfplaats. Er worden compenserende / mitigerende maatregelen genomen door het plaatsen van enkele houten kasten.
Binnen een straal van drie kilometer rondom beide plangebieden liggen geen beschermde natuurgebieden. Het plangebied ligt niet in de EHS. De natuurbeschermingswet en de EHS zijn niet van belang bij de uitvoering van voorgenomen activiteit.
Het rapport is als losse bijlage Flora fauna onderzoek toegevoegd.
Conclusie
Geadviseerd wordt om het vervolgonderzoek tijdig voor te bereiden en de resultaten gaandeweg het onderzoek af te stemmen met de opdrachtgever. Dit om eventuele compenserende of mitigerende maatregelen tijdig voor te bereiden en uit te voeren, zodat de stal mogelijk in het najaar van 2012 nog gesloopt kan worden.
Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording
Elders in deze plantoelichting is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieuaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan; de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels.
6.1 Algemeen
Het juridisch bindend gedeelte van het wijzigingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding, waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. Regels zijn gelijkgesteld aan het moederplan waarbij op de bestemmingsaanduiding wonen afwijkende maatvoeringen zijn opgenomen.
De bestemming 'wonen' van het perceel Lemelerveldseweg 16 is op de verbeelding aangegeven.
6.2 De regels
Inleidende regels
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:
- Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
- Wijze van meten (artikel 2)
Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering moeten worden begrepen.
Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de bestemming, 'wonen' en 'agrarisch' die in het plangebied voorkomen. De regels zijn onderverdeeld in onder andere:
- bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
- bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwings-percentage, etc.);
- ontheffing van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag worden afgeweken van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.
Algemene regels
Hoofdstuk 3 van de regels bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:
- anti-dubbeltelregel (artikel 5);
- algemene bouwregels (artikel 6)
In dit artikel wordt de relatie met de bepalingen van de bouwverordening geregeld;
- algemene Gebruiksregels (artikel 7)
In dit artikel worden de gebruiksregels beschreven. Deze gelden voor het hele plangebied;
- uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (artikel 8);
- overige regels (artikel 9);
Overgangs- en slotbepalingen
In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.
6.3 Verantwoording van de regels
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er wordt uitgegaan van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig kan worden toegestaan. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader, dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.
In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
Wonen
De bouwvlakken die in gebruik zijn c.q. in gebruik worden genomen voor burgerwoondoeleinden zijn bestemd voor 'Wonen'.
Binnen het bouwvlak zijn behalve de woning (en eventuele aan- en uitbouwen) ook bijgebouwen, tuin en erf toegestaan. Binnen elk bouwvlak is 1 woning toegestaan.
De inhoud van burgerwoningen mag maximaal 750 m³ bedragen. De oppervlakte aan bijgebouwen mag maximaal 100 m² bedragen. Bij de bestaande woning zal de bestaande schuur van 250 vierkantemeter worden gehandhaafd.
Binnen het bouwvlak van een burgerwoning mag een paardenbak worden opgericht. Deze dient uitsluitend voor een hobbymatig gebruik. Paardenbakken zijn in alle gevallen alleen met een afwijking toegestaan.
De toevoeging dat een vrijstaand bijgebouw niet voor bewoning is bestemd, dient om de (meestal ongewenste) situatie te voorkomen dat er geheel los van de woning in bijgebouwen wordt gewoond en zo (bijvoorbeeld de achtertuin) zelfstandige, aparte woonruimten of woningen kunnen ontstaan.
Hoofdregel is dat als het een aangebouwd gebouw is van één bouwlaag, dat is gekoppeld aan de hoofdbouwmassa, het wordt gezien als bijgebouw. Dit dient dan te worden meegeteld bij de toegestane 100 m². Als het aangebouwde gebouw ook een tweede verdieping kent, die vanuit de woning toegankelijk is (bijvoorbeeld een extra slaapkamer boven de garage), dan wordt deze aanbouw gezien als hoofdbouwmassa en telt dus mee bij de toegestane 750 m³.
Agrarisch
Een deel van de gronden heeft de bestemming Agrarisch. Deze gronden mogen ten behoeve van deze bestemming gebruikt worden. Overigens ligt er geen bouwvlak op deze gronden.
6.4 Handhaving
De gemeente heeft handhavingsbeleid. Hiernaar wordt met betrekking tot de uitvoering van de handhaving verwezen.
Handhaafbaarheid
Er kan een aantal eisen worden gesteld aan de handhaafbaarheid van het bestemmingsplan.
- De regels dienen duidelijk en voor een uitleg vatbaar te zijn. Indien de burgers de regels niet begrijpen, kun je ze niet kwalijk nemen dat zij ze niet naleven.
- Regel niet meer dan nodig is. Gepoogd is geen 'overbodige' regels op te nemen; regels waarvan van te voren kan worden gesteld dat ze niet worden gehandhaafd, zijn niet opgenomen.
- De regels die zijn opgenomen, dienen handhaafbaar te zijn. Duidelijkheid en toetsing aan heldere criteria is hiervoor een voorwaarde.
- De regels moeten bekend zijn bij de burgers. Middels diverse communicatiekanalen is het planproces en de uitkomst ervan nadrukkelijk met burgers en diverse doelgroepen gecommuniceerd.
6.5 Economische uitvoerbaarheid
Het project betreft een volledig particulier initiatief. Voor dit project is een anterieure overeenkomst gesloten, zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Binnen de overeenkomst zijn eveneens verplichtingen met betrekking tot de uitvoering van de erfinrichting opgenomen. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.Er zal een overeenkomst worden gesloten voor een eventuele tegemoetkoming in schade, zoals bedoeld in 6.1 / 6.3 Wet ruimtelijke ordening, op de initiatiefnemers wordt verhaald.
6.6 Inspraak en vooroverleg
Het plan is gering van omvang. Een inspraakprocedure wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Het plan wordt als vastgesteld wijzigingsplan ter inzage gelegd.