Raalte, Salland I

6.2 Nadere toelichting op de regels

Agrarisch
Deze gronden zijn bestemd voor een agrarisch bedrijf met daaraan ondergeschikte voorzieningen. Tevens zijn bijbehorende voorzieningen zoals, nutsvoorzieningen, wegen, straten, paden en in- en uitritten, parkeervoorzieningen, (infiltratie)groenvoorzieningen, water en recreatief medegebruik toegestaan. Binnen het bouwvlak zijn twee bedrijfswoningen toegestaan.

Groen
Deze bestemming laat onder andere groen- en speelvoorzieningen toe doch biedt ook mogelijkheden voor (ondergrondse) voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en voor fiets- en voetgangerspaden.

Kantoor
Binnen deze bestemming zijn kantoren mogelijk. Daarnaast zijn tuinen, erven en terreinen, nutsvoorzieningen, wegen, straten en paden, parkeervoorzieningen, (infiltratie)groenvoorzieningen en water toegestaan. Daar waar ook dienstverlening is toegestaan, is de aanduiding "dienstverlening" opgenomen.

Tuin
Op de gronden met deze bestemming mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde met een hoogte van 1 meter worden geplaatst, alsmede pergola's met een hoogte van 2,70 m en vlaggenmasten/ lichtmasten met een hoogte van 6 m. Er is voor aangrenzende woonfuncties een speciale regeling voor de bouw van carports en erkers ten dienste van de aangrenzende woonbestemming opgenomen.

Om te bepalen tot waar de tuingrens is opgenomen op de verbeelding, is uitgegaan van de volgende keuze:

Beleidskeuze bijbehorende bouwwerken op hoekpercelen
Voor de hoekpercelen geldt als algemeen uitgangspunt een zone onbebouwd van 3 meter, voorzover de gronden gelegen zijn direct aan de openbare weg langs de zijgevel van de woning.

Voor de bouw van bijbehorende bouwwerken op hoekpercelen bij woningen gelden de volgende regels (zie ook onderstaande afbeeldingen):

• Uitgangspunt is een praktische benadering, die aan de ene kant zoveel mogelijk stedenbouwkundige principes honoreert, maar ook rekening houdt met de wensen van bewoners.
• In principe wordt er een strook van 3 meter vrijgehouden in de zijtuin, indien deze grenst aan doorgaande wegen (de zijtuinstrook). Zo wordt voorkomen, dat bijbehorende bouwwerken op de perceelgrens worden gebouwd. Bijbehorende bouwwerken op de zijdelingse perceelgrens leiden tot vernauwing en verstening van het woongebied. Dit wordt stedenbouwkundig niet acceptabel geacht. Bestaande bijbehorende bouwwerken in deze zijtuinstrook worden niet wegbestemd. Echter nieuwe omgevingsvergunningsaanvragen voor de activiteit bouwen zullen worden getoetst aan dit beleid (voorbeeld 1 en 2).
• Indien een bestaande woning op minder dan 1 meter vanaf de zijdelingse perceelgrens is gesitueerd wordt ervoor gekozen om op die strook wel bijbehorende bouwwerken toe te staan. In feite heeft immers de verstening hier plaatsgevonden (voorbeeld 3).
• Er geldt geen zijtuinstrook indien de woning gelegen is aan openbaar groen (een groenstrook van minimaal 3 meter breed) (voorbeeld 4), een pad/weg naar binnenterreinen (niet doorlopende routes) (voorbeeld 5) of parkeerstroken (voorbeeld 6).
• Wel dient in alle gevallen voorkomen te worden dat op een hoekperceel bijbehorende bouwwerken komen te liggen voor de voorgevellijn van woningen, die op de zijstraat zijn georiënteerd. Dit wordt dan ook niet toegestaan.

Verkeer
Binnen deze verkeersbestemming zijn ook voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, alsmede parkeer- en groenvoorzieningen en diverse andere - mits ondergeschikte - voorzieningen realiseerbaar. De bestemming richt zich met name op het doorgaande verkeer.

Verkeer - Verblijfsgebied
Deze bestemming heeft vooral betrekking op wegen met het karakter van een woonstraat. Daarnaast zijn diverse andere functies toegestaan. Gebouwen zijn in principe niet toegestaan, tenzij dat specifiek zo is aangegeven/geregeld.

Wonen - 2 en Wonen - 3
Het plan kent twee echte woonbestemmingen. Aanduidingen op de verbeelding geven weer welk woningtype is toegestaan, vrijstaand, twee-aaneengebouwd, aaneengebouwd, gestapeld of patiowoningen. Het verschil in toekennen van de bestemmingstypen (2 of 3) hangt samen met de toegestane goot- en bouwhoogtes van de hoofdgebouwen. De bepalingen ten aanzien van de situering en ten aanzien van de bijbehorende bouwwerken zijn gelijk. Beroepen en/of bedrijven aan huis zijn gewoon toegestaan. Het gaat om beroepen/bedrijfjes die wegens hun aard als passend binnen de woonfunctie worden geacht. Dit betekent ook, dat sprake dient te zijn van ondergeschiktheid aan de woonfunctie. Grotere bedrijvigheid past niet zomaar, hiervoor is een afzonderlijke regeling vereist. De specifieke gebruiksregels geven weer wanneer een gebruik voor een beroep of bedrijf in overeenstemming met de bestemming wordt geacht.

De toegestane goothoogte, bouwhoogte en dakhelling van bijbehorende bouwwerken is weergegeven in de regels. Daarbij is van belang, dat hoe dan ook mag worden aangesloten bij de dakhelling van het hoofdgebouw. De maximale oppervlakte mag 75 m2 bedragen bij een bebouwingspercentage van de te bebouwen gronden van 50%.

Voor mantelzorg is een aparte inwoningsregeling opgenomen. Zo kan het bevoegd gezag ten behoeve van mantelzorg een omgevingsvergunning verlenen voor het gebruik van een deel van het hoofdgebouw of bijbehorende bouwwerken bij een woning als afhankelijke woonruimte (inwoning). Overigens mag niet meer dan 75 m2 van het hoofdgebouw en/of bijbehorende bouwwerken worden gebruikt ten behoeve van inwoning.

Daar waar de aanduiding "bedrijf" op de verbeelding is opgenomen, zijn naast wonen eveneens bedrijven in de categorie 1 en 2 toegestaan. Daar waar de aanduiding "kantoor" op de verbeelding is opgenomen, zijn naast wonen eveneens dienstverlenig (zonder baliefunctie) en kantoor toegestaan. Daar waar de aanduiding "gemengd" op de verbeelding is opgenomen, zijn naast wonen eveneens maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, lichte horeca en dienstverlening toegestaan.

Waarde - Archeologische verwachtingswaarde hoog en Waarde - Archeologische verwachtingswaarde laag
In verband met verwachte archeologische waarden is voor een nader aangeduid gebied een dubbelbestemming opgenomen en is bepaald dat voor grotere ingrepen een bouwverbod geldt. Het gaat hierbij concreet om gebieden met een lage en hoge verwachtingswaarde en om ingrepen van meer dan 5 ha respectievelijk 100 m2 en dieper dan 50 cm. Verder worden de gronden ook beschermd middels een omgevingsvergunningensysteem.

Anti-dubbeltelregel
Deze regeling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een bebouwd oppervlak was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene bouwregels
In deze bepaling zijn regels opgenomen voor bestaande afstanden en maten.

Algemene gebruiksregels
Gebruik mag uitsluitend plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit volgt uit de Wro. Om iedere discussie te voorkomen, is ten aanzien van een aantal gebruiksvormen expliciet aangegeven dat dit hoe dan ook als strijdig gebruik wordt aangemerkt. Het feit dat een bijzondere gebruiksbepaling is opgenomen betekent overigens niet dat met behulp van een a contrario-redenering ander gebruik toelaatbaar moet worden geacht. Het gebruik zal steeds moeten worden getoetst aan de bestemmingsomschrijving in samenhang met de verbeelding en de bouwregels.

Algemene aanduidingsregels
Vrijwaringszone - Straalpad
Dit betreft een aanduidingsregel. In beginsel mag niet door het straalpad worden gebouwd, hetgeen zich uit in een maximale bouwhoogte van 32 meter. In de praktijk zal dit weinig problemen opleveren.

Algemene afwijkingsregels
In deze regel is aan het bevoegd gezag de bevoegdheid toegekend voor een aantal nader omschreven afwijkingen van het bestemmingsplan.

Indien de verbeelding niet geheel blijkt overeen te stemmen met de werkelijke afmetingen in het terrein kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen van het plan teneinde afwijkingen op ondergeschikte punten mogelijk te maken. De bepaling geeft de voorwaarden aan waaronder een dergelijke omgevingsvergunning kan worden verleend.

Voorts is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor onderdelen van hoofdgebouwen.

Het verlenen van een omgevingsvergunning mag geen automatisme zijn. Het bevoegd gezag zal moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.

Overige regels
De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Overgangs- en slotregels
Bouwwerken die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan bestaan, in uitvoering zijn of mogen worden gebouwd krachtens een op dat moment reeds aangevraagde omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen mogen in beginsel gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijkingen naar hun aard niet worden vergroot. Bij de vraag of de afwijking wordt vergroot kan ook het gebruik relevant zijn.

In het tweede lid is het gebruiksovergangsrecht opgenomen. Bestaand gebruik mag in beginsel worden gehandhaafd. Ook is een uitsluitingsclausule opgenomen voor gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Illegale bouwwerken en/of illegaal gebruik vallen niet onder het overgangsrecht. Daarnaast eindigt de bescherming van het overgangsrecht indien het afwijkende gebruik langer dan een jaar wordt onderbroken.