Wijziging Borgwijk, fase 2

4.1 Beschrijving planontwikkeling

Gebiedsbeschrijving Borgwijk

Het plangebied ligt in de noordelijke overgangszone van het beekdal van De Vloedgrave naar een oost-westelijk georiënteerde kleine zandrug. De hoogteverschillen zijn klein, maar toch herkenbaar in de glooiingen van het landschap en de natte gebieden langs de sloot.

Het recente - na 1900 aangelegde - afwateringssysteem is ook duidelijk herkenbaar. De sloten, evenwijdig aan de Ter Borgweg, draineren het gebied en voeren vanaf de zandrug naar de voormalige Vloedgrave.

Het gebied kenmerkt zich door openheid, dat her en der is doorbroken door de clusters met agrarische bebouwing en de houtsingels.
De noordelijke entree/dorpsrand van Luttenberg is gekenmerkt door de dicht beboste overgang tussen bebouwde kom en open landschap. De oostelijke entree biedt een transparantere aanzicht naar de bebouwing.

De Ter Borgweg (westzijde van het plangebied) en de Lemelerweg (zuidzijde), met uitzondering van een hoekwoning, gelden tot op heden als bebouwingsgrens van Luttenberg. Het beeld langs de Ter Borgweg is ietwat diffuus, daar de bebouwing niet in een rooilijn staat en kopgevels naar de weg zijn georiënteerd.

Langs de Lemelerweg staat de bebouwing in een groene setting en in een rooilijn. De woningen hebben zicht op het open landschap.

De Ter Borgweg is, zij het onderbroken, begeleid met berken en de Lemelerweg met eiken.

Stedenbouwkundig concept voor Borgwijk

Het stedenbouwkundige concept voor de nieuwe wijk Borgwijk is in hoge mate gebaseerd op de bestaande wegenstructuur en de aanwezige landschappelijke kenmerken zoals het reliëf, de waterlopen en de openheid.

Essentieel is ook de aansluiting van de nieuwe wijk ten opzichte van de bestaande woonbuurten. Gezien de ligging aan de noordelijke en zuidelijke toegangswegen tot het dorp, is het van belang om aandacht te besteden aan het beeld dat hier ontstaat bij de entree tot Luttenberg.

Parkeren vindt op eigen terrein plaats en op speciaal daarvoor te realiseren parkeervakken langs de woonstraten. Voor het parkeren zijn de volgende parkeernormen gehanteerd:

• vrijstaande woningen: 2,2 parkeerplaatsen per woning;
• half vrijstaande woningen: 1,9 parkeerplaatsen per woning;
• aaneengebouwde woningen: 1,7 parkeerplaatsen per woning.

Landschappelijke lijnen

• Versterking van de entree van Luttenberg aan de noordzijde door aanplanting van een bosstrook als verlenging van het bestaande bosgebied ten zuiden van de ijsbaan.
• Centrale ligging van de wadi als openbare ruimte en afwatering- en infiltratiesysteem (evenwijdig aan de bestaande sloten in de omgeving).
• Inrichting van de oostzijde van het plangebied als transparante groene zone, zodat een doorzicht ontstaat tussen de bebouwing en de aangelegen open ruimte. Deze afwisseling met groen en bebouwing maakt dat de wijk vanaf de entree tot het dorp via de Lemelerweg een dorps karakter heeft.

Onsluitingsstructuur

• Extern: op de Ter Borgweg en Lemelerweg, aansluitend op de bestaande toegangsstraten (resp. Jagerslaan en de Havekamp) naar de aangrenzende buurten.
• Intern: als lussysteem;
• de nieuwe woonbuurt wordt ingericht als 30 km/uur zone. In verband hiermee worden snelheidsremmende maatregelen gerealiseerd op de kruisingen aan de zuidzijde van de geprojecteerde wadi.

Stedenbouwkundige verkavelingsschets

In totaal zal Borgwijk bestaan uit 55 nieuwe woningen. De tweede fase maakt de bouw van maximaal 25 woningen mogelijk, bestaande uit vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen. Aan de noordzijde van het gebied is plaats voor vrijstaande woningen op grote kavels. Zij grenzen met hun achterzijde aan het te ontwikkelen bosgebied. Centraal in het gebied komen twee-onder-één-kapwoningen te staan georiënteerd op de wadi en op het buitengebied. Aan de zuidzijde is ruimte voor vrijstaande woningen.

De woningen die georiënteerd zijn op de omgeving, zoals die richting het buitengebied en richting de Lemelerweg, zijn voorzien van een lagere kap dan de overige woningen. Dit zorgt voor een minder harde overgang tussen de woonbuurt en de omgeving.

Onderstaande afbeeldingen tonen de verkaveling en de voorziene bouwwijze van de woningen. Hierbinnen zijn 24 woningen getekend. Dit bestemmingsplan maakt maximaal 25 woningen mogelijk. Dit betekent dat in het plan één vrijstaande woning kan worden vervangen door een twee-onder-één-kapwoning of door twee vrijstaande woningen. Deze mogelijkheid wordt alleen voorzien in het rijtje van vier vrijstaande woningen ten zuiden van de lusvormige ontsluitingsweg.