Linderteseweg 55 Mariënheem

3.5 Financiële onderbouwing

Het uitgangspunt bij Rood voor Rood-ontwikkelingen is dat de kosten worden gecompenseerd door de waarde van de nieuw te realiseren bouwkavel. Deze waarde wordt ingezet voor een vergoeding van de sloopkosten, een deel van de waarde van de te slopen bebouwing en voor de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Sloopkosten

De gemeente Raalte gaat uit van een standaardwaarde voor de sloopkosten van € 25,- per vierkante meter bebouwing (inclusief verwijdering asbest). Dit bedrag mag de initiatiefnemer gebruiken om de sloopkosten te dekken en alle verhardingen te verwijderen. Wanneer financiering van de sloop niet mogelijk is binnen dit standaardbedrag (onder andere door de aanwezigheid van asbest), is aparte opvoering van deze kosten mogelijk. In dit geval liggen de sloopkosten van de kippenschuur aan de Kerkweg 5 te Bruchterveld hoger en gaat het om een bedrag van € 26.537,-. Aan de Linderteseweg 55 te Mariënheem wordt 300 m² aan bedrijfsgebouwen gesloopt. De daadwerkelijke sloopkosten bedragen hier € 17.404,-. De sloopkosten van beide locaties samen bedragen daarmee € 43.941,-.

30% gecorrigeerde vervangingswaarde

De regeling Rood voor Rood biedt de initiatiefnemer een vrij te besteden deel van de opbrengsten van de woningbouwkavel. Daarbij wordt uitgegaan van een vergoeding van een deel van de waarde van de te slopen bebouwing. Deze vergoeding bedraagt 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de bebouwing. De taxatie van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet uitgevoerd worden conform de berekeningswijze die door de DLG is beschreven in 'Informatie gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de Rood voor Rood regeling provincie Overijssel'. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen schuren bedraagt in totaal € 82.875,-. Dertig procent hiervan, € 24.863,-, hoeft de initiatiefnemer niet te investeren.

Investeringen ruimtelijke kwaliteit

Het bedrag voor de investeringen in ruimtelijke kwaliteit mag aan verschillende onderdelen worden besteed. Allereerst aan de inrichting van het erf met de bestaande woning en de nieuwe bouwkavel. Deze kosten voor de landschappelijke inrichting bedragen € 17.594,-.

Daarnaast wordt een (karakteristieke) steltenberg gebouwd, waarmee de karakteristieke uitstraling van het erf wordt herstelt. De kosten voor de steltenberg zijn geraamd op € 62.735,-. Gezien de meerwaarde van een steltenberg worden deze kosten aangemerkt als een investering in ruimtelijke kwaliteit.

Tot slot zijn er kosten gemaakt ten behoeve van het advies door Eelerwoude, een asbestinventarisatie en het uitvoeren van taxaties voor een totaal bedrag van € 19.000,-. Daarbij opgeteld komen de kosten voor de technische onderzoeken (€ 8.500,-), het opstellen van een bestemmingsplan en de leges voor een bestemmingsplanherziening (€ 7.500,-) van € 16.000,-.

Het totaalbedrag aan investeringen in ruimtelijke kwaliteit bedraagt daarmee € 115.329,-

 

Waarde bouwbestemming

De financiële drager van de Rood voor Rood-regeling is de nieuw te realiseren woningbouwkavel. Deze nieuwe kavel is daartoe getaxeerd en komt uit op een bedrag van € 185.000,- (bouwrijp). De kosten voor het bouwrijp maken zijn € 15.000,- en de huidige waarde van de ondergrond is getaxeerd op € 15.000,-. De waardestijging van de locatie van de woningbouwkavel bedraagt daarmee € 155.000,-. Deze waardestijging is de waarde van de bouwbestemming en wordt gebruikt om de investeringen te kunnen bekostigen.

Conclusie

Het bedrag dat minimaal geïnvesteerd moet worden in ruimtelijke kwaliteit bij de Rood voor Rood-regeling, wordt berekend door het bedrag van de waarde van de bouwbestemming te verminderen met de sloopkosten en de vergoeding van dertig procent van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Dit totaalbedrag van € 86.196,- dient geïnvesteerd te worden in ruimtelijke kwaliteit. Het totaalbedrag aan daadwerkelijke investeringen (€ 115.329,-) in de ruimtelijke kwaliteit is daarmee € 29.133,- hoger dan de opbrengsten van de bouwbestemming. De nieuwe woning zal overigens een duurzaam ontwerp krijgen, met diverse duurzame installaties. Deze duurzame maatregelen kunnen ook worden aangemerkt als investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.