Raalte Kern, gronden tussen de Hartkamp en Zonnehof

1.1 Algemeen

Woningstichting SallandWonen (hierna SallandWonen) is voornemens vierentwintig zorgeenheden in de vorm van boven- en benedenwoningen te realiseren aan de straat De Ware in Raalte. De woningen worden zo ontworpen dat deze in de toekomst eventueel (deels) samengevoegd kunnen worden tot maximaal twaalf compacte grondgebonden reguliere woningen. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is het initiatief echter niet mogelijk.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken is de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2 De bij het plan behorende stukken

Dit bestemmingsplan bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• verbeelding, schaal 1:1.000 (met identificatienummer NL.IMRO.0177.BP20200001-OW01;
• regels;
• bijlagen.

Op de verbeelding is de bestemming van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In deze toelichting worden de aan het plan ten grondslag liggende beleid, gedachten, de uitkomsten van de onderzoeken en de beschrijving van de planopzet vermeld.

1.3 Situering van het plangebied

Het plangebied ligt aan de westzijde van de bebouwde kom van Raalte in de wijk Hartkamp, aan de wegen Hartkampweg en De Ware. De locatie bestaat in de huidige situatie uit grasland.

Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorende tot dit bestemmingsplan.

Globale ligging plangebied

Globale begrenzing plangebied

1.4 Geldende bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Raalte Kern'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Raalte op 28 januari 2010. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. De begrenzing van het plangebied is daarop met een gele contour weergegeven.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Raalte Kern' ter plaatse van het plangebied

Op grond van het vigerend bestemmingsplan geldt ter plaatse van de locatie de bestemming 'Maatschappelijk'. De gronden binnen het plangebied met de bestemming 'Maatschappelijk' zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, tuinen, erven en terreinen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en enkele daaraan ondergeschikte zaken zoals wegen, straten, paden en parkeervoorzieningen. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' zijn een aantal bouwvlakken opgenomen. Voor de bouwvlakken zijn een aantal maatvoeringseisen opgenomen ten aanzien van de maximum bouwhoogte.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van vierentwintig gestapelde zorgwoningen, deels buiten het bouwvlak. De woningen zijn op basis van het vigerend bestemmingsplan niet toegestaan. Daarnaast bestaat de wens om de mogelijkheid op te nemen om de zorgwoningen in een later stadium om te zetten naar reguliere woningen. De ontwikkeling is in strijd met het vigerend bestemmingsplan. Om de ontwikkeling alsnog mogelijk te maken, moet een nieuw bestemmingsplan voor het plangebied worden vastgesteld.

Voor het plangebied geldt ook het 'Paraplubestemmingsplan Parkeren' dat op 27 september 2018 door de gemeenteraad is vastgesteld. Dit betreft een planologische verankering van het parkeerbeleid van de gemeente Raalte.

1.5 Opbouw toelichting

De toelichting bestaat uit vijf hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader en hoofdstuk 4 gaat in op de milieu- en omgevingsaspecten van het plan. In hoofdstuk 5 volgen de juridische planaspecten. Het zesde en laatste hoofdstuk is gewijd aan de uitvoerbaarheid van het plan.

2.1 Ligging en historie

Onderhavig plangebied is gelegen binnen de wijk De Hartkamp en is begin jaren '70 van de vorige eeuw bebouwd met het Raalter verpleeghuis 'De Hartkamp'. In 'De Hartkamp' werden chronisch zieken en mensen met een lichamelijke aandoening en later psychogeriatrische patiënten (mensen met dementie en Alzheimer) behandeld en verpleegd. Het gebouwencomplex is in de loop van de jaren richting het noorden uitgebreid en verbouwd. Tot voor kort was binnen het plangebied een zusterflat aanwezig. Deze en een deel van het ten westen aanwezige zorgcomplex zijn echter in het kader van herontwikkeling gesloopt. Op navolgende afbeelding is, binnen het gele kader, de zusterflat weergegeven op een luchtfoto uit 2016.

Situatie voorafgaande aan de sloopwerkzaamheden rondom en in het plangebied

Navolgend wordt de bestaande situatie in het plangebied omschreven. Daarna wordt de beoogde ontwikkeling nader toegelicht.

2.2 Bestaande situatie

Het plangebied is momenteel braakliggend (grasveld). Aan de zuidzijde bevindt zich de openbare weg Hartkampweg. Het plangebied maakt deel uit van woonzorgcomplex 'De Hartkamp'. Aan de westzijde bevindt zich de toegangsweg naar het perceel De Ware. Rondom het plangebied zijn diverse functies aanwezig zoals horeca, detailhandel, aan huis gebonden beroepen, maatschappelijke functies (religie, onderwijs en zorg) en woningen.

De navolgende afbeeldingen geven een beeld van de huidige situatie binnen het plangebied.

Impressie huidige situatie plangebied gezien vanaf de Hartkampweg

Impressie huidige situatie plangebied gezien vanaf De Ware

2.3 Toekomstige situatie

Het bieden van huisvesting aan zorgvragers is een belangrijk deel van de kernactiviteit van SallandWonen. Met dit project huisvest SallandWonen een (groeiende) groep kwetsbare mensen en zorgvragers. In de prestatieafspraken tussen SallandWonen en gemeente Raalte is dit als een belangrijke, gezamenlijke opgave, benoemd. In de prestatieafspraken is ook vermeld dat de gemeente zich inspant om voldoende planologisch-juridische plancapaciteit hiervoor te realiseren.

SallandWonen is voornemens binnen het plangebied vierentwintig zorgeenheden in de vorm van boven- en benedenwoningen te realiseren en beheren. De zorgaanbieders RIBW Groep Overijssel en De Parabool willen de woningen vervolgens (aan andere doelgroepen) verhuren als reguliere zorgwoningen. De woningen worden zo ontworpen dat deze in de toekomst eventueel (deels) samengevoegd kunnen worden tot maximaal twaalf compacte grondgebonden reguliere woningen. Deze flexibiliteit wordt mogelijk gemaakt door het opnemen van een afwijkingsbevoegdheid in onderhavig bestemmingsplan.

Door de situering van de nieuwe woningen in de nabijheid van woonzorgcomplex 'De Hartkamp' kunnen de zorgaanbieders hun cliënten geclusterd huisvesten, vanuit de gedachte elkaar op die manier te versterken ten behoeve van een betere zorgverlening en kostenbesparing.

Ten behoeve van de ontwikkeling is onderstaand schetsplan opgesteld waarin de vierentwintig zorgwoningen een plek krijgen aan de rand van het woonzorgcomplex.

Schetsplan toekomstige situatie

Binnen het plangebied zijn drie woonblokken van ieder vier beneden- en vier bovenwoningen geprojecteerd. De woningen worden vormgegeven in twee bouwlagen, eventueel met een kap, om aan te sluiten op de overige bebouwing in de omgeving.

Om in de toekomstige parkeerbehoefte te voorzien wordt op eigen terrein voorzien in 29 parkeerplaatsen. De ontsluiting vindt plaats op de Hartkampweg door de reeds aanwezige toegangsweg De Ware, ten westen van de geprojecteerde woningen.

Het plangebied wordt aan de oost- en zuidzijde omzoomd door een reeds aanwezige groenstrook. Ten noorden van de de reeds aanwezige parkeerplaatsen wordt het plangebied ook omzoomd door bestaand groen. Ten westen van het plangebied vindt de verkeersafwikkeling plaats en is zicht op het woonzorggebouw het 'Centrale Hart'.

Het schetsplan geeft in grote lijnen de opzet van het plan weer. Op basis van voorliggende bestemmingsplan kunnen echter, beperkt aanpassingen, aan de opzet worden gedaan. Hierbij zal wel moeten worden voldaan aan de juridisch-planologische kaders die in de regels en op de verbeelding zijn opgenomen (zie hiervoor tevens paragraaf 5.2.1). De exacte positionering van de woonblokken op de kavel zijn niet vastgelegd. Dit geeft flexibiliteit om, bijvoorbeeld door specifieke woonwensen, kleine aanpassingen te doen aan de stedenbouwkundig opzet.

3.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggend bestemmingsplan, worden in deze paragraaf behandeld. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is het relevante beleid op Europees niveau buiten beschouwing gelaten en op Rijksniveau beperkt gehouden. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende plan.

3.2 Rijksbeleid

3.3 Provinciaal beleid

3.4 Gemeentelijk beleid

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende milieu- en omgevingsaspecten waar rekening mee moet worden gehouden. Om de haalbaarheid van het bestemmingsplan aan te tonen, is voor een deel van deze aspecten onderzoek verricht. In de betreffende paragrafen worden de bevindingen uit de onderzoeken nader toegelicht.

4.2 Bodem

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet aangetoond worden dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het plangebied geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

Toetsing

Door Buro Ontwerp & Omgeving is in november 2019 een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd1. Het onderzoek is als Bijlage 1 bij dit bestemmingsplan gevoegd. De conclusies uit het onderzoek worden hierna kort behandeld.

Zowel aan de noordkant van de locatie als aan de zuidkant van de locatie is sprake van een puinverharding. Onder de zuidelijke puinverharding bevat de grond tot circa 0,5 m-mv sporen puin en sporen baksteen. Verder zijn zintuiglijk geen waarnemingen gedaan welke kunnen duiden op de aanwezigheid van een bodemverontreiniging.

Verkennend onderzoek asbest in bodem en puin

Voorafgaand aan het veldwerk is het maaiveld geïnspecteerd op de aanwezigheid van asbestverdachte materialen. Hierbij zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Ook is in het opgeboorde materiaal (puin en bodem) zowel visueel als analytisch geen asbest aangetoond.

De hypothese 'verdachte locatie' wordt op basis van de resultaten van het verkennend onderzoek asbest in grond en puin niet bevestigd.

Verkennend bodemonderzoek

Uit de analyseresultaten blijkt dat het zintuiglijk schone zand onder de puinverharding aan de noordkant van het terrein een licht verhoogd gehalte PCB's bevat. De zintuiglijk schone zandige bovengrond bevat een licht verhoogd gehalte kwik. Voor het overige zijn geen van de onderzochte parameters in verhoogde gehalten ten opzichte van de achtergrondwaarde aangetoond.

Ten aanzien van de onderzoekslocatie wordt de hypothese 'onverdachte locatie' op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek niet geheel bevestigd. De resultaten geven echter geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek. Indicatief getoetst aan het Besluit bodemkwaliteit valt alle onderzochte grond in de bodemkwaliteitsklasse Achtergrondwaarde.

In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten barium en molybdeen gemeten.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect bodemkwaliteit geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

4.3 Geluid

Algemeen

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en gezoneerde industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Toetsing

Onderhavig initiatief voorziet in het mogelijk maken van 24 zorgeenheden in de vorm van boven- en benedenwoningen. De woningen worden zo ontworpen dat deze in de toekomst eventueel (deels) samengevoegd kunnen worden tot maximaal twaalf compacte grondgebonden reguliere woningen. Zorgwoningen en reguliere woningen zijn geluidsgevoelige bestemmingen. Het plangebied ligt aan de Hartkampweg en De Ware. Voor deze wegen en alle in de omgeving van het plangebied aanwezige wegen geldt een 30 km/u regime. Voor wegen met een 30 km/u regime is geen onderzoekszone van toepassing, waardoor een onderzoek achterwege kan blijven. De meest nabij gelegen 50 km/u weg betreft de Westdorplaan op een afstand van circa 275 meter ten westen van het plangebied. Het plangebied valt daarmee buiten de onderzoekszone van 250 meter die geldt voor de Westdorplaan. Voor de provinciale weg N348, ten westen van het plangebied, geldt eveneens een onderzoekszone van 250 m. Deze weg ligt op ruim 500 m, waardoor onderzoek naar deze weg eveneens niet noodzakelijk is. Het plangebied valt ook niet binnen de geluidszone van een spoorweg of gezoneerd bedrijventerrein.

Gezien de maximum snelheid op en de verkeersintensiteit van de Hartkampweg, De Ware en de overige omliggende wegen is er geen geluidhinder te verwachten op de toekomstige (zorg)woningen. Ter indicatie is de geluidsbelasting van de omliggende wegen op het plangebied beoordeeld op basis van de atlasleefomgeving2. Op navolgende afbeelding is een uitsnede van de geluidskaart weergegeven. De toekomstige (zorg)woningen zijn hierop aangeduid met een blauw kader.

Uitsnede geluidskaart wegverkeer met toekomstige (zorg)woningen (binnen blauwe kaders)

Ook hieruit blijkt dat er geen geluidshinder valt te verwachten op de toekomstige (zorg)woningen als gevolg van wegverkeerslawaai. Een akoestisch onderzoek ten gevolge van wegverkeerslawaai is daarom niet benodigd.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect geluid geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

4.4 Luchtkwaliteit

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing

Onderhavig initiatief voorziet in het mogelijk maken van 24 zorgeenheden in de vorm van boven- en benedenwoningen. De woningen worden zo ontworpen dat deze in de toekomst eventueel (deels) samengevoegd kunnen worden tot maximaal twaalf compacte grondgebonden reguliere woningen. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 nieuwe woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het plangebied worden gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. De zorgwoningen worden echter niet binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg gerealiseerd. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool3 uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in het plangebied tussen 2020 en 2030. De monitoringstool kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.5 Externe veiligheid

Algemeen

Bepaalde maatschappelijke en bedrijfsmatige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van de risico's bij de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. De aanwezigheid of het nieuw vestigen van dergelijke activiteiten kunnen beperkingen opleggen aan de omgeving, doordat veiligheidsafstanden tussen risicovolle activiteiten en bijvoorbeeld woningen nodig zijn. Aan de andere kant is het rijksbeleid er op gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten.

De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (artikel 1 van het Bevi). Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, bejaardentehuizen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (art. 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

Toetsing

Binnen het plangebied wordt voorzien in nieuwe kwetsbare objecten in de vorm van (zorg)woningen.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen stationaire en/of mobiele risicobronnen. Een nadere beoordeling van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is daarom niet noodzakelijk. Volledigheidshalve is navolgend een fragment van de risicokaart Nederland opgenomen. De globale ligging van het plangebied is aangeduid met een blauwe stippel kader.

Uitsnede risicokaart Nederland

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies of milieuhinderveroorzakende functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu binnen en buiten het plangebied mogelijk is. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van nieuwe gevoelige functies.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de aanbevolen richtafstanden met één stap worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf de grens van de locatie van de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies.

Toetsing

Vanwege de nabijheid van diverse functies in de directe nabijheid van het plangebied is in februari van 2020 door Buro Ontwerp & Omgeving een quickscan bedrijven en milieuzonering uitgevoerd4. Het onderzoek is als Bijlage 2 opgenomen. Volgens het onderzoek maakt het plangebied, gezien de omliggende functies, deel uit van een 'gemengd gebied'. Navolgend worden de belangrijkste conclusies uit het onderzoek besproken.

Zorgwoningen worden zowel als een milieuhinderveroorzakende als milieuhindergevoelige functie aangemerkt. De eventuele toekomstige reguliere woningen worden gezien als een milieuhindergevoelige functie.

Hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied

In de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich de navolgende milieuhinderveroorzakende functies:

• Sport: Tabanon kickboks en MMA, Raalte. Oude Molenweg 7;
• Religie: HDV Medine Moskee. Oude Molenweg 5;
• Onderwijs: Brede School Kwintijn. Oude Molenweg 5;
• Religie: H. Paulus kerk. Westdorplaan 122;
• Onderwijs: Speciaal Basisonderwijs De Zonnehof;
• Wijkcentrum: Centraal Hart. Jan van Arkelstraat 15;
• Zorg: Thuiszorg Carinova. Jan van Arkelstraat 15a-15d;
• Zorg: nieuwbouw Centrale hart Jan van Arkelstraat 15.

Uit de quickscan blijkt dat, aangezien er sprake is van gemengd gebied, de bij de omliggende functies behorende afstanden uit de VNG-publicatie met één stap kunnen worden verkleind. De maatgevende hindercontour voor geluid betreft daarmee 10 meter. Uit het onderzoek blijkt dat de afstand tussen de milieuhinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied en de (zorg-)woningen voldoende groot is.

Hinderveroorzakende functies in het plangebied

In de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich de navolgende milieuhindergevoelige functies:

• Wonen: woningen de Ware (hoek Jan van Arkelstraat – Oude Molenweg);
• Wonen: woningen overzijde Hartkampweg.

Ook hiervoor geldt dat, aangezien er sprake is van gemengd gebied, de bij de in het plangebied milieuhinder veroorzakende functie (zorgwoningen) behorende afstand uit de VNG-publicatie met één stap kunnen worden verkleind. De maatgevende hindercontour voor geluid betreft daarmee 10 meter. Uit het onderzoek blijkt dat de afstand tussen de milieuhinderveroorzakende functies in het plangebied en de omliggende woningen voldoende groot is.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen aanwezig zijn voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

4.7 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Algemeen

Om te bepalen of voor het project een milieueffectrapport (M.E.R.) moet worden opgesteld, is het van belang om na te gaan of de ontwikkeling een activiteit betreft die is opgenomen in de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.). Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten met mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Soms is een lichtere variant mogelijk in de vorm van een m.e.r.-beoordeling. M.e.r.-plicht of m.e.r.-beoordelingsplicht kan ontstaan doordat:

• 1. de activiteiten zijn opgenomen in het Besluit milieueffectrapportage;
• 2. voor de Wet natuurbescherming een passende beoordeling nodig is en sprake is van een plan;
• 3. de activiteiten zijn opgenomen in de provinciale omgevingsverordening (hiervan geen sprake).

Toetsing

Onderhavig initiatief voorziet in het mogelijk maken van 24 zorgeenheden in de vorm van boven- en benedenwoningen. De woningen worden zo ontworpen dat deze in de toekomst eventueel (deels) samengevoegd kunnen worden tot maximaal twaalf compacte grondgebonden reguliere woningen. Het plangebied was in het verleden reeds bebouwd en voorziet in aard en schaal niet in een grootschalige stedelijke ontwikkeling. Mede op basis van het gestelde in paragraaf 4.10 wordt geconcludeerd dat mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van het initiatief binnen het plangebied kunnen worden uitgesloten. Het bestemmingsplan kan zonder m.e.r.(-beoordeling) worden vastgesteld.

4.8 Water

In het kader van het Nationaal Bestuursakkoord Water moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de waterhuishouding niet negatief wordt beïnvloed door de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Dit is vastgelegd in het procesinstrument de Watertoets. In de waterparagraaf van het bestemmingsplan moeten de resultaten van deze toets worden opgenomen, waaronder het wateradvies van de waterbeheerder.

4.9 Archeologie en cultuurhistorie

Algemeen

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet in een toelichting van een bestemmingsplan bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten.

Toetsing

Archeologie

De gemeente Raalte heeft het archeologiebeleid vastgelegd in een beleidsnota archeologie. Deze beleidsnota, in combinatie met de archeologische verwachtings- en beleidskaart vormen de handvatten voor het archeologiebeleid binnen de gemeente Raalte. In de beleidsnota zijn de volgende verwachtingskenmerken opgenomen:

Buitengebied:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge verwachting bij plangebieden groter dan 2.500 m² én bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge verwachting bij plangebieden groter dan 5.000 m² én bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10 ha én bij een verstoring dieper dan 50 cm.

Bebouwde kom:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting bij plangebieden groter dan 100 m² én bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting bij plangebieden groter dan 250 m² én bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 5 ha én bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Bovenstaande is alleen geldig wanneer binnen een straal van 50 meter geen archeologische waarnemingen/vondstmeldingen bekend zijn.

Archeologische waarde (AMK-terreinen):

Bij terreinen waarvan de archeologische waarde bekend is, is het beleid behoud in situ. Is dit niet mogelijk dan geldt altijd een onderzoeksplicht. Vooraf wordt advies gevraagd aan de regio-archeoloog.

Zoals op navolgende afbeelding is te zien is het plangebied op de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart gelegen binnen de bebouwde kom in een gebied met een lage verwachting.

Kaartfragment archeologische verwachtingskaart (plangebied binnen rode contour)

Aangezien het plangebied kleiner is dan 5 ha en op een grotere afstand dan 50 meter van een AMK-terrein is gelegen, geldt geen archeologische onderzoeksplicht.

Cultuurhistorie

Binnen het plangebied bevinden zich geen cultuurhistorisch waardevolle objecten. Met de ontwikkeling vindt ook geen aantasting van historische lijnen of elementen plaats. Het initiatief heeft geen negatieve gevolgen voor het aspect cultuurhistorie.

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

4.10 Ecologie

Algemeen

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, in het kader van de Wet natuurbescherming, in beeld worden gebracht of er sprake is van invloeden op natuurwaarden en beschermde soorten.

Toetsing

Door EcoTierra is in januari 2020 een quickscan flora en fauna uitgevoerd5. De conclusies uit dit onderzoek worden hierna behandeld. Het rapport van het onderzoek is als Bijlage 4 bijgevoegd.

Gebiedsbescherming

In het kader van gebiedsbescherming is gekeken of de voorgenomen ontwikkeling leidt tot negatieve effecten op Natura 2000-gebieden of gebieden die onderdeel zijn van het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Het plangebied is niet gelegen in een gebied dat is aangewezen in het kader van Natura 2000. Het plangebied is gelegen op een afstand van circa 3,3 km het Natura 2000-gebied Boetelerveld. Gezien de relatief korte afstand van het plangebied tot het Natura 2000-gebied kan niet op voorhand worden uitgesloten dat er sprake is van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden van habitatsoorten. Derhalve is in januari 2020 door Buro Ontwerp & Omgeving een AERIUS-berekening6 uitgevoerd. Het rapport van het onderzoek is als Bijlage 5 bijgevoegd. Hieruit blijkt dat het voorgenomen initiatief, zowel in de tijdelijke fase (de bouw van de woningen) als in de permanente fase (bewoning) niet leidt tot een stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitattypen van de omliggende Natura 2000-gebieden. Significante negatieve effecten op deze gebieden, als gevolg van het initiatief, kunnen daarmee worden uitgesloten.

Het plangebied maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Negatieve effecten van de voorgenomen werkzaamheden als gevolg van externe werking op de wezenlijke kenmerken en waarden van het zijn NNN uitgesloten.

Soortenbescherming

Flora

Er zijn binnen het plangebied geen beschermde soorten aangetroffen.

Vogels

Er zijn geen jaarrond beschermde nesten aanwezig. Het plangebied betreft geen significant foerageergebied. Er dient wel rekening te worden gehouden met broedende vogels binnen het plangebied. Bij de start van de werkzaamheden in het broedseizoen kunnen broedende vogels worden verstoord of gedood en/of nesten worden aangetast. Hiervoor kan geen ontheffing worden aangevraagd. Door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of op te starten en continu door te laten lopen, worden negatieve effecten op broedvogels voorkomen. Er is dan geen sprake van een overtreding van de Wet natuurbescherming. Indien de werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden opgestart, moet een ecoloog voorafgaand aan de start het terrein nalopen op aanwezigheid van broedgevallen.

Grondgebonden zoogdieren

Vaste verblijfplaatsen of exemplaren van Habitatrichtlijnsoorten of van niet-vrijgestelde nationaal beschermde soorten zijn niet aangetroffen. Binnen het plangebied kunnen een aantal algemeen voorkomende soorten voorkomen. Voor deze soorten heeft de provincie Overijssel een vrijstelling afgegeven voor het verstoren en/of aantasten van vaste rust- en verblijfplaatsen in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen. Dit betekent dat voor de werkzaamheden geen ontheffing voor deze soorten nodig is.

Vleermuizen

Er zijn geen vaste verblijf- en/of voortplantingsplaatsen vastgesteld binnen het plangebied. Er zullen door de ingreep ook geen essentiële foerageergebieden of vliegroutes verloren gaan.

Amfibieen, reptielen en vissen

Vaste verblijfplaatsen of exemplaren van Habitatrichtlijnsoorten of van niet-vrijgestelde nationaal beschermde soorten zijn niet aangetroffen.

Ongewervelden/overige soorten

Vaste verblijfplaatsen of exemplaren van Habitatrichtlijnsoorten of van nationaal beschermde soorten zijn niet aangetroffen.

Samengevat is er geen sprake van een overtreding van de Wet natuurbescherming indien de verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen worden uitgevoerd. Nader onderzoek of het aanvragen van een ontheffing van verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming is in dat geval niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.11 Verkeer en parkeren

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Toetsing

Verkeer

Om de verkeersgeneratie te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van CROW7. De zorgwoningen kunnen hierbinnen worden gecategoriseerd als 'Serviceflat' gelegen binnen de verstedelijkingsgraad 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Op basis van de kengetallen geldt hiervoor een aantal verkeersbewegingen van gemiddeld 2,6 per woning per dag. Dit betekent dat met de realisatie van voorliggend project (24 x 2,6 =) 62,4 verkeersbewegingen per dag extra tot stand komen. Uitgaande van twaalf reguliere woningen in de categorie 'Huur, huis, sociale huur', is de verkeersaantrekkende werking 67,2 (12 x 5,6).

De ontsluiting vindt plaats via de toegangsweg De Ware op de Hartkampweg. De capaciteit van beide wegen is voldoende om het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de geplande ontwikkeling op te vangen.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet. Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de 'Parkeernormen Raalte 2015' zoals is vastgesteld op 3 november 2015. Hieruit volgt een parkeerbehoefte van 1,2 parkeerplaatsen per woning voor de categorie 'Aanleunwoning en serviceflat' (zone 'rest bebouwde kom'). De totale parkeerbehoefte op basis van de parkeernormen komt daarmee op (24 x 1,2 =) 28,8 parkeerplaatsen. Omdat de doelgroep voor de zorgwoningen naar verwachting niet over een auto zal beschikken, zal de daadwerkelijke parkeerbehoefte lager liggen. Naar verwachting zal de behoefte voor de voorgenoemde functie minder dan 20 parkeerplaatsen bedragen.

Uitgaande van twaalf toekomstige reguliere woningen in de categorie 'huur, sociale huur', is de parkeerbehoefte 19,2 (12 x 1,6).

Gelet op het voorgaande worden in het plangebied 29 parkeerplaatsen gerealiseerd. In beide woonsituaties bedraagt de parkeerbehoefte voor het plangebied maximaal 20 parkeerplaatsen. Hiermee is naar verwachting voor zowel de situatie van 24 zorgwoningen als twaalf reguliere woningen sprake van voldoende parkeerplaatsen voor deze functies.

In de huidige situatie wordt er in het plangebied geparkeerd. Dit parkeren vindt voornamelijk plaats door medewerkers van de naastgelegen zorgorganisatie Carinova. Omdat in de omgeving sprake is van een hoge parkeerdruk, worden de 9 extra gerealiseerde parkeerplaatsen in bruikleen gegeven aan Carinova. De 9 parkeerplaatsen zijn gelegen aan de noordzijde van het plangebied. Op de navolgende afbeelding zijn deze parkeerplaatsen geel omlijnd.

Daarnaast worden er ten zuidwesten van het plangebied, op het terrein van Carinova nog eens 4 extra parkeerplaatsen aangelegd. Deze parkeerplaatsen zijn op navolgende afbeelding eveneens geel omlijnd. Hiermee worden in totaal 13 parkeerplaatsen toegevoegd voor Carinova ter compensatie van het parkeren in het huidige plangebied.

Het plangebied wordt tijdelijk (tot aan realisatie van de woningen) afgesloten, waardoor parkeren in het plangebied niet langer mogelijk is. Dit biedt de mogelijkheid om te kijken wat het effect van het buiten gebruik stellen van deze parkeerruimte op de omgeving van het plangebied is. Indien dit leidt tot negatieve effecten op de parkeersituatie in de omgeving van het plangebied, dan zullen SallandWonen en Carinova er gezamenlijk voor zorgen dat er voldoende (extra) parkeerplaatsen worden aangelegd. Hiervoor is voldoende ruimte aanwezig in het plangebied en op het terrein van Carinova.

Overzicht parkeerplaatsen in en aansluitend aan het plangebied

Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

5.1 Algemeen

5.2 Nadere toelichting op de regels

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Algemeen

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 Wro moet in het kader van een bestemmingsplan onder andere inzicht worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In verband daarmee is eerst onderzocht of voor het onderhavige bestemmingsplan op grond van artikel 6.12, eerste lid Wro de verplichting bestaat om één of meer exploitatieplannen vast te stellen.

Op grond van artikel 6.12, lid 1 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een in het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit zijn de volgende bouwplannen:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer gebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m2 bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2.

Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro kan van deze verplichting worden afgezien, indien (globaal) sprake is van de volgende factoren:

• het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is, en;
• het bepalen van een fasering en/of het vastleggen van locatie-eisen niet noodzakelijk is.

Toetsing

Tussen de gemeente SallandWonen is een anterieure overeenkomst gesloten. Het opstellen van een exploitatieplan is in dat geval niet noodzakelijk. De financiële haalbaarheid van het plan wordt hiermee geacht te zijn aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid