Wijziging Borgwijk fase 2, partiele herziening nr.1, omgeving Sigmeyer

1.1 Aanleiding en doelstelling

Met de woonwijk Borgwijk heeft het dorp Luttenberg een uitbreiding in noordoostelijke richting gekregen. De woonwijk is deels opgenomen in het bestemmingsplan 'Luttenberg' (vastgesteld 29 september 2011) en deels in het wijzigingsplan 'Wijziging Borgwijk, fase 2' (vastgesteld 19 juni 2012). Dit wijzigingsplan is onderdeel van het bestemmingsplan Luttenberg.

Deze partiële herziening heeft betrekking op een klein gebiedje ten zuiden van de Sigmeyer in het oostelijk gelegen deel van de woonwijk. Op grond van het bestemmingsplan zijn binnen dit bouwvlak vijf woningen toegestaan van het type vrijstaand en twee-onder-eenkap.

Gebleken is dat dit niet aansluit bij de marktwensen. Om die reden is vooruitlopend op dit bestemmingsplan reeds een uitgebreide Waboprocedure gevoerd voor de bouw van vijf rijwoningen. Daarnaast bestaat het voornemen om naast dit type woning maximaal drie woningen te realiseren van het type vrijstaand en twee-onder-eenkap. Binnen het plangebied mogen dan maximaal acht woningen gerealiseerd worden. Ook wordt er een nieuwe pakeervoorziening in de vorm van een parkeerkoffer aangelegd. Deze voornemens zijn in strijd met de regels van het vigerende bestemmingsplan. Om het planologisch kader te actualiseren en het voornemen mogelijk te maken, is een partiële herziening noodzakelijk.

1.2 Begrenzing plangebied

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het bouwvlak gelegen ten zuiden van de Sigmeyer. De begrenzing van het plangebied is op de onderstaande afbeelding rood omlijnd weergegeven.

afbeelding - begrenzing van het plangebied

1.3 Opzet bestemmingsplan en toelichting

Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen:

• 1. de toelichting: hierin worden de overwegingen beschreven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming aan een stuk grond evenals een uitleg van de gebruikte bestemmingen;
• 2. de regels: hierin wordt per bestemming een omschrijving gegeven van het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing van de in dit plan begrepen gronden, en;
• 3. een verbeelding, met daarop aangegeven de bestemmingen van alle gronden.

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 wordt het plan beschreven;
• in hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de beleidsvisies die relevant zijn;d
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in hoofdstuk 4 beschreven. Aangezien er reeds een woonbestemming is toegekend aan het perceel, zijn de gevolgen voor de verschillende aspecten minimaal. Toch dient in het kader van het nieuwe bestemmingsplan bij deze zaken stilgestaan te worden;
• in hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
• hoofdstuk 6 heeft betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2.1 Algemeen

Aan de hand van een korte beschrijving van de bestaande regels, wordt in dit hoofdstuk het plan beschreven.

2.2 Beschrijving huidige situatie

Op grond van het huidige bestemmingsplan zijn binnen het bouwvlak vijf woningen toegestaan van het type vrijstaand en twee-onder-eenkap. Deze woningen zijn nog niet gerealiseerd.

2.3 Beschrijving nieuwe situatie

Op grond van de nieuwe regeling zijn binnen het bouwvlak acht woningen toegestaan van het type rijwoningen, vrijstaand en twee-onder-eenkap.

3.1 Algemeen

Het (inter)nationale en provinciale beleid is neergelegd in verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening, alsmede in de Omgevingsvisie. Een "doorzetting" van dit beleid vindt veelal plaats in verschillende provinciale en gemeentelijke nota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen. Het beleid zoals dat door de hogere overheden wordt voorgestaan, is veelal van een andere schaal en aard dan de schaal van dit bestemmingsplan. Bovendien heeft het plangebied al een woonbestemming. De vastlegging van reeds eerder vergunde rechten (de rijwoningen) en de toevoeging van in totaal drie woningen maakt dat het plan nauwelijks gevolgen heeft. Een uitgebreide beschrijving wordt daarom achterwege gelaten. Wel worden enkele relevante aspecten behandeld. In dit hoofdstuk wordt alleen ingegaan op het beleid dat relevant is voor dit bestemmingsplan.

3.2 Nationaal beleid

3.3 Provinciaal beleid

3.4 Gemeentelijk beleid

Begin 2016 is door de gemeenten in West-Overijssel ingestemd met de Regionale Woon Programmering (RWP). In het RWP zijn afspraken vastgelegd waaraan de deelnemende gemeenten zich moeten houden.

Zo zijn vraag en aanbod voor de regio in beeld en is bepaald dat gemeenten mogen bouwen voor de lokale behoefte, hetgeen getoetst wordt aan de Primosprognoses voor elke gemeente afzonderlijk.

Voor Raalte is het RWP opgenomen:

Zoals blijkt uit het vorenstaande woningbouwprogramma kent Raalte een netto woningvraag van 880 woningen tot 2026. Hiervan is circa 86% al belegd in onherroepelijke bestemmingsplannen.

Gemeenten mogen maximaal 100% in onherroepelijke bestemmingsplannen vastleggen. Er is dus nog enige ruimte voor het toevoegen van nieuwe woningen. Vervolgens is in juni 2016 de gemeentelijke woonvisie vastgesteld.  Woningbouwprogrammering is hier een onderdeel van. Hierin is al rekening gehouden met een toename van het aantal woningen op deze locatie als gevolg van het toen bekende voornemen voor herverkaveling van de strook woningen aan de Sigmeyer.

Kortom de toename van woningen past binnen zowel de Regionale Woon Programmering (RWP) als de gemeentelijke woningbouwprogrammering

4.1 Algemeen

Het al dan niet voldoen aan verschillende planologische en milieutechnische randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan getoetst op planologische en milieutechnische randvoorwaarden.

4.2 Bodem

Voor vaststelling van het bestemmingsplan moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

In opdracht van de gemeente Raalte is in december 2011 een bodemonderzoek uitgevoerd door Hunneman Milieu-Advies met nummer 2011836/dh/sh. Dit bodemonderzoek is overeenkomstig de norm NEN-5740 uitgevoerd, met de hypothese dat de onderzoekslocatie onverdacht is en beslaat het gehele gebied voor de fase 2 inclusief een deel van fase 1. Daarbij is aanvullend gekeken naar de, voor de gemeente Raalte, kritische parameter arseen.

Ter plaatse van fase 2 zijn drie mengmonsters samengesteld van de bovengrond, met extra aandacht voor een voormalig sloottracé dwars door de onderzoekslocatie. Van de bovengrond zijn drie mengmonsters en van de ondergrond zijn twee mengmonsters samengesteld en onderzocht op het standaard pakket. Tevens zijn twee peilbuizen geplaatst en bemonsterd. In de boven- en ondergrond van de betreffende mengmonsters zijn geen verhoogde gehalten ten opzichte van de streefwaarde aangetoond. In het grondwater zijn de metalen Barium, Chroom, Koper en Zink licht verhoogd aangetroffen. Deze waarden liggen onder de toetsingswaarden voor nader onderzoek. Het gehele plangebied is onderzocht en het onderzoek levert voldoende gegevens op om de situatie vast te leggen ter plaatse van fase 2. Daarbij is het voormalige sloottracé zintuiglijk niet waargenomen. Uit de resultaten blijkt dat in de boven- en ondergrond geen verhoogde waarden zijn aangetoond. De licht verhoogde gehalten aan zware metalen in het grondwater, komen overeen met de resultaten van eerder ter plaatse uitgevoerd onderzoek. De waarden blijven onder de toetsingswaarden en leveren geen beperkingen op. Gezien de resultaten is de locatie geschikt voor het beoogde gebruik woningbouw. De aangetoonde gehalten vormen geen belemmering voor het gebruik van het terrein. Op basis van de bij ons aanwezige onderzoeksgegevens wordt geconcludeerd dat er geen belemmeringen voor het beoogde gebruik van het perceel als woonbestemming. De wijziging van het bouwplan heeft geen invloed op deze conclusie.

Omdat de bestemming ter plaaste niet wijzigt, is voor de ruimtelijke procedure geen nader onderzoek vereist. Voor wat betreft de ruimtelijke procedure is het plan uitvoerbaar. Voorafgaand aan de omgevinsgvergunning voor de acitviteit bouw dient wel een nieuw bodemonderzoek te worden verricht.

4.3 Water

Bij ruimtelijke ingrepen is het verplicht de watertoets toe te passen. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Voor de realisatie van de 2e fase van het woongebied Borgwijk is reeds inzicht geboden in de effecten op de waterhuishouding van de ruimtelijke ingreep. Met dit uitgevoerde onderzoek en het opstellen van deze beknopte waterparagraaf is dit voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling in beeld gebracht.

Door een wijziging van het woningtype en het toevoegen van een parkeerkoffer wordt er in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan een geringe oppervlakteverharding toegevoegd. Hierbij gaat om het om de oppervlakte behorend bij drie woningen. Het bestaande riool is op een geringe toename van het afvalwater berekend. Het hemelwater wordt, net zoals in de rest van de wijk, opgevangen op eigen terrein.

Voor het woongebied Borgwijk is in 2007 een Waterhuishoudings- en Rioleringsplan opgesteld (Grontmij, 31 mei 2007). Hierin zijn de waterhuishoudkundige randvoorwaarden en uitgangspunten vastgelegd en is een rioleringsplan opgesteld voor het gehele woongebied. De hoofdpunten hieruit zijn:

• 1. gescheiden afvoeren van vuil- en hemelwater;
• 2. bovengronds afvoeren van hemelwater vanaf de woningen en zoveel mogelijk toepassen van infiltratie;
• 3. voldoende berging (ook bij extreme neerslag);
• 4. zo min mogelijk beïnvloeding van grond- en oppervlaktewater;
• 5. drooglegging: voor de aanleghoogte van het vloerpeil wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd bij gebouwen van 1,00 m. Het bouwpeil moet minimaal 0,20 meter boven straatpeil zijn.

Deze uitgangspunten zijn nog steeds van toepassing. Gelet op het bovenstaande is nader onderzoek niet noodzakelijk.

4.4 Ecologie

Ten behoeve van het onderzoeken van de effecten van het bestemmingsplan “Wijziging Borgwijk, fase 2” op de natuurwaarden is een Advies Natuurwaarden opgesteld (BügelHajema Adviseurs, d.d. 30 januari 2012, rapportnummer: 194.00.04.03.00). Uit het onderzoek blijkt dat de aanwezige natuurwaarden geen belemmeringen vormen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het plangebied is op dit moment ingericht als grasveld. Aan de randen van het veld wordt materieel en materiaal gestald. Het veld wordt intensief gebruikt en onderhouden. De verwachting is daarom dat in de tussenliggende tijd tussen onderzoek en nu geen waarden zijn ontstaan die zich tegen deze ontwikkeling verzetten. Nader onderzoek kan daarom achterwege worden gelaten.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

De wettelijke bescherming van onroerende rijksmonumenten en door het rijk aangewezen stads- en dorpsgezichten is geregeld in de Erfgoedwet. Deze wet heeft niet alleen betrekking op gebouwen en objecten, maar ook op stads- en dorpsgezichten en archeologische monumenten boven en onder het water of in de grond. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening moeten cultuurhistorische waarden worden meegewogen.

Cultuurhistorie

Het plangebied maakt deel uit van het voormalige Schandbroek. Dit was een drassig en woest gebied dat aan de voet van de Luttenberg lag en niet of slechts extensief werd gebruikt. Vanaf het midden van de 19e eeuw werden de gronden geleidelijk aan in cultuur gebracht. De Borgweg is één van de wegen die toen ter ontsluiting van het gebied is aangelegd. De Lemelerweg is wel al een oudere verbindingsweg. Er was tot 1850 geen sprake van bebouwing langs deze wegen nabij de planlocatie.

Er is verder geen sprake van de aanwezigheid van cultuurhistorische objecten, structuren of waarden in de planlocatie.

Vanuit de cultuurhistorie zijn dan verder ook geen (beschermende) maatregelen nodig in relatie tot de planontwikkeling.

Archeologie

Het projectgebied is op grond van de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart gelegen in een gebied met een lage verwachtingswaarde. Voor gebieden met een lage verwachtingswaarde geldt dat voor projectgebieden groter dan 10 ha. in het landelijk gebied en groter dan 5 ha in de bebouwde kom en/of gelegen binnen een straal van 50 m van AMK-terreinen een archeologisch onderzoeksplicht geldt. De locatie is gelegen in de bebouwde kom van Luttenberg. De oppervlakte van het projectgebied bedraagt aanzienlijk minder dan 5 ha. En het projectgebied is niet binnen 50 meter van AMK terreinen gelegen, zodat een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. Opgemerkt wordt dat bij het aantreffen van archeologische resten (zoals grondverkleuringen, aardewerk, vuursteen enz.), volgens de Erfgoedwet altijd een meldingsplicht geldt.

4.6 Geluid

Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan het aspect "geluid".

In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluid-)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. In deze paragraaf wordt ingegaan op de geluidsaspecten met betrekking tot wegverkeerslawaai.

Wegverkeerslawaai

De woningen zijn gelegen in een verblijfsgebied waar een 30 km/u regiem geldt. Ten zuiden van het plangebied ligt de Lemelerweg. De as van de weg is gelegen op ongeveer 55 meter van het plangebied. Ook voor de Lemelerweg geldt ter hoogte van het plangebied een 30 km/u regiem. Uit de geluidniveaukaart van de gemeente Raalte blijkt dat in het plangebied het geluidniveau onder de voorkeursgrenswaarde van 48 decibel ligt. Dit betekent dat er geen nader onderzoek naar de geluidsbelasting op de woningen noodzakelijk is. Wel moet er altijd sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Uit de geluidniveaukaart van de gemeente Raalte blijkt dat in het plangebied het geluidniveau onder de voorkeursgrenswaarde van 48 decibel ligt. Op basis hiervan wordt gesteld dat de geluidsbelasting geen belemmeringen vormt voor de ontwikkeling.

4.7 Milieuzonering

Vanuit het principe van 'goede ruimtelijke ordening', zoals genoemd in de Wet ruimtelijke ordening, is het noodzakelijk om bij de beoordeling van de gevolgen voor het plangebied en zijn omgeving, rekening te houden met de milieubelasting die (agrarische) bedrijven veroorzaken. Aanvullend hierop dient in het kader van goede ruimtelijke ordening een goed leefklimaat voor toekomstige gebruikers van het plangebied te worden gegarandeerd.

In de nabijheid van het plangebied zijn ten opzichte van 2012 geen wijzigingen opgetreden. Er zijn geen inrichtingen bijgekomen of inrichtingen uitgebreid. Dit geldt ook voor de geurbelasting van twee veehouderijen die vlakbij de woonwijk liggen. Op basis hiervan wordt gesteld dat het aspect milieuzonering geen belemmeringen vormt voor de ontwikkeling.

4.8 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is een nieuw toetsingskader ontstaan voor luchtkwaliteit bij ruimtelijke projecten. Een toetsingskader dat overeenkomsten kent met het toetsingskader zoals dat in het verleden in het Besluit luchtkwaliteit 2005 was geregeld, maar dat op enkele onderdelen duidelijk afwijkt.

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

• a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 (van de wet Milieubeheer) opgenomen grenswaarde;
• b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect;
• c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 (van de wet milieubeheer) een grenswaarde is opgenomen;
• d. het project is genoemd of beschreven, of het past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (inwerking getreden op 1 augustus 2009 tot 1 augustus 2014).

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit "in betekenende mate" als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: 10.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 20.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

In vergelijking met het vigerende bestemmingsplan worden drie woningen toegevoegd. Dit is een ontwikkeling van zeer beperkte omvang en is daarom aan te merken als een project dat “niet in betekenende mate” bijdraagt aan luchtverontreiniging. De ontwikkeling wordt niet aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk.

4.9 Externe veiligheid

Van het aspect externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/ explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Inrichtingen 

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daartoe zijn in het Besluit externe veiligheid inrichtingen regels gesteld. In of nabij het plangebied zijn geen inrichtingen aanwezig, en van blootstelling aan risico's vanwege inrichtingen is dan ook geen sprake.

Buisleidingen 

In of nabij het plangebied zijn geen buisleidingen gelegen waardoor gevaarlijke stoffen worden getransporteerd. Er is daarmee geen sprake van een plaatsgebonden risico of groepsrisico.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, vaarweg of spoorweg 

De gemeente heeft routes voor transport van gevaarlijke stoffen aangewezen. Deze liggen niet in of nabij het plangebied. Er is daarmee geen sprake van een plaatsgebonden of groepsrisico.

Conclusie 

De ontwikkeling van dit plan wordt niet belemmerd door het aspect externe veiligheid.

5.1 Algemene juridische planopzet

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

5.2 Opzet van de regels

5.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

Dit bestemmingsplan betreft een ontwikkeling binnen de begrenzing van het geldend bestemmingsplan "Luttenberg". Daarom is met de planregels aansluiting gezocht bij de planregels en plansystematiek van het bestemmingsplan "Luttenburg". Voor de toelichting op en afwegingen van de bestaande regels kan worden verwezen naar het moederplan.

6.1 Algemeen

In artikel art. 3.1.6 lid 1, Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is en beschreven moet worden hoe burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld is dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

Onderhavig plan staat op de "uitzonderinglijst vooroverleg ruimtelijke plannen" van de provincie Overijssel d.d. 27 juli 2016. Dit houdt in dat er geen vooroverleg met de provincie noodzakelijk is.

Waterschap Drents Overijsselse Delta

Gezien het feit dat dit plan in overstemming is met het reeds afgestemde Waterhuishoudings- en Rioleringsplan (Grontmij, 31 mei 2007), is nadere afstemming niet noodzakelijk.

Zienswijzen 

Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor de duur van zes weken voor zienswijzen ter inzage gelegd. De resultaten van deze terinzagelegging worden te zijner tijd in deze paragraaf weergegeven.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. De plankosten en de eventuele planschadevergoeding komt voor rekening van de gemeente. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.