Heino, Canadastraat 31

4.3.1 Woonvisie

De gemeente Raalte ligt in het hart van Salland en bestaat uit 9 kernen: Raalte, Heino, Heeten, Broekland, Luttenberg, Lierderholthuis, Laag Zuthem, Mariënheem en Nieuw Heeten. Er wonen bijna 14.000 huishoudens. Het grootste deel van de nieuwbouw komt terecht in Raalte en Heino. Dit zijn nu al de grootse kernen die met het voorzieningenaanbod een belangrijke functie vervullen voor de omliggende kernen. Om dit voorzieningenaanbod te kunnen behouden c.q. versterken is concentratie van woonbebouwing in deze kernen noodzakelijk. Met het oog op de behoefte per kern komt ongeveer 80% van de nieuwbouw in deze twee kernen terecht. Op basis van de woningbehoefte voor 2006-2010, zoals die uit het woningbehoefte onderzoek voortkomt, en de uitbreidingsbehoefte voor de hele gemeente zoals die voor de periode tot 2015 becijferd is, komt de gemeente Raalte tot een inschatting van de uitbreiding per kern in de periode 2006-2015. De gemeente Raalte wil bij elke kleine kern de mogelijkheid bieden te bouwen voor de eigen behoefte. De aantallen zoals aangegeven in onderstaande tabel zijn daarbij richtinggevend.

Ontwikkeling woningvoorraad

Figuur 4.1: Kwantitatieve woningbehoefte naar kern

Bron behoefte 2006-2010: schatting RIGO op basis van WBO 2005 Raalte, gegevens gemeente en CBS.

Met het oog op het karakter en de behoefte van elke kern zal het nieuwbouwprogramma naar type woning per kern verschillen. Wat in elke kern gebouwd gaat worden, is nu nog niet in detail aan te geven aangezien de gemeente kiest voor maatwerk.

Op hoofdlijnen gaat het om het volgende:

• In Raalte en Heino worden de meeste sociale huurwoningen gebouwd. In de kleine kernen zal het totaal aandeel wel wat hoger liggen, aangezien het aandeel sociale huur daar nu vaak erg laag ligt;
• Met het oog op het voorzieningenaanbod zullen de gelijkvloerse en zorgwoningen voornamelijk (maar niet alleen) in Raalte en Heino worden gerealiseerd;
• Vernieuwing en verkoop van sociale huur vindt voornamelijk plaats in de grote kernen. Dit is logisch, gezien het relatief grote aantal sociale huurwoningen ten opzichte van de kleine kernen;
• De gemeente behoudt de kernspecifieke bindingseisen voor nieuwe koopwoningen en kavels om de inwoners van de betreffende kern de kans te geven binnen een kern een start van of een volgende stap in de wooncarrière te maken.

Opgemerkt moet worden dat de tevredenheid met de woonsituatie erg groot is en de verhuisgenegenheid erg laag. De kleine kernen hebben allemaal een aantrekkelijke, landelijke ligging. Naast de prettige woonomgeving is het sociale leven een belangrijke reden om in de kernen te wonen.

Heino

Heino is de meest vergrijsde kern: 34% van de huishoudens is 60+, ten opzichte van 31% gemiddeld in de gemeente. Als verhuisreden wordt vaker dan gemiddeld gezondheid als reden opgegeven. In de uitbreiding zal rekening gehouden moeten worden met een fors deel gelijkvloerse en toegankelijke woningen. Ook is er ruimte voor een variatie aan andere woningtypen, zowel in het betaalbare als in het luxe segment.

Maatwerk

Definitieve invulling van de nieuwbouwlocaties in kleine kernen is maatwerk. Wanneer een locatie voorhanden komt, wordt het programma bepaald op basis van:

• de ruimtelijke kenmerken van de locatie;
• de vraag ter plaatse;
• het gemeentebrede nieuwbouwprogramma;
• de eigendomssituatie.

Het programma wordt in overleg met derden vastgesteld. De gemeente volgt via de inschrijfsystemen voor sociale huur- en koopkavels de vraag in de kernen.

Voor individuele projecten zijn heel specifieke programma's denkbaar, in totaliteit passend binnen de gemeentelijke kaders. Op de uitleglocaties krijgt het grootste deel van de nieuwbouw een plek. Hier wordt een gevarieerd programma gerealiseerd, met woningen voor een diversiteit aan huishoudens. Op kleinere locaties is een eenzijdiger programma denkbaar. Bijvoorbeeld een klein project met luxe woningen in een groene omgeving of een project specifiek gericht op gelijkvloerse en toegankelijke woningen, al dan niet in combinatie met een aanbod van zorg en dienstverlening.

De woningbehoefte wordt vertaald in bestemmingsplannen. Voor de te realiseren uitbreidingen in Heino geldt de structuurvisie. In deze structuurvisie is een scenario van beheerste groei van deze kern voorgesteld waarin onderhavige locatie is opgenomen. De structuurvisie geeft aan dat de toevoegingen voornamelijk aan de rand van Heino plaatsvinden, met uitzondering van kleinschalige appartementencomplexen nabij voorzieningen.

Onderhavig appartementencomplex zal voornamelijk door ouderen worden bewoond. Daartoe worden bijpassende voorzieningen aangebracht, zoals een lift. Deze doelgroepbenadering past binnen de woonvisie van de gemeente Raalte.

4.3.2 Structuurvisie Heino 2006-2010

Uit de structuurvisie Heino 2006-2020 komt een beeld naar voren gericht op het behoud van de waardevolle plekken in en om het dorp Heino. Er wordt veel belang gehecht aan de omgeving van het dorp en de groene plekken in het dorp. Door zoveel mogelijk gebruik te maken van inbreidingslokaties (vervangen van stenen door stenen) kunnen de waardevolle plekken in en om het dorp worden behouden.

Onderhavig plangebied is in de structuurvisie als bouwlocatie genomineerd met een potentiële capaciteit van om en nabij 12 wooneenheden. De door Innové Ontwikkelingsgroep beoogde herontwikkeling van het perceel Canadastraat 31 is grotendeels in overeenstemming met de Structuurvisie Heino. Op de relatie tussen de structuurvisie Heino en de stedenbouwkundige visie op het huidige plan word in paragraaf 4.3.4. Stedenbouwkundige visie Heino, met beeldkwaliteit nader ingegaan.

4.3.3 Welstand

De Welstandsnota gemeente Raalte (2004) bevat de basisvoorwaarden, waaraan bouwaanvragen op welstandsaspecten getoetst zullen worden. Het legt voor een bepaald gebied, bijvoorbeeld het buitengebied, een beoordelingskader vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er worden criteria benoemd die er toe moeten bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. Naast de verschillende deelgebieden kent elke gemeente ook haar specifieke gebouwen, gebouwtypen en bouwwerken op specifieke locaties. Hiervoor zijn afzonderlijke criteria opgesteld in de thematische uitwerkingen zoals historische boerderijen, agrarische bedrijfsbebouwing, landgoederen en buitenplaatsen, kanaalzone etc.

De welstandscriteria worden op drie niveaus getoetst:

• Basis
• Plus
• Bijzonder

Onderhavig plangebied is gelegen in het bijzonder niveau van welstand. Dan wordt naast de criteria uit de basistoets ook getoetst op deelaspecten die te maken hebben met de gevelaanzichten en diverse detailaspecten. Wat betreft dit laatste wordt dan ook gelet op de materiaalverwerking, de specifieke materiaalkleuren en de verdere detaillering van de architectuur in de vorm van gevelafwerking, ornamenten, voegvormen en -kleur, aanduiding bewegende delen in kozijnen, muurankers en muurschotels. Daarbij is naast afstemming, consistentie, evenwicht en samenhang in materiaal, kleur en detaillering een criterium. Dit niveau van welstandstoezicht beperkt zich tot gebieden waar de combinatie van ruimtelijke kwaliteiten en samenhang en de aanwezige of verwachte dynamiek van de bouwopgaven vragen om extra aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit. In deze gebieden zullen naast het welstandsbeleid aanvullende ruimtelijke beleidsinstrumenten moeten bijdragen aan de te bereiken ruimtelijke kwaliteiten.

De welstandsnota bevat geen passende welstandscriteria voor onderhavig (her)ontwikkelingslocatie, omdat er een samenhangende stedenbouwkundige visie aan ten grondslag dient te liggen. Voor onderhavig plangebied zijn separate stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandscriteria opgesteld (zie paragraaf 4.3.4), welke deel uit maken van de Welstandsnota gemeente Raalte (mei 2004). Dit is het toetsingskader voor de welstandscommissie.

4.3.4 Stedenbouwkundige visie Heino, met beeldkwaliteit

Deze stedenbouwkundige visie met beeldkwaliteit (2011) is een verdieping en uitwerking van het vigerende beleid, de structuurvisie Heino. De stedenbouwkundige visie geeft richting aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteiten van Heino. Er is bekeken op welke locaties bebouwingsaccenten mogelijk zijn. Daarbij is aangegeven welke ontwikkelingen een stedenbouwkundige bijdrage leveren aan Heino. De paragraaf beeldkwaliteit is bedoeld voor de professionals zoals ontwikkelaars, coöperaties, etc. en bewoners die belang hebben bij keuzes om Heino vitaal en attractief te houden. Maar ook door beleidsmakers van de gemeente is dit document te gebruiken, onder meer om initiatieven te toetsen. Het doel is dat met deze visie een beeld wordt gegeven van de kernkwaliteiten van Heino en deze ook duurzaam te verbeteren en te ontwikkelen.

De voor Heino herkenbare cultuurhistorische en landschappelijke kenmerken bepalen de identiteit van Heino. De identiteit wordt bepaald door de typerende groenstructuur, waterstructuur en infrastructuur en de karakteristieke bebouwing, ook wel genoemd: de groene, blauwe, grijze en rode dragers. De verhouding tussen deze dragers, hun opbouw en hun ruimtelijke opzet bepalen het karakter en kernkwaliteiten van Heino. De groei van Heino heeft het dorp een rijkdom aan verschillende karakters gegeven. De verschillende karakteristieken zijn op te delen in drie oost-west georiënteerde zones.

Versterking van de identiteit en het imago van Heino is gerelateerd aan de versterking van de groene, blauwe, grijze, en rode kernkwaliteiten. De rode kernkwaliteiten zijn op onderhavig plan van toepassing. Daarbij gelden de volgende verbeterpunten:

• behoud van karakteristieke straatbeelden
• compact bouwen aan de kern
• kwaliteitsimpuls aan de noordrand
• bij gemengde functies de architectonische relatie tussen beneden en boven verdieping herstellen en ontwikkelen
• nieuwbouw in schaal en maat zoveel mogelijk afstemmen op de omgeving
• pecifiek ruimtelijk kader vaststellen bij de toevoeging van hogere bouwvolumes

Hogere bebouwing in de vorm van accenten(op strategische plekken) zorgt voor identiteit en kwaliteit. Het gaat hierbij om bijzondere accenten die specifiek voor Heino zijn. In Heino zal hogere bebouwing vanuit stedenbouwkundig oogpunt dus vooral dienen te worden ingezet om de structuur van het dorp te versterken (punten, zones, randen). Voor de oriëntatie in een dorp, de “leesbaarheid”, maar ook voor het bewust creëren van afwisseling is dit een goed instrument. Hogere bebouwing dient aan de grotere, structuurbepalende wegen te worden geconcentreerd. Daar waar verbetering en vernieuwing een toegevoegde waarde hebben als ruimtelijk accent in het lint. Voorwaarde daarbij is dat er toegevoegde openbare ruimte wordt gevormd.

Door in te zetten op een versterking van de kernfunctie van het centrum is de dorpskern ook voor de toekomst gewaarborgd. Dit wordt bereikt door langs de belangrijkste straten het continue karakter van de bebouwing te behouden en te versterken. Dit levert heldere structuren op. De entrees tot het centrum kunnen aan kracht winnen door een duidelijke markering van ‘kop’ en ‘staart’. Op strategische plekken kunnen accenten (in de vorm van appartementengebouwen) bijdragen aan de variatie, afwisseling en beeldtaal van Heino.

Stedenbouwkundige visie

De groei van Heino heeft het dorp een rijkdom aan verschillende karakters gegeven. De verschillende karakteristieken zijn op te delen in drie oost-west georiënteerde zones. Zuidelijk gelegen is een zone met een groene uitstraling; landgoederen, lanen, waterlopen en solitaire boerenerven. Deze zone heeft een sterke zichtrelatie met de omgeving. In de middelste zone staat de kerk centraal met compacte dorpsbebouwing en oude brinken en groene open velden als openbare ruimten. De noordelijke zone van Heino heeft een contrastrijk karakter met kleinschalige landschappelijke kampen en grote bedrijfsgebouwen.

De visie voor het dorp is op te delen in een vijftal deelgebieden, waarvoor bij elk een verschillende visie en beoogde beeldkwaliteit van toepassing zijn. Deze vijf deelgebieden van het dorp zijn:

• 1. de dorpskern
• 2. het woon-werklandschap aan de noordoost zijde
• 3. schootsvelden
• 4. dorpsentrees
• 5. de dorpsranden

Onderhavig plangebied maakt deel uit van het eerste deelgebied: 'Dorpskern, krachtig centrumgebied'. Hieronder staat de bijbehorende visie.

Heino dankt haar identiteit voor een groot deel aan de historische kern. In het centrum van Heino is geen sprake van een uniform beeld van de bebouwing. De gevelhoogten, kapvormen en -richtingen variëren in hoge mate. De kern van Heino bestaat uit een centrum (gebied waar de winkels en overige voorzieningen voornamelijk gevestigd zijn) en een kerngebied wat daar omheen ligt. Op dit moment is de identiteit van Heino niet zichtbaar vanaf de randen. Bovendien ontbreekt er samenhang tussen de verschillende delen in de kern. Ook kan de relatie tussen de kern en het landschap worden versterkt. De kern kan aan kracht winnen door in te zetten op een kwaliteitsimpuls op korte termijn.

Figuur 4.2: Dorpskern, krachtig centrumgebied

Hogere bebouwing in de vorm van accenten(op strategische plekken) zorgt voor identiteit en kwaliteit. Het gaat hierbij om bijzondere accenten die specifiek voor Heino zijn. In Heino zal hogere bebouwing vanuit stedenbouwkundig oogpunt dus vooral dienen te worden ingezet om de structuur van het dorp te versterken (punten, zones, randen).

Voor de oriëntatie in een dorp, de “leesbaarheid”, maar ook voor het bewust creëren van afwisseling is dit een goed instrument. Hogere bebouwing dient aan de grotere, structuurbepalende wegen te worden geconcentreerd. Daar waar verbetering en vernieuwing een toegevoegde waarde hebben als ruimtelijk accent in het lint. Voorwaarde daarbij is dat er toegevoegde openbare ruimte wordt gevormd.

Toetsingskader

Naast de beoogde gemeentelijke ambities is in de structuurvisie een toetsingskader voor particuliere initiatieven opgenomen. Initiatieven worden in eerste instantie getoetst aan de visie en het toetsingskader en daarna wordt onderzocht of het initiatief inpasbaar is in de directe omgeving. Hiermee dragen particuliere initiatieven in belangrijke mate bij aan de beoogde ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Hieronder staat het toetsingskader/de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor ontwikkelingslocatie Canadastraat 31 zoals door de gemeenteraad op 20 april 2011 is vastgesteld.

Ruimtelijke samenhang

• Het in stand houden van de karakteristiek van het typische eslint bij toekomstige ontwikkelingen.
• De rooilijn aan de weg wordt gevormd door de naastgelegen bebouwing en het stratenpatroon. Verspringing in de rooilijn is uitgangspunt.
• De doorzichten naar het achterliggende gebied zijn onderdeel van de ruimtelijke samenhang.
• Inzetten op het versterken van de bomenhoofdstructuur.

Terreininrichting/buitenruimte

• De kleur van de verharding afstemmen op het kleurgebruik van de omgeving.
• Zorg voor een goed verlichte omgeving in verband met de sociale veiligheid.
• Het parkeren dient achter de rooilijn plaats te vinden op eigen terrein (inpandig (souterrain) door de beperkte ruimte).
• Het dak van het souterrain wordt ingericht als verblijfsruimte.
• Voor de realisatie van parkeerplaatsen en overige infrastructurele ingrepen moet worden voldaan aan de normen van het CROW (aantal, afmetingen, ruimte voor keren e.d.).
• De terreininrichting die hoort bij het parkeren (slagbomen e.d.) wordt inpandig opgelost.
• Er dient ruimte voor fietsenstallingen aangegeven te worden.
• Er dient ruimte voor bergingen aangegeven te worden.
• Er dient een opstelruimte voor huisvuilcontainers te worden aangegeven (beter is nog om dit ondergronds op te lossen).
• Het hemelwater dient op eigen terrein te worden geïnfiltreerd.
• Erfafscheidingen zijn maximaal 1,80 meter hoog.

Figuur 4.3: Nieuw straatbeeld Canadastraat (indicaties voor de korrel en niet leidend op alle architectonische vlakken)

Bebouwing

• Een appartementengebouw (voor starters en /of senioren, zijnde de doelgroepen uit de door de raad vastgestelde Woonvisie) aan het lint.
• De bebouwing is vrijstaand.
• De bebouwing heeft een eigentijdse uitstraling maar is geïnspireerd op de oorspronkelijk aanwezige bebouwing in het lint.
• De achtergevel van de bebouwing heeft de uitstraling van een voorkant (‘kwaliteit aan het plein’).
• De afstand van de gebouwen tot de zijdelingse perceelgrens en naar de achterzijde dient voldoende te zijn. Het souterrain vormt hier een uitzondering op. Het souterrain dient doorgetrokken worden tot de perceelsgrens (alleen aan de achterzijde) zodat alle voorzieningen inpandig worden opgelost.
• Het souterrain dient maximaal tot 1,25 meter boven het maaiveld (bovenzijde van het terrein dat een bouwwerk omgeeft, de grens tussen grond en lucht) worden gebouwd. Het souterrain vormt de plint van het gebouw.
• De hoofdmassa bestaat uit meerdere woningen (appartementen).
• De bouwmassa is passend in de straat.
• Voor appartementen dient een bouwstrookdiepte te worden aangehouden van maximaal 15 meter.
• Het aantal bouwlagen bedraagt 2 lagen met kap.
• De voordeuren van de appartementen op de begane grond zijn gesitueerd aan de straatzijde.
• De goothoogte sluit aan bij de bestaande naastgelegen bebouwing. De beide naastgelegen woningen mogen op grond van het vigerende bestemmingsplan een goothoogte hebben van 3,50 (Canadastraat 33) en 6,00 meter (Canadastraat 29).
• De nokhoogte sluit aan op de bestaande bebouwing. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is de hoogte gelijk aan de goothoogte + 3 meter. Voor de realisatie van een appartementencomplex dient 9,50 meter worden aangehouden (algemeen uitgangspunt). In het geval van ondergronds parkeren (souterrain) dient dit worden opgetrokken (tot maximaal 10,50 meter). De maatvoering is gebaseerd op het oude bestemmingsplan Heino Centrum. Inmiddels is het bestemmingsplan Heino vigerend met een goothoogte van maximaal 7 meter en een bouwhoogte van 10 meter.

De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn op 2 december 2009 door het college vastgesteld en op 28 januari 2010 door de gemeenteraad voor kennisgeving aangenomen. De welstandscriteria zijn op 28 januari 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie met de stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn op 21 april 2011 door de gemeenteraad vastgesteld.

Motivatie om af te wijken van de structuurvisie met de stedenbouwkundige randvoorwaarden.

Uitgangspunten:

De entree tot de parkeergarage is een belangrijk punt van aandacht geweest. De entree tot de parkeergarage dient voldoende breedte te hebben voor twee richtingen. Deze dient aan de normering van de afdeling verkeer te voldoen. Dit geldt ook voor de hellingshoek en de ruimte in de bocht. Vanuit verkeersveiligheid is het noodzakelijk, dat er een goede vlakke opstelmogelijkheid is bij de uitrit. Binnen de gebouwgrens is geen vlakke opstelmogelijkheid. Als oplossingsrichting is er voor gekozen om de toegang gedeeltelijk onder de woning te situeren. Om de in- en uitrit in de bouwmassa op te nemen heeft de architect op de hoek het balkon verbreedt boven de toegang.

Mede naar aanleiding van de eisen die het bestemmingsplan stelt, dient de minimale afstand tot de naastliggende percelen drie meter te bedragen. Ook aan de achterzijde is gekozen voor een minimale afstand tot de erfgrens van 3 meter. De galerijen liggen binnen de zone van 2 meter van de perceelsgrens (Burgerlijk Wetboek) en voldoen niet aan de maat van 3 meter. Door de stringente eisen die aan deze afstanden worden gesteld hebben woningen een relatief smalle beukmaat gekregen. Reden waarom voor de woningen meer ruimte in de diepte is gezocht, waarbij de dieptemaat voor enkele woningen op 15.40 is uitgekomen. De diepte van het gebouw inclusief galerijen en balkons bedraagt circa 18,5 meter.

Ten opzichte van de openbare ruimte dienen de woningen een voorruimte te hebben in de vorm van een terras of voortuin. De balkons op de verdieping dienen terugliggend te worden ontworpen aansluitend aan het gevelvlak, zodat het gehele blok terugligt ten opzichte van de openbare ruimte.

Op maaiveld wordt het dak van de parkeergarage benut als bij de begane grond woning aansluitend terras. In de stedenbouwkundige visie staat aangegeven, dat woningen op de begane grond direct vanaf de openbare ruimte worden ontsloten. In dit plan zijn de woningen op de begane grond circa 1,20 meter opgetild ten opzichte van het maaiveld in verband met de ondergrondse parkeergarage.

Gezien de doelgroep (ouderen) ontstond er een voorkeur voor een collectieve ontsluiting die daardoor ook met een lift bereikbaar is. Vanuit het uitgangspunt in de stedenbouwkundige visie is afgesproken, dat de woningen door middel van het terras een ruimtelijke en visuele relatie met de straat behouden.

Individuele trappen zijn vanuit sociale (gevoels) veiligheid en vanuit het oogpunt van bereikbaarheid voor minder validen niet gewenst. Doordat dergelijke trappen insteken in de ruimte voor de parkeergarage wordt de beschikbare ruimte daarin ook beperkt. In deze afweging is dan ook in overleg gekozen voor ruime voorruimten en een collectieve ontsluiting van de woningen. In het ontwerp is deze ontsluiting samengebracht met de ontsluiting tot de parkeerkelder.

Verhoogd peil door parkeergarage

Omdat het kavel beperkt van oppervlakte is en de structuurvisie op deze kavel 12 appartementen toelaat is een ondergrondse of verdiepte parkeervoorziening noodzakelijk om parkeren op eigen terrein mogelijk te maken. De basis voor de aanpassingen ten opzichte van het beeldkwaliteitplan ligt in het feit, dat de ondergrondse parkeergarage vanwege de natuurlijke ventilatie circa 1,20 meter boven het maaiveld ligt. Door deze opgetilde situatie liggen de woningen ook hoger dan de aangrenzende straat, waardoor tevens in belangrijke mate voorzien kan worden in de nodige privacy op de balkons c.q. buitenruimte.

Entree tot parkeergarage

Doordat voldoende ruimte nodig is om de entree tot de parkeergarage verkeersveilig en technisch goed vorm te geven is er ten opzichte van de structuurvisie Heino het woningbouwprogramma met een woning verminderd. Het plan voorziet in 11 seniorenwoningen.

Om de toegang tot de parkeergarage te markeren is in het ontwerp een portaalconstructie opgenomen, zodat vanuit de straat deze bijzondere uitrit helder zichtbaar is. Bovendien kunnen in deze portaalconstructie eventuele technische voorzieningen t.b.v. de toegankelijkheid van de parkeergarage worden opgenomen. De architect heeft deze portaalconstructie in het ontwerp geïntegreerd, door deze als steunconstructie voor het hoekbalkon te benutten.

Woningtoegangen

In de stedenbouwkundige randvoorwaarden was als uitgangspunt gekozen, dat elke begane grondwoning vanaf de straat ontsloten zou worden. Dat uitgangspunt impliceerde, dat voor elke voordeur een trap nodig zou zijn om het hoogteverschil veroorzaakt door de parkeergarage te overbruggen. Om de doelgroep van seniorenwoningen een hogere woonkwaliteit te bieden is, in overleg, gekozen voor een centrale toegang tot de woningen door een trap en een aanvullende lift. De centrale toegang biedt een grotere mate van veiligheid. Alle bewoners kunnen van de centrale lift gebruik maken.

Woningdiepte

In de stedenbouwkundige randvoorwaarden is de diepte van de bouwstrook inclusief galerijen en balkons globaal begrensd op 15 meter, een standaard maat die in veel bestemmingsplannen als uitgangspunt wordt gehanteerd. Bij nadere uitwerking van het ontwerp bleek voor een acceptabele woningplattegrond een grotere woningdiepte en bouwstrook diepte nodig te zijn. Bovendien sluit deze grotere diepte aan op de wisselende diepte van de bestaande bouwstrook. Vandaar dat in afwijking van de stedenbouwkundige randvoorwaarden een grotere bouwstrook diepte van circa 18 meter is opgenomen.

De bovenstaande stedenbouwkundige visie geeft gemotiveerd aan waarom het verantwoord is om af te wijken van de stedenbouwkundige randvoorwaarden in de structuurvisie.

Het bouwplan is in overleg met de gemeentelijke stedenbouwkundige ontwikkeld.

4.3.5 Waterplan Raalte

Het waterplan Raalte "een helder verhaal" is een gezamenlijk plan van de gemeente en het Waterschap. Hierin wordt een kader geschapen voor het maken van beleidsmatige en procesmatige afspraken over de wijze waarop ruimtelijke ordening en water op elkaar afgestemd moeten worden. Het is een beleidsdocument waarin al het water binnen de gemeentegrenzen van Raalte integraal benaderd wordt. Daarmee vormt het een basis voor het streven naar een duurzaam, toekomstgericht watersysteem en biedt daarnaast een waterkader voor alle beleidsvelden die raken aan het waterbeheer. In het rapport is een visie op de toekomst van het watersysteem uiteengezet. Deze visie heeft een vertaling gekregen in een concrete set van maatregelen voor de thema's:

• te veel en te weinig water (wateroverlast);
• waterkwaliteit en ecologie;
• waterbeleving;
• communiceren.

In paragraaf 5.3 wordt nader ingegaan op de waterhuishouding binnen het plangebied.