Kerkslagen 5/Gravenweg 14

3.3.1.1 Inleiding

De provinciale regeling 'Rood voor Rood met gesloten beurs' is op 16 maart 2005 vastgesteld door Provinciale Staten. De hoofdlijnen van Rood voor Rood zijn hiermee vastgelegd in een herziening van het streekplan 2000+. Per 1 juli 2009 is de regeling opgenomen in de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving'. De gemeenten hebben de taak gekregen om binnen de provinciale kaders gemeentelijk beleid rondom Rood voor Rood met gesloten beurs te formuleren. Het hoofddoel van de Rood voor Rood regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De Rood voor Rood regeling voorziet in het slopen van landschapsontsierende bebouwing en investering in een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de resterende bebouwing. Financiering vindt plaats door het realiseren van zogenaamde compensatiekavels waarop een woning gebouwd mag worden.

3.3.1.2 Evaluatie

In het najaar van 2006 heeft de provincie een evaluatie uitgevoerd, mede op basis van ervaring van de gemeenten in Overijssel. Begin 2007 heeft gemeente Raalte tevens een evaluatie uitgevoerd, waarna enkele wijzigingen in het beleid zijn doorgevoerd. Dit beleid is na overleg met de provincie Overijssel op 10 januari 2008 door de raad vastgesteld. Het huidige beleidskader is gewijzigd naar aanleiding van recente verzoeken tot Rood voor Rood met ontmenging. Deze verzoeken, en ontwikkelingen in wetgeving omtrent huisvesting (Besluit huisvesting) vormen de aanleiding om de mogelijkheid tot ‘ontmenging’ terug te brengen tot extensiveringsgebied.

3.3.1.3 Toetsing

De beleidsnota Rood voor Rood, vastgesteld d.d. 30 september 2010 is het nieuwe beleidskader voor gemeente Raalte. De aanvraag Rood voor rood terzake van dit plan is uitgewerkt in een plan waarin alle belangrijke aspecten zoals financiële haalbaarheid, de uitwerking van de Rood voor rood regeling en de herinrichting van de percelen is uitgewerkt. De gemeente Raalte heeft geconstateerd dat het plan voldoet aan de beleidsnota Rood voor rood en heeft ingestemd met de uitwerking van het plan. Voorliggend bestemmingsplan regelt de juridisch-planologisch de verwezenlijking van het project.

3.3.2.1 Inleiding

Doelstelling van deze strategische visie (vastgesteld in de raadsvergadering van 28 mei 2008) is richting geven, kaders stellen en keuzes maken voor het langetermijnbeleid van de gemeente Raalte. In deze visie is een aantal ambities en doelstellingen verwoord. Voor het buitengebied zijn de ambities 'Raalte werkt!', 'Raalte zorgt!' en 'Raalte biedt ruimte!' relevant.

3.3.2.2 Ambities

De ambitie 'Raalte werkt!' is dat in 2020 de gemeente Raalte een bruisende en vitale lokale economie heeft. De agrarische sector zal in 2020 ingrijpend veranderd zijn, maar nog steeds van vitaal belang voor Raalte. De ambitie wordt gerealiseerd door vrijkomende agrarische bebouwing onder voorwaarden te gebruiken voor (startende) ondernemingen, grootschaligheid in de landbouw (passend in een kleinschalig landschap en zorgen voor variatie in het landschap) mogelijk te maken, economische activiteit stimuleren op het platteland.

De ambitie 'Raalte zorgt!' houdt in dat in 2020 de gemeente Raalte zich op het gebied van zorg onderscheidt. Deze ambitie wordt onder andere gerealiseerd door realisatie van zorgboerderijen.Deze ambitie is op onderhavig plan niet van toepassing.

De ambitie 'Raalte biedt ruimte!' wordt als volgt ingevuld: in 2020 is de landschappelijke kwaliteit van het buitengebied een van de kernkwaliteiten van Raalte. De agrarische sector die in 2020 gevarieerder is geworden, is partner in het natuur- en landschapsbeheer. Grootschalige bedrijven zijn landschappelijk ingepast in daartoe aangewezen gebieden. Nieuwe vormen van economische activiteit hebben hun plaats gevonden in het buitengebied. De gemeente wil de ambitie realiseren door onder andere: gerichte gebiedsontwikkeling van het buitengebied, vormen van verbreding van activiteiten faciliteren, mits ze voldoen aan geformuleerde kwaliteitseisen, herbestemming van agrarische gebouwen toestaan, mits overbodige schuren worden opgeruimd en de recreatiefunctie van het landschap versterken, onder meer door het stimuleren van leisurefuncties.

3.3.2.3 Toetsing

Met onderhavig initiatief wordt landschapontsierende bebouwing gesloopt, 2 nieuwe compensatiekavels op een landschappelijk verantwoorde manier ingepast, waarmee de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en wordt het agrarische bedrijf verplaatst waarmee een ruimtelijk knelpunt opgelost wordt.

3.3.3.1 Inleiding

De gemeenten Deventer, Olst-Wijhe en Raalte hebben een Landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld met als doel een gezamenlijk kader te hebben (23 september 2008), op basis waarvan nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied kunnen worden beoordeeld, teneinde de ruimtelijke kwaliteit te behouden en te versterken.

3.3.3.2 Visie

Het LOP bevat vier belangrijke componenten:

• inventarisatie en analyse;
• De LOP-visie 'Een plus voor het landschap';
• thematische uitwerkingen;
• het uitvoeringsprogramma.

De plangebieden zijn op basis van het LOP gelegen binnen de bebouwde kom van Lierderholthuis en binnen kommenlandschap met nieuw te realiseren natuur. Dit is te zien in onderstaande figuur.

Figuur 3.5 (Bron: Visiekaart LOP)

Het LOP gaat niet in op eerstgenoemde. Het LOP meldt het volgende over het komgebied: Het komgebied van Salland ligt op de overgang van het rivierengebied naar het dekzandlandschap. Het gebied wordt gekarakteriseerd door een afwisseling tussen open lagere delen tegenover de beslotenheid van bochtige beplante wegen en boerderijen op de hogere oost-west gerichte ruggen (mengelgronden). Samen met de bosblokken in de lagere delen resulteert dit in een landschap dat relatief besloten is. In tegenstelling tot de grootschalige openheid in de komgebieden in de Betuwe is hier sprake van een meer verdichte openheid: het kommenlandschap. Het Lierder- en Molenbroek vormen hierop een uitzondering. Het is het grootste open gebied van Salland en deze ruimtelijkheid dient beschermd te worden, ook bij het ontwikkelen van de robuuste verbindingszone.

3.3.3.3 Toetsing

Het landschap van Salland wordt afwisselender en beter leesbaar wanneer de verschillen tussen de laaggelegen open gebieden en verdichte ruggen wordt versterkt. Het landschapsbeleid is gericht op behouden en versterken van deze karakteristiek. De compensatiekavel ten noorden van het perceel Gravenweg 14 wordt op een landschappelijke manier ingepast, door aan te sluiten bij de kenmerkende strekkingsrichting van het landschap. Tevens wordt door de aanleg van een plas-drasstrook het perceel goed ingepast in relatie tot het nieuw in te richten natuurgebied "Het Lierderbroek".

3.3.4.1 Inleiding

De gemeente Raalte gaat een structuurvisie opstellen. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen weer van voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen in de hele gemeente tot het jaar 2025. Daarnaast geeft de structuurvisie aan hoe ideeën gerealiseerd kunnen worden. Veel thema’s zijn in de afgelopen jaren al vastgelegd in gemeentelijk beleid. De Toekomstvisie Raalte 2020 is een belangrijke basis. De Structuurvisie Raalte geeft een ruimtelijke vertaling voor de lange termijn en maakt gebruik van bestaand beleid en lopende discussies. De Hoofdlijnennotitie geeft een analyse van de ruimtelijke situatie in de gemeente en brengt de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen en kwesties in beeld. Deze thema’s worden in de structuurvisie verder uitgewerkt.

3.3.4.2 Visie en ambities

In de Toekomstvisie Samen Vooruit Raalte 2020 zet de gemeente in op een bruisende en vitale lokale economie. De agrarische sector zal in 2020 sterk veranderd zijn, maar zal nog steeds van vitaal belang zijn voor Raalte. De hoofdlijnennotitie Structuurvisie Raalte bouwt hier op voort. Voor het buitengebied zal die ambitie onder andere gerealiseerd worden door schaalvergroting in de landbouw (passend in een kleinschalig landschap) en door te zorgen voor variatie in het landschap als stimulans voor nieuwe economische activiteit op het platteland. Ruimte voor ontwikkeling van en sterke landbouw dient daarbij telkens in de pas te lopen met de kwaliteit van het landschap dat eveneens als een van de kernkwaliteiten van Raalte wordt gezien.

3.3.4.3 Toetsing

Deze ambities zijn uitgewerkt in het Bestemmingsplan Buitengebied, dat eveneens voortbouwt op het Omgevingsplan Overijssel, het Reconstructieplan, het Ontwikkelingsplan LOG’s en het Landschapsontwikkelingsplan. Het Bestemmingsplan Buitengebied is flexibel en ontwikkelingsgericht en streeft daarnaast naar het realiseren van ruimtelijke kwaliteit. Onderhavig initiatief voorziet in de toepassing van de regeling Rood voor rood in combinatie met een bedrijfsverplaatsing, waarbij de ruimtelijke kwaliteit verbeterd, een ruimtelijke knelpunt verdwijnt en door de verplaatsing ruimte wordt geboden aan vitale landbouw. Hiermee past het plan binnen de hoofdlijnennotitie Structuurvisie Raalte.

3.3.5.1 Inleiding

De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan bouwaanvragen op welstandsaspecten getoetst zullen worden. Het legt voor een bepaald gebied, bijvoorbeeld het buitengebied, een beoordelingskader vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er worden criteria benoemd die ertoe moeten bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. Voor het buitengebied is gekozen voor één niveau van welstand: het BASIS-niveau van welstand.

Naast de verschillende deelgebieden kent elke gemeente ook haar specifieke gebouwen, gebouwtypen en bouwwerken op specifieke locaties. Hiervoor zijn afzonderlijke criteria opgesteld in de thematische uitwerkingen zoals historische boerderijen, agrarische bedrijfsbebouwing, landgoederen en buitenplaatsen, kanaalzone etc.

3.3.5.2 'Buitengebied'

De locaties Kerkslagen en Gravenweg zijn op basis van de Welstandsnota gelegen binnen het gebied dat wordt getypeerd als 'Buitengebied'.

Voor 'Buitengebied' geldt een basis niveau van welstand. Het welstandstoezicht is in deze gebieden beperkt tot het handhaven van de basiskwaliteiten. Dit basis niveau van toetsen wordt toegepast in gebieden waar de bestaande ruimtelijke structuur relatief veel kan verdragen. Afwijkingen en ingrepen hebben hier minder grote gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit. In de criteria zijn kleuren en materialen vermeld. Het beeld is overwegend traditioneel daarom dienen hier dan ook traditionele materialen, kleuren en kapvormen te worden toegepast. De aanwezige schaal en structuur van de bestaande bebouwing zijn uitgangspunten voor nieuwe invullingen en vervangende nieuwbouw. Voor 'Buitengebied' geldt dat de aanwezige schaal en structuur van de bestaande bebouwing uitgangspunten zijn voor nieuwe invullingen en vervangende nieuwbouw. Ontwerpen die hiervan afwijken, maar op zich van bijzondere kwaliteit zijn en een impuls zijn voor de kwaliteit van de omgeving worden niet gestimuleerd, maar zijn wel mogelijk. In deze situaties waarbij een bouwplan afwijkt van de gebiedsgerichte criteria, maar door schoonheid, bijzonderheid, architectuur of structuur wel aan redelijke eisen van welstand voldoet, kan afgeweken worden van deze criteria, mits dit gemotiveerd wordt en het college van burgemeester en wethouders instemt met dit bouwplan en de motivering.

3.3.5.3 Toetsing

Op dit moment is voor beide locaties nog geen concreet bouwplan bekend voor de compensatiewoningen. Te zijner tijd zal de welstandscommissie beoordelen of de concrete bouwplannen voldoen aan de redelijke eisen van welstand.

3.3.6.1 Inleiding

De gemeente Raalte werkt in Salland samen met de gemeenten Deventer en Olst-Wijhe om te komen tot afstemming van beleid. De drie gemeentes werken onder andere op het gebied van de ruimtelijke ordening intensief samen. Een bijzonder project is het gezamenlijk opstellen van het bestemmingsplan Buitengebied. De bestaande bestemmingsplannen voor het buitengebied zijn verouderd en/of op veel punten herzien en gewijzigd en dus versnipperd qua regeling en bestemmingssystematiek. Met dit nieuwe bestemmingsplan krijgen de drie gemeentes in Salland een nieuwe en actuele bestemmingsregeling én een op hoofdlijnen gelijke regeling voor alle drie de gemeentes.

3.3.6.2 Belangrijke kenmerken

Het toekomstige bestemmingsplan Buitengebied heeft twee belangrijke kenmerken.

• 1. De plannen zijn flexibel en ontwikkelingsgericht. Er is zoveel mogelijk getracht de ontwikkelingen die binnen het beleid voor het buitengebied passen, te faciliteren, al dan niet rechtstreeks of na een nadere afweging. Aparte procedures worden daarmee zoveel mogelijk voorkomen. Flexibiliteit wordt nagestreefd door alleen te regelen wat noodzakelijk is. Het streven is dubbele regelgeving te voorkomen;
• 2. Een ander wezenlijk kenmerk van het bestemmingsplan is het streven naar ruimtelijke kwaliteit. Waar het bestemmingsplan mogelijkheden biedt voor ontwikkelingen, zal een tegenprestatie verlangd worden in ruimtelijke kwaliteitswinst. Op deze manier wil de gemeente de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied op z'n minst behouden en waar mogelijk verbeteren.

Dat betekent dat vele ontwikkelingen in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, waar een tegenprestatie in de vorm van ruimtelijke kwaliteitsverbetering tegenover staat. Er zijn ook ontwikkelingen die het bestemmingsplan niet toestaat. Dit kunnen ontwikkelingen zijn waar het gemeentebestuur in beginsel niet negatief tegenover staat. Dergelijke ontwikkelingen zijn vaak dermate specifiek dat maatwerk is vereist. De tegenprestatie in ruimtelijke kwaliteitswinst zal naar evenredigheid groter zijn en vereist maatwerk. Per situatie zal de ontwikkeling en de tegenprestatie worden beoordeeld, waarbij het Landschapsontwikkelingsplan het belangrijkste kader zal vormen voor de kwaliteitstoets. Bij een positieve beoordeling kan via een apart (postzegel)bestemmingsplan de ontwikkeling en de kwaliteitsimpuls planologisch worden vastgelegd. Nieuwbouw van burgerwoningen in het buitengebied is op basis van dit bestemmingsplan in principe uitgesloten. Nieuwe woningen zijn alleen in de volgende situaties mogelijk: een

• extra woning in karakteristieke panden;
• een extra woning middels toepassing rood-voor-rood/groen.

3.3.6.3 Toetsing

Onderhavig initiatief voorziet in de verbetering van ruimtelijke kwaliteit in de brede zin, waarbij landschapontsierende bebouwing wordt gesloopt, een agrarisch bedrijf wordt verplaatst waarmee een ruimtelijke knelpunt verdwijnt en 2 compensatiewoningen op een landschappelijk verantwoorde manier worden ingepast. Zoals gezegd voorziet voorliggend plan in het oplossen van een knelpunt ten aanzien van het aspect geur. Door het verplaatsen van het agrarisch bedrijf verdwijnt de geurhinder ten aanzien van bestaande en geplande woningbouw.