Raarhoeksweg 34 (IVOOR)

8.2 Overleg

In het kader van de bestemmingsplanprocedure is op basis van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) overleg gevoerd met verschillende partijen. Onderstaand worden de reacties van de verschillende overlegpartijen behandeld. In bijlage 6 zijn de overlegreacties opgenomen.

Gasunie, ingekomen 12 augustus 2009

De Gasunie deelt mede dat zij het voorontwerp heeft getoetst aan het nieuwe externe veiligheidsbeleid van VROM. Het plangebied valt buiten de 1% letaliteitsgrens van de leidingen van de Gasunie. De leidingen hebben dus geen invloed op de verdere planontwikkeling.

Reactie gemeente

Deze reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Waterschap Groot Salland, ingekomen 2 september 2009

Het voorontwerp bestemmingsplan vormt geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Reactie gemeente

Deze reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Kamer van Koophandel, ingekomen 3 september 2009

De Kamer van Koophandel heeft geen opmerkingen.

Reactie gemeente

Deze reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Veiligheidsregio IJsselland, ingekomen 11 september 2009

De veiligheidsregio meldt dat er geen relevante externe veiligheidsaspecten geconstateerd zijn.

Reactie gemeente

Deze reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Provincie Overijssel, ingekomen 23 september 2009

De provincie toetst de ontwikkeling op de Raarhoeksweg 34 (IVOOR) aan de onlangs vastgestelde Omgevingsvisie en Omgevingsverordening omdat het ontwerp-bestemmingsplan nadien ter inzage zal worden gelegd. De provincie heeft het voorontwerp getoetst op een aantal zaken, te weten provinciaal belang, de generieke beleidskeuzen, het ontwikkelingsperspectief, de gebiedskenmerken en de kwaliteitsimpuls groene omgeving.

Provinciaal belang

De provincie acht het bestemmingsplan van provinciaal belang. Zij dragen hiervoor een viertal gronden aan. Ruimtelijke kwaliteit speelt bij dit bestemmingsplan een belangrijke rol waarbij het gaat om het verbinden van bestaande kwaliteiten met nieuwe ontwikkelingen.

Reactie gemeente

Deze reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Generieke beleidskeuzes

In dit kader verzoekt de provincie om het plan nader te motiveren vanuit het oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en de gemeentelijke Woonvisie. Voor bedrijvigheid die niet aan het buitengebied is gebonden biedt de Omgevingsvisie ruimte op vrijkomende agrarische locaties. Op de locatie wordt de bebouwing uitgebreid. Op basis van de Omgevingsverordening dient dit aannemelijk gemaakt te worden.

Reactie gemeente

Het project is uniek en brengt verschillende maatschappelijke organisaties op het vlak van zorg en educatie bij elkaar die gebruik maken van elkaars diensten en aanwezigheid. De landbouwkundige basis staat bij IVOOR centraal. Dit betekent dan ook dat een dergelijk initiatief niet is gebaat bij een locatie in de bebouwde kom. Gezocht is daarom naar een bestaand agrarisch bouwperceel. Waar het om gaat bij deze ontwikkeling is dat de kinderopvang van KOOS bijvoorbeeld gebruik maakt van het aanwezige kleinvee en de sport- en spelmogelijkheden die bij een boerenerf horen. De oudere gehandicapten van ZoZijn vullen hun dagbesteding in door eenvoudige agrarische werkzaamheden te verrichten zoals stallen uitmesten, eieren rapen en producten verkopen in de boerderijwinkel. Studenten van Landstede kunnen hun leerdoelen en ervaring spreiden over veeteelt (kippen, koeien en schapen), paardenhouderij (pony's en paarden), dierverzorging (kleinvee en hobbyvee), akkerbouw, tuinbouw, glastuinbouw en fruitteelt. Ook een hoveniersopleiding kan hier terecht. TRIAS zal zorg dragen voor invulling van een gezinsvervangend opvanghuis in de voormalige boerderij waar een ouderpaar met maximaal 8 kinderen komt te wonen.

Het bovenstaande is een maatschappelijke ontwikkeling dat dergelijke organisaties zoals de bovenstaande niet alleen meer op zoek zijn naar locaties in de bebouwde kom.

De bouw van een nieuwe bedrijfswoning is noodzakelijk vanwege het toezicht op de levende have en het beheer en toezicht op het totale erf. Dit geschiedt niet vanuit de voormalige boerderij, omdat deze in gebruik is als gezinsvervangend huis. Doordat verschillende partijen gebruik maken van de locatie, is het van belang om de regie over en het toezicht op de totale locatie bij een onafhankelijke beheerder te leggen. De beheerder is verantwoordelijk voor het dagelijks functioneren, voor kleine onderhoudswerkzaamheden, toezicht op het winkeltje en als faciliteitenmanager. Tevens is een permanente beheerder nodig in verband met het verzorgen van vee en de gewassen buiten schooluren. De studenten verzorgen het vee en de gewassen immers tijdens schooluren. In het weekend en tijdens vakantie ontbreekt eveneens deze verzorging. De noodzakelijkheid van de beheerderswoning is met bovenstaande aangetoond. De locatie van de beheerderswoning is ondergeschikt aan die van de bestaande boerderij. De beheerderswoning wordt gericht op de Raarhoeksweg, maar ligt tegelijkertijd wat verder terug ten opzichte van de bestaande boerderij. Zie hiervoor ook de landschappelijke inpassing die als bijlage bij de toelichting is gevoegd.

Naast de nieuwe bedrijfswoning wordt nog meer bebouwing toegevoegd op het erf: het gebouw met de woon-zorgappartementen, een gebouw met daarin een winkeltje en theehuis, een kapschuur en een kas. Voor een beschrijving van de functies van de verschillende gebouwen wordt verwezen naar paragraaf 3.3 van de toelichting van het bestemmingsplan. De twee grote schuren centraal op het erf worden omgebouwd en twee kleinere schuren zullen worden gesloopt. In zijn totaliteit zal na planverwezenlijking meer bebouwing aanwezig zijn op het erf dan momenteel nog het geval is. Dit is echter noodzakelijk om het gehele project te kunnen uitvoeren. Op het erf zullen in de toekomst de genoemde maatschappelijke organisaties actief zijn die elk voldoende mogelijkheden moeten hebben om rendabel te kunnen werken op de locatie. Dit betekent dat elke organisatie een bepaald volume aan bebouwing nodig heeft. Daarbij is het van belang dat de organisaties die deelnemen in het project ook daadwerkelijk allemaal een plek krijgen op het erf. Dat is immers de gedachte achter het gehele project: meerdere, verschillende organisaties met elk hun eigen doelgroep op één erf waarbij de verschillende doelgroepen (zorgbehoevende ouderen, jonge kinderen, leerlingen) deels samen op het erf verschillende werkzaamheden verrichten. Een voorbeeld: leerlingen van Landstede doen op het erf in de praktijk ervaring op met het houden van vee, de teelt van groente en fruit et cetera, terwijl de zorgbehoevende ouderen die wonen op het erf helpen met het uitmesten van de stallen. De leerlingen van Landstede zullen voor een deel ook gezamenlijk met deze ouderen het winkeltje met theehuisje runnen.

Resumerend het volgende. Het is een maatschappelijke vraag/ontwikkeling dat de verschillende organisaties juist op zoek zijn naar een locatie in het buitengebied omdat de basis van het concept het agrarische bedrijf is. In de bebouwde kom is dit niet mogelijk. In totaliteit komt er meer bebouwing op het perceel dan er stond. Dit heeft als oorzaak dat de verschillende organisaties elk hun eigen plekje nodig hebben in het geheel waarbij er overigens ook gezamenlijk gebruik wordt gemaakt van gebouwen.

Wat betreft de Woonvisie het volgende. De gemeente Raalte geeft in de Woonvisie aan waar de aandachtspunten liggen op het gebied van wonen tot 2015. De gemeente gaat hierbij uit van een aantal doelgroepen: Starters op de woningmarkt, mensen met een bescheiden inkomen, mensen met een zorgvraag en senioren. De ontwikkeling die middels dit bestemmingsplan juridisch-planologisch mogelijk wordt gemaakt, voorziet in het toevoegen van zorgwoningen in het buitengebied. Het gaat echter niet om woningen in de vrije sector, maar specifiek om woon-zorgappartementen voor oudere gehandicapten. In de Woonvisie geeft de gemeente Raalte aan dat aan dergelijke woon-zorgappartementen behoefte bestaat: over de gehele linie (intramurale verpleging/verzorging, groepswonen, woonzorgcomplex/begeleid wonen en wonen met thuiszorg) is er sprake van een vraagoverschot. De beoogde ontwikkeling voorziet in een toename van het aanbod van woningen die geschikt zijn voor mensen die verzorging nodig hebben, waarbij de zorgverleners 24 uur per dag op de locatie aanwezig zijn. Het toevoegen van 16 woon-zorgappartementen draagt dus bij aan het verwezenlijken van het beleid van de gemeente Raalte op het gebied van wonen en zorg. De oorspronkelijke bedrijfswoning zal dienst gaan doen als een gezinshuis voor pleegzorg. Het betreft een woning waar een ouderpaar gaat wonen dat pleegkinderen opvangt. De Woonvisie van de gemeente Raalte gaat niet specifiek op deze vorm van zorg. Dit staat echter niet op gespannen voet met de uitgangspunten vanuit de Woonvisie.

Aanpassing ontwerp-bestemmingsplan

Paragraaf 3.3 en 4.3 van de toelichting zullen naar aanleiding van het bovenstaande worden aangepast.

Ontwikkelingsperspectief

Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief “buitengebied – accent veelzijdige gebruiksruimte (mixlandschap)”. Met deze achtergrond stemt de provincie in met de voorgestelde functies op deze locatie.

Reactie gemeente

Deze reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Gebiedskenmerken

De provincie verzoekt om de beleidsopgaven voor de verschillende gebiedskenmerken uitgebreider in de toelichting te beschrijven en vervolgens te vertalen in het inrichtingsplan en de bestemmingsregeling.

Reactie gemeente

Op basis van de vorige reactie heeft de provincie geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling past in de visie die de provincie Overijssel voor de toekomst voor ogen heeft: het gaat om een sociaal-economische ontwikkeling die de vitaliteit van het platteland versterkt en die past binnen het ontwikkelingsperspectief ter plekke. Om aan te sluiten bij de het landschapstype 'oude hoevenlandschap' worden groenstructuren gerealiseerd alsmede zichtlijnen. Ook is het terrein te onderscheiden in open gebied(jes) en kleinschaligheid. Ten behoeve van de landschappelijke inrichting is een inpassingsplan opgesteld dat deel uitmaakt van het bestemmingsplan. Zie hiervoor ook de landschappelijke inpassing die is opgenomen als bijlage van de toelichting. Met betrekking tot de uitvoering van het landschapsplan zal een privaatrechtelijke overeenkomst met de initiatiefnemer worden gesloten voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

Wanneer in een bepaald gebied een verandering aan de orde is, dan geven de gebiedskenmerken richting aan de manier hoe dit moet plaatsvinden: welke kenmerken en kwaliteiten moeten behouden, versterkt en ontwikkeld worden. De gebiedskenmerken bieden zo in de eerste plaats een werkwijze en een inspiratiebron om tot een versterking van de gebiedskwaliteiten te komen. Per laag wordt hierop nader ingegaan.

 

Natuurlijke laag

De 'natuurlijke laag' binnen het plangebied bestaat uit twee verschillende typen: Het zuidwestelijke deel van het plangebied wordt gekenschetst als "beekdalen en natte laagtes", terwijl het noordoostelijke deel de typering "dekzandvlakte en ruggen" heeft. De ambitie voor dit laatste deel is om de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen nat en droog functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door de strekkingsrichting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Voor het deel van het plangebied dat wordt gekenschetst als "beekdalen en natte laagtes" bestaat de ambitie om de beekdalen als functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap betekenis te geven. Ter plaatse van het perceel ontbreken natte elementen. Dit heeft onder meer te maken met het feit dat terrein is gelegen op de rand naar hoger gelegen gronden. Vanwege het ontbreken van natte elementen ter plaatse kan er niet direct worden ingespeeld op dit aspect. In het inrichtingsplan wordt er voor wat betreft de beplanting op de gronden die wat lager liggen gekozen voor beplanting die daar gedeien kan (zie hiervoor ook de landschappelijke inpassing die is opgenomen als bijlage van de toelichting).

 

Laag van het agrarische cultuurlandschap

Het plangebied ligt in het "Oude hoevenlandschap". De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken en recreatie mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen.

Om de structuren in het landschap te accentueren is bij het landschapsplan rekening gehouden met de aanplant van bomen op erfgrenzen.

Stedelijke laag

Het plangebied komt binnen de stedelijke laag logischerwijs niet voor, omdat het gebied gelegen is in het buitengebied.

Lust en leisure laag

Ook in deze laag wordt het plangebied niet aangeduid.

Aanpassing ontwerp-bestemmingsplan

In het ontwerp bestemmingsplan zal de lagenbenadering worden verwerkt in paragraaf 4.2 van de toelichting. Daarnaast zal van de gronden buiten het bouwvlak de bestemming Maatschappelijk worden verwijderd en de bestemming Agrarisch krijgen. Binnen deze agrarische bestemming is geen bebouwing mogelijk. Deze gronden worden immers ook als zodanig gebruikt.

Kwaliteitsimpuls groene omgeving

De provincie verzoekt om het evenwicht tussen de extra ontwikkelingsruimte en de extra investering in ruimtelijke kwaliteit te onderbouwen en dit te vertalen in de bestemmingsregeling. Daarnaast wordt geadviseerd om het onbebouwde deel van het plangebied een extra aanduiding of een andere bestemming te geven ter bescherming van het gewenste landschappelijke beeld.

Reactie gemeente

De provincie heeft reeds aangegeven dat zij kan instemmen met de functies die gepland zijn op het perceel. In principe brengt deze ontwikkeling geen extra ontwikkelingsruimte met zich mee, omdat de onbebouwde gronden onbebouwd blijven. Zoals ook bij de agrarische bestemming het geval is zal de bebouwing zich beperken tot het bouwvlak. Bovendien zal deze ontwikkeling zijn basis vinden in het landbouwkundig bedrijf waarmee de ontwikkeling niet los komt te staan van het buitengebied. Wij zijn daarmee van mening dat er geen noemenswaardige extra ontwikkelingsruimte ontstaat. Zoals bij de vorige reactie al is aangegeven zal met betrekking tot het onbebouwde deel de bestemming gewijzigd worden naar Agrarisch.

Om het erf meer body te geven zal de geplande kas in noordelijke richting worden opgeschoven. Dit betekent ook dat de grens van het bouwblok aldaar zal opschuiven. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit van het plan ten goede. Evenwel blijft er sprake van een beperkte toename van de bebouwingsmogelijkheid.

Met betrekking tot de geplande gebouwen op het perceel wordt eveneens ruimtelijke kwaliteit nagestreefd. Zo zullen de gebouwen op het perceel als kenmerk dienen te hebben dat ze familie van elkaar zijn. Hierbij kunnen kleur, samenhang en materiaal een rol spelen. Ook dient er verwantschap te zijn in daken en gevels.

Aanpassing ontwerp-bestemmingsplan

Het bovenstaande zal worden verwerkt in paragraaf 4.2 van de toelichting. Daarnaast zal de verbeelding worden aangepast door de onbebouwde gronden te bestemmen tot Agrarisch.

Uitbreidingsmogelijkheid

De provincie verzoekt om de wijzigingsbevoegdheid uit te regels te verwijderen. Het uitbreiden van het bouwperceel past immers niet in het provinciale beleid voor de groene ruimte.

Reactie gemeente

De wijzigingsbevoegdheid was opgenomen om onder voorwaarden toekomstige uitbreidingswensen van IVOOR niet uit te sluiten. Mochten deze wensen in de toekomst komen dan zullen wij als gemeente in overleg gaan met de initiatiefnemer en dit ook bespreken met de provincie.

Aanpassing ontwerp-bestemmingsplan

De wijzigingsbevoegdheid zal worden verwijderd uit de regels.

VROM-Inspectie, ingekomen 30 september 2009

Het voorontwerp bestemmingsplan geeft de betrokken rijksdiensten geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Reactie gemeente

Deze reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

februari 2010.