Landgoed den Alerdinck II, partiële herziening nr.1, omgeving Zuthemerweg

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Landgoed Den Alerdinck II is in 2007-2008 begonnen met een project om de ruimtelijke en ecologische kwaliteit te verbeteren. In ruil voor het slopen van opstallen en de aanleg van bos en natuur, mag het landgoed vijf vrijstaande woningen realiseren op 'De Hofstee', een locatie aan de noordzijde van het landgoed. Door de woningmarktcrisis en toenemende geluidsoverlast van de N35 zijn de woningen niet gerealiseerd. Begin 2019 is om een alternatieve plek verzocht bij de gemeente. Aan de Zuthemerweg is een geschikte plek gevonden.

Voor de verplaatsing van de woningbouwlocatie is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Met voorliggend plan wordt de woonbestemming van De Hofstee verplaatst en wordt het mogelijk gemaakt om de vijf woningen te bouwen op een perceel aan de Zuthemerweg. Om een goede ruimtelijke kwaliteit te waarborgen zijn tevens een beeldkwaliteitsplan en landschappelijk inpassingsplan opgesteld. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied met de naam 'Erf aan de Oude Zeedijk' is gelegen aan de Zuthemerweg te Laag Zuthem. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

De 'oude' locatie De Hofstee en de nieuwe woonlocatie aan de Zuthemerweg (luchtfoto: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Achtergrond van de ontwikkeling

In de jaren 2007-2008 is op Landgoed Den Alerdinck II een gecombineerd rood-voor-rood en rood-voor-groen project opgestart. Doel was het verbeteren van de ruimtelijke - en ecologische kwaliteit, gecombineerd met het versterken van de economische basis. Onder leiding van de Dienst Landelijk Gebied is door een team van gemeente, provincie, waterschap, Het Oversticht, landgoed en externe deskundigen een integraal plan opgesteld. Dat hield onder meer in de sloop van ruim 2.400 m2 aan stallen en dat het landgoed middels de aanleg van 26 hectare bos en natuur geoptimaliseerd zou worden als stapsteen in de robuuste ecologische verbindingszone Veluwe - Vechtdal. Verder zijn waterschapsdoelen op het gebied van retentie en waterecologie gerealiseerd. Als compensatie voor de investeringen, de toenemende beheerkosten en afnemende pachtopbrengsten zou het landgoed een nieuw erf met vijf vrijstaande woningen mogen realiseren op een akker nabij de N35, bekend als 'De Hofstee'. Dit project is in 2012 bekroond met de vaststelling van een bestemmingsplan.

Het landgoed is alle overeengekomen afspraken nagekomen: de stallen zijn gesloopt, er is 26 hectare nieuwe natuur gerealiseerd en het waterschap heeft twee waterbergingen annex natuurstapstenen op het landgoed aangelegd. De geplande natuuroever langs de Kolkwetering wordt nog uitgevoerd. Door de crisis op de woningmarkt en de mogelijke uitbreiding van de N35 (en daarmee gepaard gaande geluidhinder) zijn de woningen tot nog toe niet gerealiseerd.

Begin 2019 is de gemeente Raalte verzocht om met het landgoed te zoeken naar een alternatieve plek voor de woningen, op grotere afstand van de N35. Aan de Zuthemerweg is een geschikte plek gevonden. Landgoed Den Alerdinck II ligt op drie dekzandruggen. De meest noordelijke is smal en is het minst bebouwd. Op de middelste rug ligt een aantal verspreid gelegen erven. De zuidelijke rug is het grootst en kent de meeste

bebouwing, waaronder de havezathe Den Alerdinck. Op deze rug ligt ook het plangebied. De locatie wordt direct vanaf de openbare weg ontsloten. Vanuit het rijks- en provinciale beleid liggen er geen specifieke doelstellingen op deze plek. Het perceel maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. In bijlage 9 wordt nader onderbouwd hoe de keuze voor de locatie aan de Zuthemerweg tot stand in gekomen.

Met voorliggend plan gaat niet om een geheel nieuwe ontwikkeling, maar slechts om het verplaatsen van een woonbestemming. Een uitwerking in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is niet nodig, omdat de 'groene' maatregelen zoals hierboven omschreven al zijn uitgevoerd.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

2.1 Huidige situatie

Den Alerdinck is een oud landgoed, voor het eerst genoemd in 1427. Het vormde vroeger een groter geheel met de havezathe. In 1868 werd de havezathe Den Alerdinck met park en een klein gedeelte van de landerijen verkocht. Het grootste deel van het landgoed, bestaande uit bos en landerijen, bleef voortbestaan onder de naam Den Alerdinck II.

Het landgoed ligt op de overgang van een dekzandgebied (oosten) naar het kommenlandschap (westen). Het dekzandlandschap bestaat uit ruggen en laagten in oost-westrichting. Het plangebied aan de Zuthemerweg ligt op zo'n dekzandrug. Het betreft een open perceel, gelegen tussen twee bospercelen aan de Zuthemerweg. Ten noorden van het perceel liggen de lager gelegen agrarische gronden. Op de perceelsgrens met deze gronden staat een solitaire boom.

Locatie Zuthemerweg

Langs de Zuthemerweg ligt op het westelijk deel van de zuidrand van het perceel de oude zeedijk. In de 17e en 18e eeuw stond het gebied tijdens stormachtig weer onder invloed van de Zuiderzee. Door opstuwing van het water in de IJssel en het Zwartewater liep het landgoed meerdere keren onder water. Daarom is tussen 1825 en 1830 op het landgoed een dijk aangelegd met een lengte van 3,6 kilometer.

Ongeveer halverwege de kavel stopt deze zeedijk en loopt aan de overzijde van de Zuthemerweg weer verder richting het oosten. Tussen de bomen op deze zeedijk loopt een wandelpaadje. Waar de zeedijk stopt, gaat de bomenrij in een enkele rij door. De toegang vanaf de Zuthemerweg naar het perceel ligt in de zuidoosthoek.

Locatie De Hofstee

Locatie de Hofstee, waar volgens het vigerende bestemmingsplan 5 woningen mogen worden gebouwd, ligt op het noordelijke deel van het landgoed in een lager gelegen gebied tussen twee dekzandruggen in. Het betreft een locatie aan de rand van een jong bos, dat in het kader van het rood-voor-groen project is aangeplant. Omdat de woningen niet gerealiseerd zijn, is de locatie in de huidige situatie in gebruik als grasland.

2.2 Toekomstige situatie

Bebouwing en situering

Met voorliggend plan wordt de mogelijkheid om vijf woningen te bouwen op het landgoed verplaatst van de locatie De Hofstee naar de locatie aan de Zuthemerweg. Op het perceel wordt een nieuw landelijk erf gerealiseerd met een hiërarchische erfopbouw. Dit betekent dat er een onderscheid is tussen de ‘hoofdwoningen’ en de overige woningen. De ‘hoofdwoningen’ refereren aan een ‘dubbele’ Sallandse boerderij (boerderij met parallel gesitueerde schuur in dezelfde bouwstijl) en de andere woningen refereren aan de schuren op het erf. Deze opzet verwijst naar de historische opzet van erven in het landelijk gebied in de omgeving. De bebouwing staat rondom het erf en gedraaid ten opzichte van elkaar; één woning staat achteraf, met de uitstraling van en verwijzend naar een veldschuur. Bergruimte wordt zoveel mogelijk inpandig gerealiseerd om een wildgroei aan losse bijgebouwen te voorkomen. Er kan een gezamenlijke bergruimte in de vorm van een hooiberg gerealiseerd worden.

Onderstaande afbeelding geeft de gewenste inrichting weer. Het schetsontwerp is onderdeel van het inrichtings- en beeldkwaliteitplan welke als bijlage 1 bij de regels is opgenomen.

Schetsontwerp (ontwerp: Buro SRO)

Het erf

Het erf kent een informele inrichting en bestaat uit halfverharding, ontsloten via de bestaande inrit van het huidige weiland. Op het erf is ruimte voor bezoekers om de auto te parkeren. Samen met het parkeren op eigen terrein en in de (gras)parkeerkoffer aan het begin van het erf, wordt voldaan aan de parkeernorm (2,4 pp/w). Door de compacte opzet van de bebouwing rondom het erf is er veel ruimte voor openheid en groen op de rest van het perceel. Het erf wordt via de bestaande inrit van het perceel ontsloten op de Zuthemerweg. In het midden van het erf staat een solitaire boom, vanuit dit punt lopen zichtlijnen naar het open achterliggende landschap. De tuinen hebben streekeigen hagen en/of struiken die overlopen in een meer extensief ingericht gedeelte van de tuin en vervolgens in de weide. In de extensief beheerde weide staat een fruitboomgaard die beheerd en gebruikt kan worden door alle bewoners van het erf. Door de extensief beheerde weide en tussen de fruitboomgaard slingert een (uitgemaaid) pad. De 'veldwoning' is bereikbaar via een ontsluitingspad in de vorm van een karrespoor. De bomen langs de Zuthemerweg blijven behouden. Tussen de bomen door blijft er vanaf de Zuthemerweg zicht op het achterland.

Beeldkwaliteit en beplantingsplan

De beeldkwaliteit van de toekomstige gebouwen en het erf zijn nader uitgewerkt in het Inrichtings- en beeldkwaliteitplan in bijlage 1 bij de regels. Hierin zijn zowel stedenbouwkundige als architectonische criteria opgenomen voor de nieuwe woningen en het erf. Bouwplannen moeten hieraan worden getoetst. Om het plan ook landschappelijk goed in te passen is tevens een beplantingsplan opgesteld. De uitvoering van dit plan is geborgd door een voorwaardelijke verplichting in de regels.

De uitstraling van de grote ‘hoofdwoningen’ uit zich voornamelijk in bakstenen gevels en een grote wolfskap. De andere woningen kennen een rechthoekige plattegrond en hebben een zadeldak met een relatief lage goothoogte en grote dakvlakken, bij de veldschuur is sprake van een asymmetrische kap.

Om de woningen privacy te geven worden in de perceelshoeken natuurlijke hagen aangeplant. Deze lopen over van een meer extensief ingericht gedeelte van de tuin naar weide. Door deze inrichting als weide en/of landschapstuin blijft de openheid zoveel mogelijk gewaarborgd. Schuttingen en hoge erfafscheidingen zijn niet gewenst. In de beplanting worden streekeigen soorten toegepast die van oorsprong passen in het landschapstype. Voor een volledige beschrijving van de gewenste beeldkwaliteit en de inpassing in het landschap wordt verwezen naar bijlage 1.

Locatie De Hofstee

Op de locatie De Hofstee wordt de woonbestemming van de verbeelding van het bestemmingsplan verwijderd. De gronden worden, aansluitend aan het omliggende grondgebruik, ingericht als bos en landbouwgrond.

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. In de Regels algemene regels ruimtelijke ordening is deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek
Gebiedsgericht

Volgens de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening is het plangebied gelegen onder een laagvliegroute voor jacht- en transportvliegtuigen. De regeling houdt in dat er in deze gebieden geen bouwwerken mogen staan die hoger zijn dan 40 meter. Onderhavig bestemmingsplan staat geen bouwwerken toe van deze hoogte.

Ladder duurzame verstedelijking

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de verplaatsing van een woonbestemming voor vijf woningen. Het aantal woningen dat gebouwd mag worden neemt niet toe. De ladder voor duurzame verstelijking is niet van toepassing.

Het plan past in het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel van 1 mei 2017 geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. De Omgevingsvisie wordt jaarlijks geactualiseerd, voor het laatst op 8 november 2023. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang bezien voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Per 01-01-2024 geldt de 'nieuwe' Omgevingsverordening Overijssel, behalve de jaarlijkse actualisatieronde wijkt de inhoud van de regels niet af van de eerdere verordening.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen 'of', 'waar' en 'hoe' centraal. Bij een initiatief voor een ruimtelijke ontwikkeling kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel)

Dit uitvoeringsmodel is gebaseerd op de volgende drie niveaus:

• Generieke beleidskeuzes
• Ontwikkelingsperspectieven
• Gebiedskenmerken

• 1. Generieke beleidskeuzes (OF)

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke behoefte aan een bepaalde voorziening. Hierbij kan het gaan om beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen, maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties te voorkomen (de 'ladder'). De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend en vastgelegd in de omgevingsverordening.

• 2. Ontwikkelingsperspectieven (WAAR)

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de Omgevingsvisie van het provincie Overijssel worden zes ontwikkelingsperspectieven onderscheiden voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daarbij is ruimte voor een lokale afweging. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

• 3. Gebiedskenmerken (HOE)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Planspecifiek

• 1. Generieke beleidskeuzes (OF)

Bij de afwegingen in deze eerste stap zijn de artikelen 4.5, 4.9 en 4.11 van de Omgevingsverordening Overijssel 2024.

Artikel 4.5 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

• 1. Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat:
  • a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied;
  • b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en
  • c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.
• 2. Het tweede lid is niet van toepassing op stedelijke functies waarvoor extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving plaatsvindt in de vorm van uitleg van dorpen en steden.

Artikel 4.9 Onderbouwing ruimtelijke kwaliteit

• 1. Omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin:
  • a. het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast;
  • b. wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en
  • c. inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (Bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.
• 2. In omgevingsplannen kan gemotiveerd worden afgeweken van het ontwikkelingsperspectief dat volgens de Omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied, als:
  • a. er sprake is van sociaaleconomische of maatschappelijke redenen; en
  • b. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van de ruimtelijke kwaliteit in overeenstemming met de uitspraken die de Catalogus Gebiedskenmerken doet voor dat gebied.

In het derde lid staat vermeld welke gebieden worden onderscheiden in de Catalogus Gebiedskenmerken.

Artikel 4.11 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

• 1. Omgevingsplannen laten alleen nieuwvestiging en grootschalige uitbreiding van bestaande functies toe in de Groene Omgeving als:
  • a. daarvoor sociaaleconomische of maatschappelijke redenen voor zijn;
  • b. het verlies aan ecologische of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen in versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving; en
  • c. in het geval de nieuwvestiging of een grootschalige uitbreiding plaatsvindt op gronden binnen het ontwikkelingsperspectief Ondernemen met Natuur en Water de compensatie bedoeld in onderdeel b gericht is op de versterking van de kwaliteit van natuur, water en landschap.
• 2. Het eerste lid is in ieder geval van toepassing op:
  • a. nieuwe verblijfsrecreatieve complexen en verblijven;
  • b. uitbreidingen van bestaande verblijfsrecreatieve complexen;
  • c. de bouw van nieuwe woningen;
  • d. nieuwe bouwlocaties voor bedrijvigheid die niet aan de Groene Omgeving is gebonden;
  • e. grootschalige uitbreiding van bestaande locaties voor niet-agrarische bedrijvigheid die niet aan de Groene Omgeving is gebonden.
• 3. Het eerste lid is niet van toepassing op:
  • a. de bedrijfsontwikkeling en nieuwvestiging van agrarische bedrijven;
  • b. zelfstandige opstellingen van zonnepanelen.

In aanvulling op het gestelde onder 1 geldt voor nieuwe ontwikkelingen die plaatsvinden op gronden die vallen binnen het ontwikkelingsperspectief Ondernemen met Natuur en Water en die niet zijn aangeduid als Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voorwaarde dat de compensatie door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving gericht dienen te zijn op de versterking van de kwaliteit van natuur, water en landschap.

Toetsing

In voorliggend plan gaat het om de verplaatsing van een woonbestemming van locatie De Hofstee naar een locatie aan de Zuthemerweg. De woonbestemming van de locatie De Hofstee wordt verwijderd. Het plan legt derhalve geen extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving. De mogelijkheid om vijf woningen te bouwen is eerder mogelijk gemaakt in het kader van een rood-voor-rood en rood-voor-groen project. De 'groene' maatregelen van het project zijn reeds gerealiseerd (zie paragraaf 1.3). De investeringen in de ruimtelijke kwaliteit staan in verhouding tot de geboden ontwikkelingsmogelijkheden. Hiermee wordt voldaan aan het beleid van de Provincie Overijssel met betrekking tot de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

• 4. Ontwikkelingsperspectieven (WAAR)

Het plangebied is op de kaart met Ontwikkelingsperspectieven aangemerkt voor Bijzondere gebiedscondities benutten: landgoederen. Omdat landgoederen laten zien dat natuurwaarden, cultuurhistorische waarden en economische waarden goed te combineren zijn, ziet de provincie hier mogelijkheden voor uiteenlopende functies in het werken aan diverse beleidsambities op het gebied van natuur, landschap, recreatie, energie en vrijetijdseconomie. Nieuwe functies kunnen worden ingepast om het landgoedbedrijf duurzaam financieel in stand te houden. De provincie wil landgoederen ondersteunen in het duurzaam versterken van bestaande en ontwikkelen van nieuwe (groene) kwaliteiten. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) biedt ruimte om nieuwe economische dragers te ontwikkelen.

Er is op het landgoed Den Alerdinck II gebruik gemaakt van de landgoedaanpak door de opbrengst van de woningen te investeren in de kwaliteitsversterking en instandhouding van het landgoed. De KGO-afweging heeft reeds plaatsgevonden in het vigerende bestemmingsplan (zie paragraaf 1.3). De 'groene' maatregelen zijn reeds uitgevoerd. Voorliggend plan heeft alleen betrekking op de verplaatsing van de reeds aanwezige woonbestemming

• 5. Gebiedskenmerken (HOE)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De Stedelijke laag wordt in dit geval buiten beschouwing gelaten, aangezien voor de locatie en de aangrenzende gronden geen specifieke eigenschappen gelden.

Natuurlijke laag

Het plangebied ligt in het gebied 'dekzandvlakte en ruggen'. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandgebieden voor het overgrote deel in cultuur gebracht. Het kenmerkende reliëf is op veel plaatsen vervlakt. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken.

Laag van het agrarische cultuurlandschap

In deze laag wordt het plangebied gerekend tot het rivierenlandschap, bestaande uit oeverwallen met een kleinschalig mozaïeklandschap en de meer open komgronden. Er wordt naar gestreefd om de contrasten te vergroten en meer beleefbaar te maken.

(Bron: Catalogus Gebiedskenmerken Overijssel)

Het plangebied ligt op een smalle dekzandrug, de gronden ten noorden en zuiden liggen lager en het landschap is er meer open. Van oudsher zijn de dekzandruggen ook de plekken waar de meeste bebouwing aanwezig is. De nieuwbouw van woningen past in deze structuur, wat nog wordt versterkt door het toevoegen van beplantingen. Het plan is opgezet volgens het principe van een 'Sallands erf' en wordt voorzien van een landschappelijke inpassing (zie paragraaf 2.2 en het Inrichtings- en beeldkwaliteitplan in bijlage 1. Geconcludeerd mag worden dat het plan in overeenstemming is met de natuurlijke laag en de laag van het agrarisch cultuurlandschap.

Laag van de beleving

Op basis van de laag van de beleving is het plangebied aangemerkt met 'donkerte' en als 'IJssellinie inundatieveld'.

Het plangebied ligt in het buitengebied van Raalte en daarmee in de 'donkere gebieden'. Dit zijn de gebieden waar het 's nachts nog 'echt donker' is. Deze gebieden kenmerken zich door dun bewoond gebied met een lage gebruiksdruk. Er komt steeds meer aandacht voor vermindering van de lichthinder en onnodige uitstraling naar boven. De ambitie van de provincie is daarom om de huidige donkere gebieden ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkeling liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen en dergelijke. Stedelijke functies worden bij voorkeur gebundeld in de 'lichte' gebieden.

Het plangebied ligt binnen de IJssellinie inundatieveld, dat een 'baken in de tijd' schept in het landschap. Deze bakens vertellen een verhaal en het belang van deze bakens wordt meer en meer ingezien. De provincie heeft de ambitie om verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens te creëren. Ook wil de provincie nieuwe bakens toevoegen. Karakteristieke gebouwen en cultuurhistorische waarden worden bewust ingezet in gebiedsopgaves. De bakens worden zichtbaarder gemaakt en langs de bakens worden recreatieve routes met uitleg ontwikkeld.

(Bron: Catalogus Gebiedskenmerken Overijssel)

Met voorliggend plan wordt de mogelijkheid om vijf woningen te bouwen verplaatst van de locatie De Hofstee naar een perceel aan de Zuthemerweg. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Een zekere lichtuitstraling is inherent aan functies waar mensen verblijven, zoals woningen en agrarische bedrijven, maar deze is niet onevenredig aan wat er reeds aanwezig is in het gebied.

In paragraaf 4.6 is onderbouwd dat er geen sprake is aantasting van cultuurhistorische waarden. Voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot aantasting van de waarden behorende bij het IJssellinie inundatieveld.

Geconcludeerd worden dat voorliggend plan past in het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

4.1 Milieu

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Waterschap Drents Overijsselse Delta (hierna: WDODelta). Zij heeft een watervisie voor de komende tien jaar. Deze visie laat zien waar zij als Waterschap voor staan. De rode draad is klimaatverandering en het beperken van de gevolgen daarvan samen met de omgeving. De titel van de 'Watervisie' is 'meer dan water'. De watervisie is het kompas voor de komende tien jaar en laat zien wat inwoners, bedrijven, organisaties en mede-overheden van het waterschap mogen verwachten.

Het waterbeheerprogramma van WDODelta bevat de uitwerking van de ambities in de Watervisie 'meer dan water' en geeft voor de periode 2022 tot en met 2027 aan wat de maatregelen zijn om het watersysteem, de waterketen en de waterkeringen op orde te brengen. Ook zijn de maatschappelijke doelen voor duurzaamheid, circulaire bedrijfsvoering, klimaatadaptatie, educatie en voorlichting uitgewerkt. Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 bestaat uit drie delen:

- Waterbeheerprogramma WDODelta 2022-2027

- Gebiedsuitwerkingen WBP 2022-2027

- KRW factsheets en achtergronddocument

In de gebiedsuitwerkingen zijn de doelen en maatregelen voor de vijf deelgebieden uitgewerkt. De gebiedskenmerken worden beschreven, de ontwikkelingen in het gebied en de doelen en maatregelen zijn uitgebreid toegelicht.

Het plangebied is onderdeel van de Gebiedsuitwerking Salland. Het WDODelta hanteert de driestapsstrategieën “vasthouden – bergen - afvoeren” (kwantiteit) en “schoonhouden – scheiden – zuiveren” (kwaliteit). Een afname van de aanwezige ruimte voor waterberging ten gevolge van de uitvoering van ruimtelijke maatregelen moet worden gecompenseerd. In eerste instantie moet deze compensatie binnen het plangebied worden gerealiseerd. Bij het vasthouden van hemelwater hanteert WDODelta infiltreren in

de bodem als uitgangspunt.

Watertoets

Voor dit plan is de digitale watertoets ingevuld, zie bijlage 4. Hieruit blijkt dat er geen (beschermingszones van) beschermde waterkeringen/watergangen in het plangebied liggen. Voor het plan dient de normale watertoetsprocedure te worden doorlopen vanwege de ligging in overstroombaar gebied en de toename aan verharding. Deze toename kan effect hebben op de werking van het watersysteem in de omgeving van het plangebied. Hieronder wordt op de relevante wateraspecten ingegaan.

Watersysteem/waterkeringen

Het plangebied is gesitueerd in het buitengebied van de gemeente Raalte, tussen de kern Laag Zuthem en de provinciale weg N35. De regionale grondwaterstroming is van zuidoost naar noordwest. Op de dekzandruggen zijgt het water weg in de ondergrond, de lager gelegen gebieden daartussen zijn intermediair gebied. Binnen het plangebied ligt geen primaire of regionale waterkering. Aan de noordzijde van het plangebied ligt een sloot, deze is niet van dusdanig belang dat die op de legger van het waterschap is opgenomen. Het plan leidt niet tot wijzigingen in het watersysteem.

Het plangebied ligt in peilgebied 458 van het waterschap Drents Overijsselse Delta. De gemiddelde hoogste grondwaterstand ligt op 1,05 m +NAP en de gemiddeld laagste grondwaterstand op 0,48 m +NAP (volgens het dichtstbij gelegen meetpunt B27F0048 van Vitens). Om wateroverlast en schade in gebouwen te voorkomen wordt een ontwateringsdiepte van minimaal 80 centimeter geadviseerd tussen GHG en de onderzijde bouwvloer. Uitgaande van bovenstaande gegevens ligt de GHG op 1,05 m +NAP, de hoogte van het maaiveld bedraagt hier ca. 1,90 m +NAP. Aan de gewenste 80 cm ontwateringsdiepte wordt voldaan.

Afvalwater

Hemelwater wordt gescheiden van het afvalwater. In de omgeving is geen riolering aanwezig, de woningen zullen een eigen installatie krijgen voor de behandeling van het afvalwater (iba-voorziening).

Waterberging

Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Het hemelwater dat op de daken en verhard oppervlak valt wordt gescheiden opgevangen en afgevoerd. Om wateroverlast te voorkomen dient er voldoende ruimte te zijn om ook bij fikse regenbuien dit water te kunnen bergen. Het waterschap hanteert hiervoor de volgende regel:

verhard oppervlak (m2) x 0,08 = m3 waterberging

Het plan gaat uit van 4 vrijstaande woningen met inpandige berging en een gezamenlijke berging in de vorm van een hooiberg op een gezamenlijk erf. Daarnaast een vrijstaande woning wat meer achteraf gelegen aan de westzijde van het plangebied. De oppervlakte aan gebouwen bedraagt circa 1.000 m². Daarnaast wordt er ca. 900 m2 aan verharding toegevoegd. In totaal is er 1.900 x 0,08 = 152 m3 waterberging nodig.

Het hemelwater dat op de daken van de nieuw te bouwen woningen en oppervlakteverhardingen valt, wordt afgevoerd naar het omliggende grasland en daar in de bodem infiltreren. De tuin en de boomgaard liggen lager dan het erf, zodat het hemelwater daarheen afstroomt. Het hemelwater mag niet afstromen naar naastgelegen percelen. Indien nodig kan extra ruimte voor waterberging worden gerealiseerd in de vorm van een wadi of een vijver. De aanleg van een laagte bevordert tevens de biodiversiteit.

De oppervlakte van het perceel bedraagt bijna 1,1 ha, waarmee gesteld wordt dat op eigen terrein voldoende ruimte aanwezig om deze waterberging te kunnen realiseren. In welke vorm dit wordt uitgevoerd zal worden bepaald bij de verdere uitwerking van het bouwplan door de toekomstige eigenaren van de woning en het landgoed als eigenaar van de gronden.

Om te zorgen dat het afstromende hemelwater schoon blijft mogen geen uitlogende materialen worden gebruikt. Er mag ook niet rechtstreeks vanaf het dak en verharding op het oppervlaktewater worden geloosd (dan is eerst een bodempassage vereist).

Overstromingsrisico

Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De gevolgen van een overstroming worden bepaald door de waterdiepte en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Uit de kaarten van de atlasleefomgeving.nl is af te lezen dat het plangebied een kleine kans heeft op overstromingen en dat de overstromingsdiepte 0,5 tot maximaal 2,0 meter bedraagt. De eerdere woningbouwlocatie De Hofstee heeft een middelgrote overstromingskans. De nieuwe locatie scoort derhalve beter.

Het plangebied ligt op het randje van de IJsseldelta waar een zeker risico op overstroming aanwezig is. De provincie Overijssel verplicht voor gebieden waar een kans op overstroming bestaat om een overstromingsrisicoparagraaf op te nemen.

Bij de nieuwbouw van woningen dient rekening gehouden te worden met mogelijke overstromingen. Het betreft hierbij bewustwording dat bouwen in overstroombare gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt. Ten aanzien van de bouw kan gedacht worden aan het verhogen van het perceel (indien mogelijk), voldoende hoog aanbrengen van het vloerpeil, verhoogde drempels en de mogelijkheid voor tijdelijke schotten. Ook kan bij de inrichting van de woningen rekening gehouden worden met een eventuele overstroming, zoals het plaatsen van de minder gevoelige ruimten op de begane grond.

De ontwikkeling (5 woningen) is dermate beperkt dat het niet zorgt voor een onevenredige toename van het aantal personen en kwetsbare functies in het gebied. Door de iets hoger gelegen ligging op de dekzandrug is het risico bovendien lager dan dat in de wijdere omgeving richting IJsseldelta. Verondersteld mag worden dat de personen in het plangebied zelfredzaam zijn en het plangebied in geval van overstroming daardoor kunnen ontvluchten. De woonkavels worden direct ontsloten op de Zuthemerweg. In geval van calamiteiten is de bereikbaarheid is zodoende gewaarborgd.

Conclusie

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

In het kader van voorliggend plan is een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Het volledige onderzoekrapport is toegevoegd als bijlage 5. Hieronder worden de belangrijkste conclusies ten aanzien van gebiedsbescherming en soortenbescherming beschreven.

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied. Het Natura 2000-gebied Rijntakken ligt op een afstand van ca. 4 km. Deze afstand is dermate groot dat effecten als gevolg van trillingen, geluid, verstoring e.d. kunnen worden uitgesloten.

Om het effect van stikstofuitstoot door het plan te bepalen is een voortoets stikstofdepositie uitgevoerd. Het rapport hiervan is opgenomen in bijlage 6. Hierin wordt geconcludeerd dat de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden als gevolg van de ontwikkeling zowel in de aanlegfase als in de gebruiksfase niet toeneemt. Er is dus geen sprake van mogelijke negatieve effecten op beschermde Natura 2000-gebieden. Het aanvragen van een Wnb-vergunning is daarom niet nodig voor dit project.

De planlocatie ligt in de Zone Ondernemen met Natuur en Water. Het ontwikkelingsperspectief van de Zone Ondernemen met Natuur en Water is gericht op het behouden en ontwikkelen van de natuur- en landschapskwaliteiten en de versterking van het watersysteem, in samenhang met economische ontwikkeling. In voorliggend plan gaat de bouw van de woningen gepaard met de realisatie van bloemrijk grasland, een fruitboomgaard en kleine landschapselementen zoals struweel, bomen en hagen.

De hoeveelheid verharding die wordt aangebracht is beperkt, waardoor er naar verwachting geen effecten ontstaan op de plaatselijke waterhuishouding. Met deze voorgenomen maatregelen gaat de ontwikkeling gepaard met versterking van de natuur- en landschapskwaliteiten en levert het plan een bijdrage aan de biodiversiteit.

De rij laanbomen langs de Zuthemerweg wordt gerekend tot het Natuurnetwerk Nederland. Doel van het Natuurnetwerk Nederland is het beschermen, duurzaam ontwikkelen en in stand houden van een samenhangend netwerk van natuurgebieden, en het daarmee veilig stellen van de wezenlijke waarden en kenmerken in Overijssel. De bomenrij blijft met voorliggend plan in stand. In de oosthoek van het perceel ligt de bestaande toegang naar het agrarische perceel om met landbouwvoertuigen het land op te kunnen. Deze blijft gehandhaafd en zal ook de toegang zijn naar het toekomstige woonerf. De inrit is breed genoeg voor al het verkeer (ook bouwverkeer) en er hoeven geen bomen te worden gekapt. Lanen zijn een wezenlijk onderdeel van landgoederen en deze bestaande laan blijft met voorliggend plan in stand. Er is derhalve geen sprake van aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden dan wel van het areaal NNN.

Soortenbescherming

Op basis van veldbezoek en bureaustudie is per soortgroep onderzocht wat de potentie van de planlocatie en de directe omgeving is voor het voorkomen van beschermde soorten is, en welke effecten daarop te verwachten zijn als gevolg van de beoogde ruimtelijke ingreep. De rapportage hiervan is opgenomen in bijlage 5.

Vanwege het huidige agrarische gebruik, waarbij er meerdere malen per jaar gemaaid wordt, ontbreken structuren die voor grondgebonden zoogdieren interessant zijn. Het bos in de directe omgeving van het plangebied biedt geschikter leefgebied. Het plangebied is geen verblijfplaats voor vleermuizen. De aanwezige boom is geïnspecteerd op de aanwezigheid van boomholtes of andere spleten of scheuren, maar deze zijn niet aanwezig. Mogelijk gebruiken vleermuizen de planlocatie wel als foerageergebied en/of als vliegroute. Door het ontbreken van groen- of lijnvormige structuren binnen het plangebied wordt dit echter niet aangemerkt als essentiële vliegroutes of essentieel foerageergebied. Daarnaast zijn in de omgeving voldoende alternatieven aanwezig. Wel dienen maatregelen getroffen te worden om verstoring van vleermuizen te voorkomen en de functionaliteit van de vliegroute te waarborgen.

Beschermde amfibieën, reptielen, vissen of insecten komen in het plangebied niet voor. Ook jaarrond beschermde nestlocaties zijn tijdens het veldbezoek niet aangetroffen.

De conclusie uit het onderzoek is dat het plangebied geen essentiële betekenis heeft voor beschermde soorten flora en fauna. De uitvoering van het plan leidt niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming.

Wel geldt te allen tijde de algemene zorgplicht. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van zoogdieren, verblijfplaatsen van vleermuizen en algemene broedvogels in de omgeving. Voor deze soorten dienen maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen.

• Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.
• Eventueel aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken) voorafgaand aan de werkzaamheden gefaseerd verwijderen. Dit om grondgebonden dieren de kans te bieden zelfstandig de planlocatie te verlaten.
• Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden.
• De planlocatie tijdens de werkzaamheden bij voorkeur niet verlichten en in de periode april-oktober de werkzaamheden tussen zonsopgang en zonsondergang uitvoeren (buiten schemerperiode). Mocht verlichting tijdens de werkzaamheden noodzakelijk zijn hierbij een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toepassen (amberkleurig licht, lichtbundel nederwaarts richten, toepassen geconvergeerde lichtbundel). In de nieuwe situatie dient bij voorkeur tevens automatische verlichting gebruikt te worden en dient deze verlichting niet gericht te zijn op het bos om de planlocatie. Deze maatregelen dient opgevolgd te worden ten aanzien van mogelijke vleermuisverblijfplaatsen en vliegroutes.
• De werkzaamheden opstarten of uitvoeren buiten het broedseizoen van vogels (indicatief medio maart t/m medio juli). Als dit niet mogelijk is dienen de potentiële nestlocaties van algemene broedvogels ruim voorafgaand aan het broedseizoen ongeschikt of ontoegankelijk gemaakt te worden. E.e.a. op aanwijzing van deskundige. Als werkzaamheden in het broedseizoen worden uitgevoerd die mogelijk resulteren in het wegnemen of verstoren van broedgevallen dient voor aanvang door een ter zake deskundig gecontroleerd te worden of er broedvogels aanwezig zijn.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert en steeds vaker worden we geconfronteerd met de gevolgen, zoals hitte, droogte, extreme neerslag en overstromingen. Klimaatverandering is in een vergaand stadium en de effecten en risico’s voor onze samenleving worden steeds groter. Aan de ene kant moeten we de uitstoot van broeikasgassen verminderen, zodat de opwarming beperkt blijft. Aan de andere kant is het noodzakelijk om ons als samenleving aan te passen en voor te bereiden op de reeds ingezette klimaatveranderingen en de gevolgen daarvan. Niet alleen om schade te beperken, maar ook om kansen te benutten.

De nationale opgave voor klimaatadaptatie is beschreven in het Bestuursakkoord Klimaatadaptatie en het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie met daarin een prominente rol voor gemeenten. Lokale gevoeligheden voor klimaatverandering moeten in kaart worden gebracht en als integraal onderdeel van beleid daadkrachtig worden aangepakt. Daarbij is het van belang zowel te kijken naar aanpassingen aan de bestaande openbare ruimte als naar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Planspecifiek

Op basis van de klimaateffectatlas is in beeld gebracht welke risico's zich kunnen voordoen in het plangebied als gevolg van klimaatverandering.

Wateroverlast

Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel wateroverlast is op te maken dat ter plaatse van het plangebied enige plasvorming wordt verwacht na een korte of lange bui. De beoogde woningen worden gerealiseerd in het plangebied waar de minste kans is op plasvorming waardoor er een kleine kans is dat er wateroverlast optreedt ter hoogte van de woningen.

Hittestress

Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel hittestress is op te maken dat de (gevoels)temperatuur in het plangebied kan stijgen. De geplande nieuwbouw is goed geïsoleerd conform de huidige bouwnormen. Daarmee zijn de woningen minder gevoelig voor opwarming. Daarnaast wordt er in het beplantingsplan voldoende aandacht gegeven aan opgaand groen, waarmee het aantal schaduwplaatsen in het plangebied toeneemt en de hittestress van het totale gebied vermindert.

Droogte

Voorliggend plan voorziet in het verplaatsen van vijf woningen en is daarmee minder afhankelijk van grondwaterstanden en droogte. Door het hemelwater binnen het plangebied te bergen en te laten infiltreren, blijft het hemelwater ook in het gebied zelf, zoals dat in de huidige situatie ook het geval is.

Overstroming

Het plangebied is gelegen in de omgeving van de IJssel en heeft daarmee een verhoogde kans op overstroming in het geval van een dijkbreuk. De woningen worden ontsloten door de Zuthemerweg en zijn derhalve goed bereikbaar voor hulpdiensten in het geval van nood.

Het plan voorziet voldoende in het omgaan met de risico's van klimaatverandering.

4.5 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Verkeersgeneratie

Onderhavig initiatief betreft een kleinschalig woningbouwinitiatief van 5 woningen. De beoogde woningen leveren een beperkte toename van het verkeer van en naar het plangebied. Kencijfers van het CROW gaan uit van 8 verkeersbewegingen per dag per woning. Voor dit plan betekent dit dus 40 verkeersbewegingen per dag.

Het plangebied wordt ontsloten door de Zuthemerweg, een doorgaande 60 km weg tussen Laag Zuthem en Heino. Deze weg heeft voldoende capaciteit om de verkeerstoename op te vangen.

De ontsluiting van het erf loopt via een centrale toegang vanaf de Zuthemerweg. De weg naar de veldschuur woning wordt vormgegeven als karrespoor door de weide heen.

Parkeren

Naast de toegangsweg komt aan het begin van het erf een parkeergelegenheid (5 pp), onder meer voor bezoekers. De bewoners kunnen hun auto bij hun woning parkeren. De twee hoofdwoningen hebben een inpandige parkeergelegenheid 'op de deel'.

Uitgaande van een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen per woning zijn er in totaal 12 parkeerplaatsen nodig. In voorliggend plan zijn 13 parkeerplaatsen op maaiveld ingetekend en 2 inpandig. Daarmee wordt er voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein gerealiseerd.

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot verkeer en parkeren.

4.6 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Het plangebied maakt deel uit van het historische landgoed Den Alerdinck II, dat op drie oost-west gelegen dekzandruggen ligt. De lager gelegen gebieden daartussen hebben een heel ander karakter. De meest noordelijke is smal en is het minst bebouwd. Op de middelste rug ligt een aantal verspreid gelegen erven. De zuidelijke rug is het grootst en kent de meeste bebouwing, waaronder de havezathe Den Alerdinck en Huis De Colckhof. De lager gelegen gebieden daartussen hebben een heel verschillend karakter. In het noordelijke deel liggen de landgoedbossen en bomenlanen. Dit landschap heeft de kenmerken van een coulissenlandschap. De afwisseling tussen agrarische percelen, bossen, lanen, houtwallen en erven maakt het landschap erg aantrekkelijk. Tussen de middelste en de zuidelijke dekzandrug ligt het lager gelegen en open gebied van de Kolkwetering. Dit is een gaaf open landschap met lange zichtlijnen. Enkele lange bomenlanen en de voormalige zeewaterkering verbinden het noordelijke en zuidelijke deel van het landgoed met elkaar. Over de weteringlaagte zijn de hogere ruggen met hun bebouwing duidelijk herkenbaar. De zeewaterkering is een bijzonder en waardevol cultuurhistorisch element.

Begrenzing van landgoed Den Alerdinck II met de ligging van het plangebied

Het plangebied ligt ten westen van de kern Laag Zuthem, Het betreft een landbouwperceel, gelegen op de zuidelijke dekzandrug. Juist op de dekzandruggen is van oudsher bebouwing aanwezig. De keuze voor deze locatie past dan ook in de landschappelijke en cultuurhistorische structuur van het gebied. De voormalige zeewaterkering blijft met voorliggend plan in stand.

Het ontwerp van het plan gaat uit van een nieuw 'Sallands erf' met een hiërarchische erfopbouw. Voor het initiatief is een inrichtings- en beeldkwaliteitplan opgesteld om te borgen dat de uitwerking voldoet aan de criteria die passen bij het landschapstype en de gewenste sfeer en uitstraling van het erf en de bebouwingarchitectuur. Het inrichtings- en beeldkwaliteitplan is te vinden in bijlage 1 bij de regels. Voor een uitgebreide beschrijving wordt verwezen naar deze bijlage en naar de toelichting in paragraaf 2.2.

Archeologie

Ten behoeve van het plan is een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd in de vorm van een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek. Het rapport is als bijlage 7 bijgevoegd.

Op basis van het archeologisch vooronderzoek geldt een hoge archeologische verwachting. Het plangebied ligt op de flank van een dekzandrug. De top van het dekzand, het relevante archeologische niveau, is in het plangebied intact te beschouwen getuige de aanwezigheid van sporen van podzolering, zo blijkt uit het veldonderzoek. Dit betekent dat de hoge archeologische verwachting voor het plangebied op resten uit de periode Neolithicum-Late Middeleeuwen van kracht blijft. Indien er resten aanwezig zullen zijn, zullen deze zich in de top van het dekzand als grondsporen aftekenen op een diepte van circa 45-125 cm -Mv.

Resten uit het Laat-Paleolithicum en Mesolithicum zijn naar verwachting als gevolg van verploegen in het plangebied aangetast, vanwaar daarop sprake is van een lage archeologische verwachting.

Als bodemingrepen dieper dan 15 cm -Mv reiken, bestaat er de kans dat archeologische resten verstoord zullen worden. Geadviseerd om voor de bouwlocaties vervolgonderzoek uit te voeren naar de aanwezigheid en kwaliteit van eventuele archeologische resten. Dit vervolgonderzoek, een inventariserend veldonderzoek (IVO), karterende/waarderende fase, kan het beste worden uitgevoerd in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Voor een dergelijk onderzoek is een Programma van Eisen (PVE) nodig, waarin de randvoorwaarden voor het onderzoek zijn vastgelegd. Dit document dient te worden beoordeeld en goedgekeurd door de gemeente.

Voor het gebied waar geen bodemingrepen gepland zijn, wordt geadviseerd om een dubbelbestemming archeologie op te nemen.

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot cultuurhistorie en archeologie.

4.7 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voor de plansystematiek en de regels is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan 'Landgoed Den Alerdinck II' en het bestemmingsplan 'Buitengebied Raalte geconsolideerd 2020'. Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit twee plangebieden met de volgende bestemmingen:

Locatie Zuthemerweg (nieuwe woningbouwlocatie)

• 'Wonen': waarbij de nieuwe woningen moeten worden gebouwd binnen het bouwvlak. Op de verbeelding en in de regels zijn aanduidingen en maatvoeringen opgenomen voor de locatie van bijgebouwen, maximale goot- en bouwhoogte en de maximale inhoud. Voor de 'boerderijwoning' en de 'veldschuur' gelden grotere inhoudsmaten, omdat hier bijgebouwen inpandig dienen te worden gebouwd. Binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hooiberg' kan bovendien een gezamenlijk bijgebouw worden gebouwd in de vorm van een hooiberg of een steltenberg. Bij de uitvoering van het plan moet worden voldaan aan de criteria uit het Inrichtings- en beeldkwaliteitplan dat is opgenomen in bijlage 1 bij de regels.
• 'Agrarisch met waarden - Natuur en landschapswaarden': deze bestemming geldt voor het deel van het perceel buiten het erf en de woonkavels. Conform het Inrichtings- en beeldkwaliteitplan zal dit worden ingericht en beheerd als bloemrijk grasland en fruitboomgaard;
• De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1', mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van waardevolle archeologische waarden in de bodem, ter plaatse van het gehele plangebied.

Locatie De Hofstee (wegbestemmen voormalige woonlocatie De Hofstee)

De eerdere woonbestemming wordt gewijzigd in de bestemmingen:

• 'Natuur': op het oostelijke deel van het plangebied, aansluitend op het bestaande bos;
• 'Agrarisch met waarden - Natuur en landschapswaarden': het westelijke deel krijgt een agrarische bestemming. De perceelsgrens van de aanliggende agrarische gronden wordt in een rechte lijn doorgetrokken. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd.
• Over dit plangebied ligt bovendien een gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - straalpad', ten behoeve van bescherming van de straalverbinding.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan wordt in het kader van het wettelijk overleg toegezonden naar de relevante instanties. Adviezen worden in het plan verwerkt.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

De buurt is in de initiatief- en schetsontwerpfase op de hoogte gesteld van het plan door middel van een persoonlijk gesprek. De reacties op het plan zijn wisselend, sommigen vinden het een mooi plan en hebben geen bezwaar, anderen vinden dat de woningen gebouwd zouden moeten worden in het dorp. Enkelen vrezen hinder te ondervonden door lichtuitstraling, geluidoverlast of horizonvervuiling.

Tevens is kennis gemaakt en gesproken met het voltallige bestuur van de Vereniging Plaatselijk Belang Laag Zuthem (hierna: PB). Diverse gevoeligheden zijn besproken en er is geconstateerd dat er, hoewel er sprake is van 'oud zeer' vanuit het verleden, eigenlijk geen zwaarwegende kwesties aan de orde zijn. Afgesproken is dat drie stappen doorlopen zullen worden om in het dorp het draagvlak en begrip voor het landgoed te vergroten en daarmee ook voor het beoogde bouwproject:

1. De bewoners van Laag Zuthem een wandeling aanbieden over het landgoed. Dit is gebeurd op 26 maart 2022. Er liepen 23 mensen mee, de sfeer was positief. De beoogde bouwlocatie aan de Zuthemerweg is bezocht en het initiatief is op hoofdlijnen toegelicht.

2. In de voorjaarsledenvergadering 2022 van PB was een inleiding ingepland over het landgoed op basis van het boek "Een toekomst waarborgen" door auteur Jan van de Wetering. Op verzoek van het bestuur van PB is dit echter doorgeschoven naar een nader te bepalen tijdstip, omdat er andere, dringender zaken op de agenda komen en er daarom geen tijd was voor een inleiding over het landgoed.

3. Een informatieavond over het bouwproject. Deze vond plaats op 21 december 2023 aan het begin van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Een verslag van deze informatieavond is opgenomen in bijlage 10.

Verder zijn de eigenaren/beheerders van de twee meest nabije/aangrenzende landgoederen per email benaderd en gevraagd om hun mening.

6.4 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 14 december 2023 tot en met 24 januari 2024 ter inzage gelegen. Er zijn in deze periode drie zienswijzen ingediend. In de Nota van Zienswijzen in bijlage 11 zijn deze samengevat en van een antwoord voorzien. Op verzoek van het waterschap Drents Overijsselse Delta is de waterparagraaf in de toelichting op een aantal onderdelen aangevuld. Het waterschap heeft aangegeven akkoord te zijn met de uitwerking in de waterparagraaf.

De zienswijzen hebben op enkele punten geleid tot wijziging van het bestemmingsplan. In de Nota van Zienswijzen in bijlage 11 is een overzicht opgenomen van de wijzigingen.